Nhận diện thị trường bất động sản “hậu” Covid-19

Dịch Covid-19 như một "cú sốc" đối với thị trường bất động sản, khiến cho nhiều phân khúc rơi vào tình trạng trầm lắng, nhiều tài sản bị các nhà đầu tư bán tháo do chịu áp lực tài chính, một số tài sản đã giảm giá,…Đã có nhiều đánh giá tác động tiêu cực của dịch bệnh lên BĐS được đưa ra trong thời gian qua.

Chẳng hạn theo CBRE Việt Nam, người dân đã hạn chế mua sắm trực tiếp tại các TTTM khiến lưu lượng khách giảm tới 70-80%, cả hàng, nhà hàng đóng cửa hàng loạt phải trả mặt bằng; Chủ mặt bằng cũng đã chủ động giảm giá thuê từ 20-30%. Đơn cử như Hưng Thịnh đã quyết định giảm 40% giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại để hỗ trợ khách thuê từ tháng 2 đến 4.2020. Vincom Retail dành 300 tỉ đồng hỗ trợ cho các đối tác thuê mặt bằng trung tâm thương mại trên toàn quốc thông qua hình thức giảm phí thuê, tăng khuyến mãi cho khách hàng đến mua sắm…

Trong khi đó, khách sạn hầu như vắng khách, lượt khách du lịch giảm đã kéo theo công suất tiêu thụ phòng của các khách sạn cao cấp giảm 40-60% quý 1/2020 so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc căn hộ cũng gặp khó khăn khi nhu cầu mua để ở, mua để đầu tư và nhóm khách nước ngoài đều giảm, lượng giao dịch trong quý giảm đến 80% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14,3% (theo Hiệp hội môi giới BĐS); còn tại TP.HCM, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ quý 1/2020 giảm 37% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt ngay trong quý 2 này thì nhiều khả năng thị trường BĐS vẫn có khả năng chịu đựng được, và một số phân khúc như nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng vẫn có thể giữ ổn định về giá. Nhưng nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài lâu hơn nữa thì rất có thể thị trường BĐS sẽ rơi vào tình trạng "ngủ đông". Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ có thể giảm trung bình 5%, giao dịch và nguồn cung mới giảm khoảng trên 50%.

Nhìn lại những cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS như thời 2008-2009 hay thị trường đóng băng thời 2011-2012, khiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhưng cũng lại là cơ hội để các DN lớn đánh giá lại chiến lược phát triển, cũng như tái cơ cấu bộ máy hoạt động. Khó khăn của người này lại là cơ hội của người khác, nhiều ông lớn địa ốc cũng đã phất lên sau này chính nhờ vào chiến lược thâu tóm quỹ đất thời khủng hoảng.

Khủng hoảng là cơ hội để DN bất động sản tái cấu trúc, thay đổi lại tư duy và chiến lược. Hướng đến sự phát triển bền vững của thị trường.

Tuy vậy, ở quy mô thị trường hiện nay, theo ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), đây là lúc các DN bất động sản phải thay đổi lại tư duy, dịch bệnh cũng là cơ hội để các tập đoàn lớn, doanh nghiệp tái cơ cấu lại cho tinh gọn hơn, chuyển hướng phát triển bền vững. Cũng theo ông Châu, trong bối cảnh thị trường khủng hoảng nhà ở với giá vừa túi tiền vẫn có nhu cầu cao, nên các nhà phát triển nên tăng cường đầu tư vào phân khúc này, cân bằng –cung cầu giúp thị trường phát triển bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, tác động tiêu cực của dịch COVID-19 chỉ là ngắn hạn, còn về lâu dài bất động sản luôn là một kênh đầu tư tiềm năng. "Điều này đã được chứng minh trong cuộc khủng hoảng nhà đất năm 2008 - 2011, những người bắt đáy có tầm nhìn xa đều thu được lợi nhuận lớn. Chính vì vậy, dù hiện nay dịch COVID-19 ảnh hưởng đến nhiều ngành kinh tế, nhưng vẫn có làn sóng nhà đầu tư âm thầm mua nhà đất giữ tiền", ông Châu cho biết.

Đây là một xu thế tất yếu trong mọi cuộc khủng hoảng bất động sản. Nói như ông Phan Xuân Cần –Chủ tịch Sohovietnam, khủng hoảng diễn ra thì thị trường M&A càng sôi động. Nhiều tài sản buộc phải bán rẻ do áp lực nợ ngân hàng đến hạn. Tiền mặt là vua, nhà đầu tư nào may mắn tích lũy một lượng tiền mặt lớn, thời điểm này lại mang đến cơ hội mua lại các tài sản hấp dẫn với giá tốt nhất có thể.

Trong đó, theo ông Cần có 2 loại bất động sản chịu tác động tiêu cực nhất hiện nay đó là mặt bằng kinh doanh trên các tuyến phố và khách sạn vừa và nhỏ. Theo ông, trong những ngày qua, các quỹ đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư cá nhân trong nước đã đặt hàng Sohovietnam với tổng giá trị khoản đầu tư lên tới 8.000-10.000 tỷ, đa phần hỏi mua các khách sạn và nhà phố vừa và nhỏ.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, hiện nhà đầu tư đang có tâm lý chờ đợi và dè chừng hơn trong các quyết định đầu tư. Tuy nhiên, sức mua BĐS có thể sẽ cải thiện khi dịch bệnh được ngăn chặn và làn sóng đầu tư mạnh mẽ quay lại thị trường. Khảo sát của CBRE mới đây, cho thấy dịch Covid-19 khiến nhà đầu tư gia tăng tìm kiếm các cơ hội mua tài sản có dòng thu nhập ổn định như văn phòng, kho bãi và logistics…

Đối với BĐS nghỉ dưỡng dù bị ảnh hưởng nặng nền nhất nhưng sẽ lại là phân khúc bật lên nhanh sau dịch. Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương phân tích, Việt Nam đang có tỉ trọng lớn về nguồn khách nội địa (chiếm khoảng 82,5% tổng lượt khách trong năm 2019) cũng như các nguồn khách từ thị trường Trung Quốc và Hàn Quốc. Bởi sau dịch có thể là nhóm khách đầu tiên phục hồi sau dịch. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần giữ thái độ lạc quan cùng với tầm nhìn dài hạn trong thời gian tới.

Có thể thấy, cuộc khủng hoảng BĐS lần này khác nhiều so với 2 đợt trước đó diễn và vào (2008-2009) và (2011-2013), đó chính là sự kiểm soát về dòng tiền vào lĩnh vực địa ốc. Thị trường BĐS hiện nay có dòng tiền ổn định, được Chính phủ kiểm soát tốt nên khả năng "đóng băng" sẽ khó xảy ra.

Đã kinh qua nhiều cuộc thăng trầm trên thị trường, các DN bất động sản lớn cũng đã có nhiều kinh nghiệp xương máu với các cuộc khủng hoảng. Chủ đầu tư lớn hiện nay đều có thực lực và chuẩn bị nhiều kịch bản khác nhau để ứng biến với các diễn biến của thị trường, cho dù là rơi vào tình huống xấu nhất. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân cũng đã nếm trải nhiều "cay đắng", họ đã thận trọng hơn, chuyên nghiệp hơn nhiều, không quá phụ thuộc vào nguồn tiền vay ngân hàng như trước đây.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, những giải pháp nhanh chóng của Chính phủ như giãn tiền thuế, tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp hay đẩy mạnh đầu tư công, bơm gói tín dụng 250.000 tỷ ra nền kinh tế…sẽ có tác động tích cực lên thị trường BĐS. Chỉ thị số 11/CT-TTg hỗ trợ các doanh nghiệp đang chịu thiệt hại do dịch COVID-19 cũng sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các doanh nghiệp bất động sản.