Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đang thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua

Cung khan hiếm trên toàn phân khúc

Tại buổi báo cáo thị trường Bất động sản TP.HCM quý 2/2019, bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam cho biết nửa đầu năm 2019, đặc biệt trong quý 2 tổng nguồn cung căn hộ tại khu vực TP.HCM giảm mạnh kỷ lục. Toàn thị trường thành phố ghi nhận lượng mở bán chính thức đạt hơn 4.100 căn hộ. Đây được xem là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014.

Theo JLL Việt Nam, nguyên nhân sụt giảm nguồn cung phân khúc này là do vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý. Nhiều dự án bị đình trệ do thủ tục phê duyệt kéo dài, tình trạng này xảy ra phổ biến trong thời gian gần đây.

Các chính sách nghiêm ngặt của chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể là nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Mặc dù vậy, theo thống kê của JLL Việt Nam thì nguồn cầu trong phân khúc căn hộ vẫn được ghi nhận khá tốt. Hơn 4.300 căn được tiêu thụ trong quý 2/2019, tương đương lượng bán quý trước. Vì vậy, tỷ lệ bán tốt được ghi nhận trên tất cả các phân khúc. Trong đó, có những dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 25-40 triệu/m2 thu hút nhiều người mua nhất.

Tuy nhiên, JLL cũng chỉ ra rằng việc nguồn cung sụt giảm đã khiến các nhà đầu tư bắt đầu có xu hướng dịch chuyển qua đầu tư căn hộ cao cấp hạng sang, biệt thự, nhà phố… để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương.

“Do thiếu hụt nguồn cung, người có nhu cầu ở thực đang có nhu cầu tìm kiếm nguồn hàng tại thị trường thứ cấp”, bà Trang nhận định.

Giá tăng cao 

Theo đơn vị này, nguồn cung sụt giảm mạnh đã khiến phân khúc căn hộ hình thành mặt bằng giá mới cao kỷ lục trong vòng 5 năm qua.

Cụ thể, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 41 triệu/m2, tăng 21,6 % theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9 % theo năm, ở mức 90 triệu/m2 trong quý 2/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm.

Giá bán trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 6% theo năm, ghi nhận sự tăng giá vượt trội trên toàn bộ các phân khúc.

Trong khi đó, pháp lý là bài toán nan giải. Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam lo ngại rằng việc nguồn cung sụt giảm mạnh do vướng pháp lý sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá căn hộ lên cao hơn nữa. Điều này sẽ gây khó khăn cho người mua nhà với nhu cầu ở thực, đồng thời sẽ gây ra sự biến động mạnh đối với các phân khúc khác như đất nền, nhà phố…

“Chúng tôi hy vọng thời gian tới chính quyền TP.HCM sẽ có những điều chỉnh hợp lý để điều chỉnh nguồn cung phù hợp với nhu cầu của thị trường. Như vậy mặt bằng giá trong phân khúc căn hộ nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng sẽ bình ổn trở lại”, Ông. Stephen Wyatt nói.

Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt tiếp tục bị trì hoãn như hiện nay, lượng mở bán trong năm 2019 sẽ có sự biến động mạnh, dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn. Trong đó, chiến lược ra hàng sẽ phụ thuộc rất nhiều vào các dự án quy mô lớn như Vinhomes Grand Park.

Đại diện JLL Việt Nam cho rằng hiện tại nhu cầu vẫn cao như trước nhưng thị trường có nguy cơ bị chững lại do mức giá tiếp tục được đẩy lên, đặc biệt ở phân khúc bình dân và trung cấp.