Nâng chuẩn phòng trọ, nói dễ làm khó

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng về đề nghị bổ sung tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ vào "Dự thảo TCVN Nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế" theo Văn bản số 2256 (ngày 21-6-2022) của Bộ Xây dựng.

Nhiều khu trọ lụp xụp

Tại văn bản này, HoREA dẫn số liệu ước tính cho thấy hiện TP HCM có khoảng 60.470 công trình nhà trọ do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng cho công nhân, người lao động thuê có thể đáp ứng chỗ ở cho 1.430.067 người.

Các công trình này được HoREA phân loại thành 3 nhóm. Nhóm 1 là các dãy phòng trọ cho thuê độc lập (phòng ở tối thiểu 10 m2 theo Thông tư 20/2016/TT-BXD) mà chủ sở hữu khu nhà trọ cư ngụ ở nơi khác. Loại hình này tập trung chủ yếu trên địa bàn quận 7, 12, Gò Vấp, Bình Tân, TP Thủ Đức và các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, gồm có 34.800 công trình với tổng số 357.246 phòng trọ cho thuê; tổng diện tích sàn xây dựng 6.275.913 m2 có thể giải quyết được nhu cầu thuê chỗ ở cho 943.341 người.

Một khu nhà trọ cao cấp tại quận Bình Thạnh, TP HCM.

Nhóm 2 là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân dành một phần nhà, ngăn chia thành từng phòng để cho thuê. Loại hình này tập trung chủ yếu trên địa bàn quận 7, 10, Gò Vấp, Bình Tân, Tân Bình, Bình Thạnh, TP Thủ Đức và các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, gồm có 25.670 công trình với tổng số 202.973 phòng trọ cho thuê; tổng diện tích sàn xây dựng 3.193.186 m2 có thể giải quyết được nhu cầu thuê chỗ ở cho 486.726 người.

Nhóm 3 là các tòa nhà độc lập gồm các phòng trọ cho thuê do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng bài bản, được cấp phép xây dựng, thiết kế phòng ở cho thuê (phòng trọ) hợp lý. Mỗi tòa nhà đều có phòng sinh hoạt chung và được quản lý vận hành như là nhà chung cư. Những tòa nhà phòng trọ cho thuê này đều bảo đảm được an ninh trật tự, an toàn, kể cả trong giai đoạn dịch Covid-19.

Tuy nhiên, loại phòng trọ chất lượng và bài bản này hiện có rất ít nên cần được khuyến khích và tạo điều kiện để phát triển nhưng do Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư kinh doanh, không cho phép doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh phòng trọ. Điều này không tạo được sức ép cạnh tranh buộc các hộ gia đình, cá nhân phải đầu tư xây dựng khu nhà trọ tốt hơn.

Trong khi đa số các khu nhà trọ dạng dãy phòng trọ cho thuê hiện nay thường lụp xụp, không bảo đảm chất lượng, rất thiếu tiện ích, không bảo đảm an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy (cá biệt có khu nhà trọ là "vùng trũng" của tội phạm), không chống chịu được dịch bệnh như dịch Covid-19.

Phải nhìn vào thực tế

HoREA cho rằng tại Thông tư số 20 (có hiệu lực từ ngày 15-8-2016 đến 30-9-2021) của Bộ Xây dựng có quy định về "tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở": Diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10 m2; phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ bảo đảm yêu cầu thông gió và chiếu sáng tự nhiên; diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5 m2 cho 1 người. Tuy nhiên, Thông tư 09 (hiệu lực từ ngày 1-10-2021, thay thế Thông tư 20) của Bộ Xây dựng đã không quy định "tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở".

Cho đến nay, vẫn chưa có quy định pháp luật về "tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở", nhất là "tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở cho thuê" thuộc các khu phòng trọ, nhà trọ. Do đó, hiệp hội kiến nghị bổ sung "tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng trọ thuộc khu nhà trọ cho thuê" vào "Dự thảo TCVN Nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế". Trong đó, bổ sung mục 5.12a quy định "Diện tích sử dụng tối thiểu của phòng trọ trong nhà ở riêng lẻ dùng để kinh doanh cho thuê" trên cơ sở giữ lại một số nội dung của điều 3 Thông tư 20.

Cụ thể, diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 15 m2; tường bao che, tường ngăn giữa các phòng phải được làm bằng vật liệu đáp ứng yêu cầu phòng cháy và chống thấm; diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 7,5 m2 cho 1 người; khu nhà trọ có từ 10 phòng ở trở lên phải có phòng sinh hoạt chung có tối thiểu 1 phương tiện nghe nhìn, kết nối internet; khoảng cách tối thiểu giữa 2 dãy nhà trọ (hẻm) không được nhỏ hơn 2 m (hoặc 2,2 m)… "Việc này nhằm chuẩn hóa và nâng cao chất lượng phòng trọ, khu nhà trọ cho thuê do cá nhân, hộ gia đình đầu tư kinh doanh" - HoREA nhìn nhận.

Tuy nhiên, dưới góc độ người đầu tư nhà trọ cho thuê, ông Dương Văn Tiến, chủ một khu nhà trọ ở đường Phan Văn Trị (quận Bình Thạnh), cho rằng nếu áp dụng theo những tiêu chuẩn mà HoREA kiến nghị thì sẽ rất khó cho ông và những người đang và sắp xây nhà trọ cho thuê. Bởi, nếu quy định có 10 phòng trở lại phải có phòng sinh hoạt chung, có tối thiểu 1 phương tiện nghe nhìn kết nối internet lại càng khó.

Đa số người làm nhà trọ tận dụng nhà có sẵn, còn phòng dư để cho thuê; còn nếu làm mới thì cũng không có quá nhiều diện tích để xây theo tiêu chuẩn. Đặc biệt, giá thuê bình thường ở các khu nhà trọ hiện nay rất thấp, vì vậy nếu xây theo tiêu chuẩn xây dựng phòng trọ thì hầu như người dân không làm, từ đó phòng trọ cho công nhân đã thiếu lại càng thiếu.

Là người làm trong lĩnh vực cho thuê văn phòng và căn hộ dịch vụ, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT Công ty VNO Việt Nam, cũng cho rằng nếu áp dụng tiêu chí xây dựng quá khắt khe không chỉ gây khó cho người đầu tư nhà trọ mà cả người đi thuê nhà vì họ đa phần là người thu nhập thấp, lao động tự do, chỉ cần một nơi ngủ qua đêm, không đủ tài chính để ở nơi cao cấp. "Nếu quy định càng chi tiết thì người làm nhà trọ sẽ khó đáp ứng hoặc nếu đáp ứng buộc phải tăng giá thuê, người thu nhập thấp khó tiếp cận" - ông Hải nêu quan điểm.