Người mua nhà đối mặt nhiều rủi ro

Còn với người dân, khi thấy chủ đầu tư bàn giao nhà thì vui mừng, đến khi vào ở, họ mới đặt ra nhiều câu hỏi như: Chưa được nghiệm thu thì công trình có đảm bảo an toàn không, có đáp ứng đủ các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC) hay không, nếu chủ đầu tư vi phạm các quy định về xây dựng thì căn hộ có được cấp sổ hồng hay không? Hàng loạt vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà đã được đặt ra.

Chưa được chấp thuận vẫn cho dân vào ở

Một trong số những dự án mà Cục Giám định chất lượng công trình (Bộ Xây dựng) mới đây thông tin về việc chưa nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo quy định là dự án Khu văn phòng, nhà ở và nhà trẻ tại số 201 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội (tên thương mại là Hinode City) do Tổng Công ty CP Thương mại xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư.

Nếu các vi phạm được xử lý triệt để khi dự án nhà chung cư đang triển khai thì sẽ không có hệ lụy.

Điều đáng nói là dù chưa có kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng từ cuối năm 2019, chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ cho khách hàng về ở trái với quy định. Cũng liên quan đến dự án này, ngày 24/6/2020, Cục Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ (PCCC và CNCH), Bộ Công an đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư 103 triệu với các vi phạm: Thi công, lắp đặt không đúng thiết kế PCCC được cơ quan chức năng thẩm duyệt; đưa nhà, công trình vào hoạt động khi tổ chức nghiệm thu về PCCC.Dự án này chưa được chấp nhận kết quả nghiệm thu nhưng đã bàn giao và cho dân vào ở gần 1 năm nay. Theo Cục Giám định chất lượng công trình, dự án này đã được Cục kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng và có thông báo ngày 6/2/2020, trong đó, kết luận chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành đưa công trình vào sử dụng. Đến ngày 17/3/2020, Cục Giám định chất lượng công trình có văn bản đôn đốc yêu cầu chủ đầu tư báo cáo việc khắc phục các tồn tại nhưng đến nay, chủ đầu tư chưa thực hiện báo cáo theo yêu cầu.

Ngày 26/6/2020, UBND quận Hai Bà Trưng cũng đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính 75 triệu đồng do chủ đầu tư bàn giao, đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chức năng.

Không chỉ với dự án này, thời gian qua, nhiều dự án khác cũng xảy ra tình trạng chưa được nghiệm thu hoàn thành công trình đã đưa người dân vào ở như: Dự án AZ Lâm Viên Complex (số 107 Nguyễn Phong Sắc, quận Cầu Giấy, Hà Nội), dù chưa được cơ quan chức năng nghiệm thu công trình, nghiệm thu PCCC nhưng chủ đầu tư đã đưa một số hạng mục vào sử dụng, đưa người dân vào ở.

Dự án Green Pearl số 378 Minh Khai (Vĩnh Tuy, Hai Bà Trưng), chủ đầu tư khẳng định căn hộ tại khu chung cư đã hoàn thiện việc xây dựng, đủ điều kiện bàn giao, nhưng Cục Giám định chất lượng công trình xây dựng cho biết đã tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư và kết luận công trình này chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành để đưa vào sử dụng, đồng thời, Cục yêu cầu chủ đầu tư tổ chức khắc phục. Được sự đồng ý của lãnh đạo Bộ Xây dựng, Thanh tra Bộ Xây dựng đã chuyển đơn của người mua nhà tại dự án Green Pearl đến UBND TP Hà Nội để được xem xét giải quyết.

Cơ quan chức năng thiếu kiên quyết?    

Nếu dự án chưa hoàn tất các thủ tục về điều chỉnh quy hoạch, sai phạm so với giấy phép xây dựng thì chưa thể nghiệm thu công trình, đây là khẳng định của Bộ Xây dựng. "Khi chưa thể nghiệm thu hoặc chưa được chấp nhận nghiệm thu thì không thể cho người dân vào ở. Đó là bắt buộc đồng nghĩa với việc không thể đưa vào sử dụng. Chưa hoàn tất các thủ tục mà đưa dân vào ở là vi phạm, phải xử lý", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng khẳng định.

Mặc dù, các quy định của pháp luật quy định rất rõ việc dự án khi chưa nghiệm thu thì không được đưa người dân vào ở, nhưng tại sao vấn đề này vẫn tồn tại nhiều năm qua? Phải chăng do các quy định của pháp luật chưa nghiêm, hay chủ đầu tư "nhờn luật"?.

Lý giải về vấn đề này, Luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư Bùi Quang Hưng và cộng sự (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, tình trạng này tồn tại trước tiên là vì lợi ích của chủ đầu tư. Luật sư Bùi Quang Hưng phân tích, khi có thông báo bàn giao nhà cho khách hàng, chủ đầu tư dự án sẽ thu về một khoản tiền lớn, lên tới hàng trăm tỷ đồng từ việc thu tiền giá trị căn hộ đợt cuối, tránh được việc bàn giao nhà cho khách hàng chậm hơn so với cam kết trong hợp đồng, điều này có thể dẫn tới tranh chấp pháp lý, chủ đầu tư phải trả lãi bàn giao chậm.

"Hầu hết các dự án chưa được nghiệm thu dù dân đã vào ở, thậm chí ở đến vài năm nay đều là do hệ thống phòng cháy, chữa cháy chưa đủ quy định, xây dựng sai phép… Có không ít chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng mức phạt chẳng thấm tháp so với mức lợi nhuận chủ đầu tư thu được. Cư dân khi nhận nhà tại các dự án chưa được nghiệm thu sẽ gặp nhiều rủi ro. Đã có không ít trường hợp khi dân về ở, dự án chưa được nghiệm thu, sau đó chủ đầu tư đã không hoàn thành hệ thống PCCC theo đúng quy định để liên tục bị bêu tên.

Chủ đầu tư xây dựng sai giấy phép, thiết kế nên cư dân bị treo sổ hồng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi", Luật sư Bùi Quang Hưng cho hay. Để tránh tình trạng này, Luật sư Bùi Quang Hưng cho rằng, cơ quan chức năng cần có chế tài xử lý nghiêm đối với hành vi cố tình bàn giao nhà khi chưa đủ điều kiện. Bên cạnh các chế tài hiện nay như phạt tiền, cần phải nghiêm túc giám sát, buộc chủ đầu tư dừng việc bàn giao nhà, thu tiền của khách hàng cho tới khi dự án đủ điều kiện bàn giao.

Bên cạnh đó, Luật sư Bùi Quang Hưng cũng đề cập đến việc chính quyền đã không kiên quyết khi để xảy ra tình trạng này. "Khi biết chủ đầu tư chưa được chấp thuận nghiệm thu công trình mà vẫn để chủ đầu tư cho dân vào ở là chính quyền không quyết liệt xử lý, thiếu trách nhiệm. Nếu phía chính quyền kiên quyết, xử lý nghiêm thì đã không dẫn đến hệ lụy này", luật sư Bùi Quang Hưng bày tỏ.