Nhà đầu tư F0 liệu có ồ ạt quay lại, sốt đất tiếp tục xảy ra?

Nhìn lại trước thời điểm cơn sốt đất diễn ra ở các địa phương, thì đến khoảng 30-40% các NĐT đến từ các nguồn lực khác nhau đổ tiền vào BĐS. Thậm chí, theo một chuyên gia trong ngành từ thời điểm 2020 có đến 70% các NĐT đầu tư tham gia thị trường BĐS đến từ NĐT F0, nghĩa là bên cạnh các NĐT BĐS mới thì phần lớn đến từ các kênh đầu tư khác "nhảy vào" BĐS như chứng khoán, tiết kiệm, vàng…

Đại diện Colliers Việt Nam cho hay, phần lớn các nhà đầu tư F0 này lựa chọn phân khúc đất nền trong khu đô thị hạ tầng kết nối giao thông tốt, giá mua được ở mức hợp lí, đồng thời không phải chịu áp lực lãi vay do dùng đòn bẩy tài chính thì không chịu ảnh hưởng lớn. Còn với những nhà đầu tư F0 quá tập trung vào các khu vực tăng trưởng nóng và mua với giá quá cao so với giá trị thực của thửa đất thì có thể gặp khó, nhất là với những nhà đầu tư F0 quyết định vội vàng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đơn vị này chỉ ra, các khu vực tăng trưởng nóng thời điểm tháng 2 và 3 /2021 sau Tết bao gồm: đất nền trong khu dân cư như: thành phố Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì), thành phố Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (thành phố Phan Thiết và thị xã La Gi), TP Hồ Chí Minh (TP. Thủ Đức, Cần Giờ), tỉnh Đồng Nai (Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh)…mức tăng nóng được ghi nhận tại một số điểm cục bộ của một số địa phương là từ 25 - 45% so với thời điểm quý 4/2021.

Thực tế đã cho thấy, lượng NĐT F0 vào thị trường khá đông nhưng cũng nhanh chóng rút lui do thị trường hạ nhiệt. Các đối tượng này có kẻ thắng, người thua trong cơn sốt. Theo các chuyên gia, những người thua có thể chần chừ vào thị trường trong các đợt tiếp theo, nhưng với những NĐT thu lợi nhuận cao trong cơn sốt vừa qua sẽ tiếp tục chờ cơ hội để bỏ tiền vào BĐS.

Như một chuyên gia trong ngành nhận định, chứng khoán và BĐS là hai bình thông nhau về dòng vốn đầu tư, trong đó, BĐS luôn đi sau chứng khoán 1 nhịp. Khi BĐS chậm lại, dòng tiền đổ về chứng khoán mạnh hơn để tìm kiếm những kênh chốt lời nhanh, linh hoạt. Sau thời kỳ chứng khoán thăng hoa, một lượng lớn dòng vốn chốt lãi từ chứng khoán sẽ đổ vào BĐS để giữ tiền, còn gọi là xu hướng hiện thực hóa tài sản. Mặt khác, nếu thị trường chứng khoán có biến động tiêu cực, nhà đầu tư tài chính nhiều khả năng quay lại thị trường địa ốc để tìm một bến đỗ an toàn hơn.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, trong đợt sốt đất vừa qua, nếu nhà đầu tư chịu cảnh "mắc kẹt" sau khi cơn sốt đất qua đi, có thể bởi một số lý do như: Việc thiếu những kiến thức cần thiết khi quyết định "xuống tiền" là lý do quan trọng khiến nhà đầu tư F0 lâm vào tình cảnh không thể thoát hàng.

Hay, do lần đầu đầu tư nên họ cũng dễ bị ảnh hưởng bởi hiệu ứng đám đông – điều mà một bộ phận người môi giới rất giỏi tạo nên thông qua việc lợi dụng các thông tin quy hoạch. Điều này khiến nhà đầu tư F0 có những quyết định đầu tư theo phong trào, cảm tính, thậm chí "bốc đồng" và đi kèm với mong muốn kiếm tiền nhiều và nhanh. Khi thị trường đột ngột "nguội lạnh", cũng là lúc họ không có thể có các phương án phù hợp, đành chịu "găm" hàng mà không biết khi nào có thể tìm ra người để bán lại.

Ngoài ta, tính thanh khoản của bất động sản mà nhà đầu tư F0 mua cũng có thể không cao (do bị "thổi" giá khiến giá bán lại quá cao so với giá trị thực của bất động sản). Nhiều dự án cũng được chủ đầu tư chia thành nhiều giai đoạn và việc bán lại có thể bị các quy định hạn chế, không thể tiến hành ngay được.

Sau khoảng lặng của thị trường BĐS, nhiều dự báo có thể sẽ tiếp tục "nung nấu" cơn sốt cục bộ diễn ra vào cuối năm hoặc đầu năm sau, tuy nhiên không phải dạng nóng sốt điên cuồng như đợt đầu năm.

Chia sẻ mới đây, ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group cho hay, trước mắt vì tác động của dịch bệnh, nguồn vốn vào BĐS đang chững lại do nhà đầu tư còn nhiều băn khoăn, do dự vào tính thanh khoản của thị trường và chuyển dòng tiền này qua kênh đầu tư khác. Nói đúng hơn, đây là thời kỳ các nhà đầu tư đang sắp xếp lại danh mục ưu tiên. Tuy nhiên, với sức hấp dẫn khó cưỡng từ BĐS thì khi dịch bệnh qua đi, những nhà đầu tư F0 kể cả từ chứng khoán, vàng hay tiết kiệm đều sẵn sàng chuyển dòng tiền về BĐS khi có nguồn vốn đủ lớn và thị trường tốt.

Tuy nhiên khác với giai đoạn trước, dịch bệnh đang khiến nhà đầu tư ngày càng trở nên quen thuộc với phương thức "bỏ trứng vào nhiều giỏ" để phân tán rủi ro. Đây là phương thức đầu tư khá thông minh và an toàn. Tôi cho rằng, kể cả dịch bệnh có qua đi thì nhà đầu tư sẽ vẫn giữ thói quen này, tức họ vẫn sẽ ưu tiên dồn tiền vào BĐS song không dồn hết mà trích lại một phần đầu tư vào các kênh khác để đảm bảo tính linh hoạt cho nguồn vốn. Vì khi không dồn tất cả trứng vào một giỏ, lúc thị trường khó khăn, nhà đầu tư có thể tháo chạy kịp. Cách đầu tư này không làm hạn chế tính thanh khoản và hợp lý là nó sẽ không tập trung rủi ro về một mối.

Xét ở góc độ nguồn vốn, đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có ít tiền thì nên đầu tư chứng khoán tốt hơn là đầu tư nhà đất. Nhưng nếu ít tiền mà vẫn muốn đầu tư nhà đất thì có thể lựa chọn những cổ phiếu BĐS. Nhà đầu tư có thể kiếm được nhiều tiền, chưa kể có khả năng sử dụng được đòn bẩy tài chính tốt hơn đối với thị trường BĐS.

"Tôi cho rằng, thị trường BĐS chưa thể "nóng" ngay sau khi kết thúc dịch bệnh, nhưng khả năng phục hồi là rất cao. Nếu dịch bệnh tiếp tục được kiểm soát cộng với dòng vốn từ chứng khoán, vàng, tiết kiệm đổ về, BĐS vẫn sẽ là kênh sôi động trong cuối năm. Khả năng sốt đất vẫn có thể diễn ra tuy nhiên theo tôi chỉ là những cơn sốt cục bộ, diễn ra trong thời gian ngắn, ở địa phương có biến động mạnh về quy hoạch, giao thông hạ tầng. Việc diễn ra cơn sốt đất trên diện rộng như hồi đầu năm sẽ rất khó vì thị trường đang trong giai đoạn tự điều chỉnh sau cú bồi dịch bệnh và sốt ảo", ông Mai Đức Toàn nhấn mạnh.