Nhà đầu tư BĐS có kinh nghiệm thường “rút nhanh” những khu vực có dấu hiệu này

Kiểu "đi nhanh một bước, và rút nhanh dòng tiền" thường được các NĐT lâu năm áp dụng ở hầu hết các thị trường, khu vực. Lúc thị trường đang âm ỉ sốt, thông tin chưa rầm rộ cũng là thời điểm mà nguồn hàng BĐS chủ yếu là môi giới và NĐT biết với nhau (chưa rao bán trên thị trường, hay còn gọi là hàng kín) cũng là lúc NĐT có kinh nghiệm vào ôm. Và chỉ bán ra khi thị trường có dấu hiệu rục rịch – nhiều nhà đầu tư tham gia. Tìm hiểu được biết, những nguồn hàng kín giá thường thấp hơn giá thị trường từ 15-30%, nhà đầu tư chỉ cần đẩy mức giá này là đã có lời, chưa kể có thể đẩy theo giá thị trường nóng sốt.

"Khi thị trường rục rịch mua bán, giá đẩy qua đẩy lại là thời điểm mà nhà đầu tư lâu năm sẽ ra hàng, rút dòng tiền về và chuyển sang BĐS khác. Bởi theo đánh giá của những NĐT này, chỉ nên ăn theo giai đoạn đầu của cơn sốt, nếu để lâu dễ rủi ro dòng tiền. Họ nhường cơ hội cho NĐT vào sau. Thực tế, trong số những NĐT vào thị trường lúc cơn sốt, giá tăng nhanh, khó rút chân ra khi đất hạ nhiệt", một môi giới BĐS lâu năm từng chia sẻ.

Như vậy, khi một khu vực nào bắt đầu có dấu hiệu "khởi sốt đất", nhà đầu tư kinh nghiệm sẽ ôm hàng. Họ nhắm được cơn sốt ở một khu vực thường diễn ra từ 1-3 tháng, cao nhất là 5 tháng. Theo đó, họ chỉ mua – bán sôi nổi trong vòng nửa tháng đến 1 tháng đầu, và rút dòng tiền đi khu vực khác.

Dĩ nhiên đa phần những NĐT này có dòng tài chính mạnh, nắm bắt nhanh nhạy thông tin thị trường, có môi quan hệ sâu rộng với các môi giới, chủ đất…Họ kiếm tiền tỉ trong cơn sốt đất ở một khu vực là bởi biết cách vô nhanh, rút cũng nhanh. Thay vì ôm quả bom nổ chậm, những NĐT lâu năm chỉ bỏ tiền "ké" một phần và tìm cách rút dòng tiền dạng lướt sóng. Một nhà đầu tư có kì cựu trên thị trường BĐS từng chia sẻ, khi đi qua Bảo Lộc, NĐt này dự đoán 3 tháng nữa đất khu vực này sẽ lên cơn sốt. Đúng như dự đoán, NĐT này không dồn hết tiền vào đó, mà chỉ ké một phần rồi rút ra.

Theo nhà đầu tư này, khi nhìn thấy một khu vực dễ lên cơn sốt nhanh thì cũng rất dễ xuống giá nhanh, cho nên phải cân nhắc dòng tiền và thời điểm bỏ tiền vào. Đó cũng là lý do không ít nhà đầu tư vào giai đoạn đỉnh sốt, cứ ngỡ sẽ kiếm tiền đậm trong nhưng hoá ra chỉ là vào để "nắm rủi ro" cho những nhà đầu tư đã rút ra trước đó. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, đa số người được hưởng lợi trong các cơn sốt đất là nhà đầu cơ, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh, thu gom hàng nhanh và ra hàng cũng nhanh; có khả năng kiểm soát được giá và giao dịch. Họ cũng chính là đối tượng gây ra các cơn sốt đất, gần như chỉ xuất hiện ở giai đoạn đầu của cơn sốt; quyết định rất nhanh khi nào bước vào và rút ra. Còn người thiệt hại là những người đi sau, vào ăn theo, mua phải giá cao trong đỉnh sốt, nhưng đi qua cao trào, khó bán ra.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang chỉ ra chu kì để NĐT nhận biết cơn sốt. Theo vị chuyên gia này, sự phát triển của thị trường bất động sản thường được chia thành 5 chu kỳ: Giai đoạn phục hồi, Giai đoạn tăng trưởng, Giai đoạn bong bóng, Giai đoạn suy thoái và Giai đoạn đóng băng.

Đó là quy luật chung thường thấy, nhưng việc nhận ra điểm bắt đầu và kết thúc ở mỗi chu kỳ thực tế không hề dễ dàng với đa số nhà đầu tư. Theo vị chuyên già này, để nhận ra sóng BĐS, NĐT cần phải quan sát thị trường một cách kỹ lưỡng và có sự trải nghiệm.

Khởi đầu của chu kỳ thị trường cũng khá trầm lắng. Đây thường là chu kỳ thứ 5 (đóng băng) trong 5 chu kỳ của thị trường bất động sản hoặc cũng có thể đây là vùng "đất mới" chưa được khai phá trước đó nên vẫn trong trạng thái "ngủ đông". Nếu thị trường đã có sóng trước đó rồi thì thời gian trầm lắng có thể kéo dài 1-3 năm, tùy từng thời điểm và điều kiện thực tế của thị trường. Nếu đây là vùng đất mới thì thời gian im ắng có thể dài hơn và nhà đầu tư cần quan sát tín hiệu thị trường bắt đầu cơn sóng mới.

Khi hết giai đoạn trầm lắng thị trường sẽ bước vào giai đoạn ấm dần. Đây chính là giai đoạn thị trường bắt đầu phục hồi hay đang trỗi dậy khi có các động lực mới trong phát triển. Những tín hiệu để nhận biết bắt đầu chu kỳ này là việc thị trường bắt đầu có nhiều nhà đầu tư từ nơi khác đến "săn đất" và giao dịch bắt đầu sôi động.

Thời gian của chu kỳ này có thể kéo dài 1-6 tháng và thị trường sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Dấu hiệu để nhận ra giai đoạn này chính là giao dịch trở nên nhộn nhịp và giá cả bất động sản bắt đầu tăng mạnh. Số lượng người đi mua bất động sản gia tăng mạnh mẽ. Nhiều dự án tại khu vực này được mở bán và thông tin về bất động sản khu vực này xuất hiện dày đặc trên các phương tiện truyền thông bởi hoạt động PR của các chủ đầu tư. Mức độ tăng giá đất đai khu vực này có thể từ 20-30%, thậm chí có thể cao hơn.

Sau khi bước qua chu kỳ tăng trưởng thị trường thường bước vào một giai đoạn bùng bổ dữ đội và lập đỉnh. Đây là chu kỳ thứ 4 của thị trường bất động sản. Tín hiệu dễ nhận thấy là xuất hiện tình trạng nhà nhà, người người đi mua, "cò đất" xuất hiện khắp nơi và tình trạng sang tên, lướt cọc mua bán đất diễn ra nhộn nhịp.

Thời gian kéo dài của chu kỳ này thường chỉ diễn ra 1-3 tháng, thậm chí chỉ vài tuần nếu khu vực đó quá sốt. Giá bất động sản vào đỉnh sóng có thể tăng gấp 2 đến 3 lần so với trước đó.

Sau khi trải qua một sóng cao trào thị trường thường bước vào giai đoạn thoái trào suy giảm. Đây là giai đoạn mà các nhà đầu tư đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng và chốt lời. Sau giai đoạn này thanh khoản sút giảm. Ở những thị trường "sốt ảo" đội lái sẽ rút đi và để lại những nhà đầu tư đến sau ôm đất chờ đợi khi thị trường có cơn sóng mới. Đấu hiệu để nhận ra thời kỳ đỉnh chính là những nhà đầu tư lướt sóng rút dần khỏi thị trường. Những nhà đầu tư không chuyên hưng phấn cao bởi mức lời hấp dẫn từ các đợt tăng giá liên tiếp và lao vào thị trường. Đợt thoái trào có thể làm cho thị trường giảm tới 20-30% so với đợt đỉnh.

"Ở những thị trường "sốt ảo" đội lái sẽ rút đi và để lại những nhà đầu tư đến sau ôm đất chờ đợi khi thị trường có cơn sóng mới. Đấu hiệu để nhận ra thời kỳ đỉnh chính là những nhà đầu tư lướt sóng rút dần khỏi thị trường", ông Quang cho hay.