Nhà đầu tư F0 “bán non” bất động sản?

Ghi nhận cho thấy, không giống các đợt sốt đất trước đây, sốt đất sau Tết Nguyên đán lên đỉnh nhanh và cũng "hạ nhiệt" rất nhanh, được giới chuyên môn đánh giá là lên xuống "chóng vánh".

Các chuyên gia đã mổ xẻ nhiều nguyên nhân khiến giá đất quay đầu giảm nhiệt, trong đó có một số nguyên nhân chính như:

Thứ 1, sự phản ánh, cảnh báo dồn dập trên các phương tiện truyền thông khiến cho nhiều nhà đầu tư cảnh giác không lao vào cơn sốt đất, không có dòng vốn để tiếp tục thanh khoản, ra hàng khiến cơn sốt đất bị chặn đứng. So với các thời điểm sốt đất trước, nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm và tỉnh táo hơn khi quyết định.

Thứ 2, các địa phương sốt đất trong thời gian qua đều gắn với thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, chỉ qua lời "đồn thổi của cò đất" nên khi chính quyền vào cuộc xác minh, tăng cường quản lý và thông tin minh bạch khiến nhà đầu tư "vỡ mộng". Để hạn chế sốt đất, cơ quan quản lý đã siết tín dụng BĐS, thanh kiểm tra việc sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất ruộng, đất rừng... Các tỉnh thành cũng có có xu hướng giám sát các biến động giá giao dịch đất đai khi bị đặt vấn đề quy trách nhiệm cho chính quyền địa phương nếu đất tăng nóng. Khi nhà nước quản lý chặt và đưa ra các cảnh báo, nhà đầu tư cũng bắt đầu bình tĩnh khiến thị trường giảm nhiệt hơn.

Thứ 3, giá ở "đỉnh chu kỳ" của cơn sốt đất liên tục bị thổi phồng lên gấp nhiều lần so với giá trị thực chỉ trong thời gian ngắn với mục đích chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Và khi không phản ánh nhu cầu thực, nguồn "cầu" nhanh chóng bị đứt gãy thì cơn sốt dừng lại là điều tất yếu.

Sau cơn sốt đất hạ nhiệt, nhiều người quan tâm đến động thái của các nhà đầu tư F0 – vốn rất mạnh mẽ vào thị trường BĐS trước đó. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, có 2 đối tượng nhà đầu tư F0 tham gia thị trường BĐS thời gian qua, được chia ra 2 khu vực. Thứ nhất là các nhà đầu tư F0 có lựa chọn phân khúc đất nền trong khu đô thị hạ tầng kết nối giao thông tốt, giá mua được ở mức hợp lí, đồng thời không phải chịu áp lực lãi vay do dùng đòn bẩy tài chính thì không chịu ảnh hưởng lớn sau cơn sốt đất hạ nhiệt. Lý do là bởi mặc dù lượng giao dịch ở nhiều loại hình và phân khúc bất động sản có giảm nhưng giá giao dịch vẫn tăng. Thứ hai là những nhà đầu tư F0 quá tập trung vào các khu vực tăng trưởng nóng và mua với giá quá cao so với giá trị thực của thửa đất thì có thể gặp khó, nhất là với những nhà đầu tư F0 quyết định vội vàng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo vị chuyên gia này, thực tế, đa số các nhà đầu tư F0 hiện vẫn còn giữ đất do chưa chuyển nhượng được, một số khác chấp nhận lỗ để bán "non". Nếu nhà đầu chịu cảnh "mắc kẹt" sau khi cơn sốt đất qua đi, có thể bởi một số lý do:

Thứ nhất, việc thiếu những kiến thức cần thiết khi quyết định "xuống tiền" là lý do quan trọng khiến nhà đầu tư F0 lâm vào tình cảnh không thể thoát hàng.

Thứ hai, do lần đầu đầu tư nên họ cũng dễ bị ảnh hưởng bởi hiệu ứng đám đông – điều mà một bộ phận người môi giới rất giỏi tạo nên thông qua việc lợi dụng các thông tin quy hoạch. Điều này khiến nhà đầu tư F0 có những quyết định đầu tư theo phong trào, cảm tính, thậm chí "bốc đồng" và đi kèm với mong muốn kiếm tiền nhiều và nhanh. Khi thị trường đột ngột "nguội lạnh", cũng là lúc họ không có thể có các phương án phù hợp, đành chịu "găm" hàng mà không biết khi nào có thể tìm ra người để bán lại.

Thứ ba , tính thanh khoản của bất động sản mà nhà đầu tư F0 mua cũng có thể không cao (do bị "thổi" giá khiến giá bán lại quá cao so với giá trị thực của bất động sản). Nhiều dự án cũng được chủ đầu tư chia thành nhiều giai đoạn và việc bán lại có thể bị các quy định hạn chế, không thể tiến hành ngay được.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS cho rằng, hiện tại chưa có tình trạng bán tháo, bán cắt lỗ bất động sản ồ ạt trên thị trường. Đợt dịch lần thứ 4 mới kéo dài hơn 2 tuần, chưa thấy được những tác động rõ rệt lên thị trường BĐS. Tuy vậy, nếu dịch kéo dài thêm 4-6 tuần, tương đương 1-2 tháng trả lãi vay ngân hàng, nhiều NĐT cá nhân sẽ dễ có tư tưởng cắt lỗ hơn do cảm giác ngao ngán khi thấy thị trường giao dịch chậm.

Cũng chia sẻ về động thái của nhà đầu tư F0 ở thời điểm này, ông Mai Đức Toàn, chuyên gia có kinh nghiệm hơn 20 năm trong lĩnh vực BĐS cho rằng, mặc dù hiện tại đang khó khăn, những sức hấp dẫn khó cưỡng từ BĐS thì khi dịch bệnh qua đi, những nhà đầu tư F0 kể cả từ chứng khoán, vàng hay tiết kiệm đều sẵn sàng chuyển dòng tiền về BĐS khi có nguồn vốn đủ lớn và thị trường tốt.

Tuy nhiên khác với giai đoạn trước, dịch bệnh đang khiến nhà đầu tư ngày càng trở nên quen thuộc với phương thức "bỏ trứng vào nhiều giỏ" để phân tán rủi ro. Đây là phương thức đầu tư khá thông minh và an toàn.

"Tôi cho rằng, kể cả dịch bệnh có qua đi thì nhà đầu tư sẽ vẫn giữ thói quen này, tức họ vẫn sẽ ưu tiên dồn tiền vào BĐS song không dồn hết mà trích lại một phần đầu tư vào các kênh khác để đảm bảo tính linh hoạt cho nguồn vốn. Vì khi không dồn tất cả trứng vào một giỏ, lúc thị trường khó khăn, nhà đầu tư có thể tháo chạy kịp. Cách đầu tư này không làm hạn chế tính thanh khoản và hợp lý là nó sẽ không tập trung rủi ro về một mối", ông Toàn nhấn mạnh.

Trước đó, thị trường BĐS vừa đi qua "sốt", sau đó lại gánh thêm cú bồi từ dịch Covid-19 khiến lượng quan tâm lẫn giao dịch giảm. Minh chứng là mức độ quan tâm toàn thị trường tháng 4 sụt giảm 18%. Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm BĐS giảm mạnh nhất diễn ra ở Hải Phòng (giảm 34%), Bắc Ninh (giảm 29%), Đà Nẵng (giảm 21%). Đối với thị trường BĐS bán, các loại hình có mức độ sụt giảm mạnh nhất là đất dự án (giảm 34%), đất (giảm 29%) và biệt thự (giảm 22%).

Dịch bệnh bắt đầu có chiều hướng xấu từ cuối tháng 4, thời điểm hiện tại đã 1,5 tháng và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong suốt thời gian này, rõ ràng thị trường BĐS đã trầm lắng rõ rệt. Thực tế đã chứng minh, có khá nhiều nhà đầu tư "xuống tiền" vào lúc thị trường nóng sốt, gom hết tiền vào đất nhưng không thể rút ra khi thị trường đột ngột đi xuống. Tương tự, cũng có không ít trường hợp nhà đầu tư lao đao, khuynh gia bại sản vì dồn toàn bộ tiền vào chứng khoán.

Với tình hình này, theo ông Toàn, sức mua và thanh khoản của thị trường BĐS có thể giảm hoặc chững lại trong thời kỳ dịch bệnh nhưng xét chung toàn thị trường, việc giảm giá là khó. Sẽ có những trường hợp rao bán cắt lỗ, song chủ yếu là thị trường thứ cấp nên rất khó ghi nhận. Mặt khác, kể cả có rao bán cắt lỗ thì giá bán chỉ giảm khoảng 10-20% chứ không sâu hơn. Bởi nếu giảm quá nhiều, người bán không chịu nổi, dẫn đến tình trạng cung không gặp cầu.