Nghịch lý giá căn hộ vùng giáp ranh Tp.HCM

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng DKRA Vietnam, khi Tp.HCM khan cung, cạn quỹ đất thì làn sóng BĐS hướng về Bình Dương – một trong các thị trường giáp ranh Tp.HCM ngày càng trở nên hấp dẫn. Bên cạnh nguồn cung dồi dào thì giá căn hộ khu vực này cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Mức giá bình quân trên thị trường căn hộ Bình Dương đạt 30-40 triệu đồng/m2, ngang ngửa với giá BĐS khu ven Tp.HCM. Trong đó, 2 thành phố mới của Bình Dương là Dĩ An và Thuận An có mức biến động giá mạnh nhất.

Chính sự tăng giá chóng mặt khoảng 2 năm nay đã tạo nên cuộc đua giá BĐS Bình Dương với thị trường Tp.HCM và lân cận. Đáng nói, ngay trong diễn biến giá này, nhận thấy có sự nghịch lý xảy ra khi ở các khu vực giáp ranh Q.9, Q.Thủ Đức (Tp.HCM) giá căn hộ còn ở ngưỡng 30-35 triệu đồng/m2, nhưng khu vực xa hơn, chạy dọc quốc lộ 13 xuống phía Thuận An, Thủ Dầu Một có những dự án cán mốc 42-45 triệu đồng/m2. Nếu tính về khoảng cách di chuyển vào trung tâm Tp.HCM thì lợi thế đang thuộc về các dự án giáp ranh các quận ven TP. Trong đó các dự án căn hộ đã bàn giao nhà, vào ở ngay có giá từ 30-33 triệu đồng/m2 đang được người mua thực quan tâm.

Khảo sát cho thấy, hiện đa số các dự án mới (đang giới thiệu thị trường, hình thành trong tương lai) khu vực Thuận An, Bình Dương đều cán mốc giá trên dưới 40 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, dự án Astral City của Phát Đạt đang triển khai tại Thuận An có giá bán dự kiến ​​từ 39-41 triệu đồng/ m2. Dự án căn hộ The Emerald Golf View do Công ty Lê Phong làm chủ đầu tư cũng đưa ra mức giá trung bình khoảng 41 - 45 triệu đồng/ m2. Dự án Hồ Gươm xanh của Công ty TBS Land có giá dự kiến ​​từ 39 - 45 triệu đồng / m2. Dự án Skyview chào giá khoảng 33-34 triệu đồng/m2, Habitat giai đoạn 3 có giá khoảng 39-42 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, tại Dĩ An, khu vực này có lợi thế giáp ranh với các quận khu Đông của Tp.HCM thì giá căn hộ vẫn còn ở ngưỡng trên dưới 30 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, dự án Phú Đông Premier của Phú Đông Group (đã bàn giao nhà, vào ở) hiện đang chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp với giá 32-33 triệu đồng/m2 (đã VAT). Được biết, thời điểm mở bán vào năm 2018, căn hộ này có giá bán ra khoảng 24 triệu đồng/m2.

Cùng khu vực, các dự án mới (hình thành trong tương lai) như Phúc Đạt Tower đang chào giá khoảng 34-35 triệu đồng/m2; dự án LDG Sky có giá 32-34 triệu đồng/m2; New Galaxy Hưng Thịnh đang có giá 37-40 triệu đồng/m2 đối với các căn có diện tích khoảng 60m2; Biconsi Tower có giá từ 36-38 triệu đồng/m2 (chưa VAT)…

Như vậy để thấy, ngay cả lúc thị trường chậm lại, để tìm kiếm một căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Bình Dương là khá hiếm. Đặc biệt, có nghịch lý, những căn hộ đã hình thành, giao nhà có giá còn thấp hơn các dự án đang hình thành trong tương lai (khoảng 1.5-2 năm sau mới giao nhà). Còn so với thị trường Tp.HCM, các dự án mới tung ra thị trường khu ven TP trong 6 tháng trở lại đây có giá trung bình dự kiến ​​từ 36 – 40 triệu đồng/m2, cho thấy giá căn hộ tại Bình Dương đang "rượt đuổi" một số khu vực ngoài trung tâm Tp.HCM.

Có nhiều lý do khiến giá BĐS Bình Dương liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong 2-3 năm gần đây. Trong đó, phải kể đến yếu tố liên kết vùng. Là cửa ngõ phía Bắc của Tp.HCM, Bình Dương còn nằm trong vùng "Tứ giá hạt nhân", đây được xem là vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Tiếp giáp với các tỉnh đang có tốc độ phát triển mạnh mẽ, tạo điều kiện để giao thương, phát triển kinh tế.

Cùng với đó, với sự góp mặt của các tuyến đường vành đai 3, vành đai 4, đại lộ Mỹ Phước – Tân Vạn – Nhơn Trạch, ĐT 746, ĐT 747B, cao tốc Tp.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, cao tốc Tp.HCM – Lộc Ninh, Metro Thành phố Mới Bình Dương – Uyên Hưng – Tân Thành, Metro Dĩ An – Tân Uyên, Quốc lộ 12…, lại có lợi thế giáp ranh với Tp.HCM, có tuyến đường Phạm Văn Đồng và quốc lộ 1A chạy qua, kết nối dễ dàng vào trung tâm Tp.HCM và các tiện ích xã hội, khu vui chơi giải trí… đang là những tác nhân khiến giá BĐS tăng trưởng.

Bên cạnh đó, dân số đông và tăng nhanh cũng khiến nhu cầu về BĐS khu vực này gia tăng, từ đó nhu cầu về BĐS cũng tăng theo. Bình Dương hiện là tỉnh có dân số đứng thứ 6 trên cả nước. Đồng thời cũng là tỉnh có tỷ lệ dân số gia tăng rất cao. Hơn 50% dân số là dân nhập cư đến đây sinh sống và làm việc. Dân số đông và tăng nhanh kéo theo nhu cầu về chỗ ở ngày một lớn. Đây được xem là tiềm năng để BĐS tỉnh Bình Dương phát triển mạnh mẽ và sôi động trong thời gian tới.

Không thể phủ nhận, Bình Dương có nhiều lợi thế về phát triển hạ tầng, là thủ phủ công nghiệp thu hút nhiều lao động và chuyên gia nước ngoài sinh sống, nhu cầu nhà ở tại đây rất cao. Ngoài ra, Bình Dương là tỉnh được dự báo là thị trường chính đón nhận sự giãn dân từ Tp.HCM. Tiềm năng thì nhiều, sức mua tăng thì giá nhà đất cũng tất yếu tăng theo. 

Tuy nhiên, không loại trừ nhiều trường hợp dự án tăng giá ăn theo phong trào, trước phải bán cao hơn, sau phải bán cao hơn, trong khi tiềm năng chưa tương xứng. Theo đó, việc công bố giá bán không tương ứng với giá trị sẽ tạo ra sự méo mó về thông tin, tác động tiêu cực đến thị trường.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, tiềm năng là rõ thấy nhưng khi mua BĐS người mua cần phải xem rất nhiều yếu tố như dân số, mật độ dân số, GDP, cơ sở hạ tầng… với NĐT nên đầu tư bằng tiền nhàn rỗi, hạn chế đi vay, đầu tư dài hạn và nên lựa chọn dự án ở các khu vực đô thị hóa cao, đông dân cư, hạ tầng kết nối tốt.