Muốn bất động sản du lịch thu hút được nhiều vốn đầu tư cần đáp ứng điều này

Tại Hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay" do Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tổ chức mới đây, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho biết, từ năm 2014 thị trường bất động sản đã chứng kiến sự hồi phục và phát triển. Từ năm 2019, thị trường bất động sản có những biến đổi tăng giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Thị trường bất động sản miền Trung cũng ảnh hưởng bởi dịch.

“Với bất động sản du lịch, sau cú sốc của Cocobay, thị trường này có chững lại. Với đất nền, giá đã phục hồi quay trở lại thời điểm trước dịch. Với thị trường bất động sản nhà ở, đang vướng mắc về pháp lý dự án qua thanh tra, kiểm tra. Đối với bất động sản du lịch, vướng mắc chính ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, ông Lập nói.

Theo ông Lập phân tích, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Trước đó, tại Hội thảo Khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”, theo sự chỉ đạo và bảo trợ của Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức. Khi bàn về kiến nghị và giải pháp, ThS. Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã có những chia sẻ về định hướng điều chỉnh chính sách, pháp luật cho thị trường bất động sản du lịch Việt Nam.

Theo ông Khởi, từ năm 2015 trở về trước, ở Việt Nam không phải chưa từng xuất hiện hình thức bất động sản du lịch, mà chúng ta chưa từng thực sự đặt bất động sản du lịch song song với các mô hình bất động sản khác để phát triển. Hệ thống pháp luật thời điểm 2015 cũng chưa nêu rõ, dẫn đến cách hiểu, cách triển khai có sự khác nhau.

Cần xác định rõ khái niệm bất động sản du lịch trong hệ thống pháp luật.

ThS. Nguyễn Mạnh Khởi khẳng định, việc xác định khái niệm bất động sản du lịch là vô cùng cần thiết để có thể nắm được trong hệ thống pháp luật hiện nay, việc điều chỉnh loại hình bất động sản này đã có chưa, và nếu chưa có thì thiếu ở chỗ nào để có thể đề xuất chỉnh sửa, bổ sung. Trong trường hợp đã tồn tại loại hình bất động sản này, luật pháp hiện hành đã có đầy đủ các quy định và chính sách chưa, hay đã đầy đủ rồi nhưng quy định chưa rõ ràng.

“Nếu bất động sản du lịch được xếp vào loại hình bất động sản nhà ở thì chúng ta đã có một hệ thống pháp luật nhà ở tương đối đầy đủ”, ông Khởi nhấn mạnh. 

Từ đó, ông Khởi đưa ra 4 nội dung lớn cần nghiên cứu, hoàn thiện trong công tác quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh và quản lý sử dụng bất động sản du lịch.

Thứ nhất, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản du lịch, nhất là các loại hình mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản hướng dẫn số 703 nhưng đây vẫn chỉ là văn bản hành chính, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật, quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng kết hợp chức năng lưu trú làm cơ sở, hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý đối với các công trình này; 

Hai là, về hoạt động kinh doanh mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản du lịch, theo quy định hiện hành, các chủ đầu tư dự án, các chủ sở hữu đều được quyền kinh doanh bán, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản mới này theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự hiện hành và người mua, thuê mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành (theo hình thức đất sử dụng có thời hạn).

Tuy nhiên, các loại hình mới này có những đặc thù riêng, như vẫn có sở hữu chung, sở hữu riêng, có các nội dung về quản lý, sử dụng như nhà ở chung cư nhưng pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa có quy định cụ thể, như: quy định về hình thức kinh doanh, loại hợp đồng áp dụng, vấn đề quản lý chỗ để xe, vấn đề bảo lãnh khi mua bán, vấn đề huy động vốn hoặc việc mua bán gắn với quyền kinh doanh sau mua bán…

Trong thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục đích huy động được nhiều vốn, bán được nhiều căn hộ nên đã đưa ra các điều khoản hấp dẫn trong hợp đồng về mức lợi nhuận kinh doanh cho người mua, sau đó không thực hiện được cam kết và dẫn đến tranh chấp. 

Ba là, về quản lý, sử dụng vận hành loại hình bất động sản du lịch, đối với một số loại bất động sản như khách sạn, nhà nghỉ du lịch, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê lưu trú thì chủ yếu có một chủ sở hữu nên việc quản lý, sử dụng được thực hiện theo pháp luật dân sự, pháp luật về du lịch, pháp luật quản lý tài sản nhà nước… và thực tế không có vướng mắc gì xảy ra, nhưng đối với các loại hình bất động sản mới như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch đều thuộc diện có thể có đa sở hữu, có các nội dung chung, riêng và dễ dẫn đến tranh chấp những quy định về quản lý kinh doanh do Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL năm 2019 vẫn còn chưa đầy đủ, chưa đáp ứng yêu cầu về công tác quản lý, sử dụng. Nhất là việc quản lý vận hành, việc xếp hạng chất lượng kinh doanh như đối với khách sạn… 

Thứ tư là, về việc thực thi pháp luật, Trung ương cũng cần yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm các quy định về giao đất, cho thuê đất, quản lý đầu tư xây dựng, kinh doanh các loại hình bất động này theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.  

"Nếu đáp ứng được 2 điều kiện, thực thi thành công chiến lược quốc gia về du lịch mà Thủ tướng Chính phủ ban hành năm 2020 và hoàn thiện những vấn đề còn thiếu, còn trống trong hành lang pháp lý. Từ đó, sẽ giúp các doanh nghiệp trong nước yên tâm đầu tư, bên cạnh đó sẽ thu hút được nhiều vốn đầu tư của nước ngoài", ông Khởi nhận định.