Nhận diện xu hướng của bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019

Căn hộ nghỉ dưỡng cạnh tranh nhau bằng lợi nhuận cam kết đã không còn sức hút đối với người mua nhà khi nhiều khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng ăn trái đắng vì có chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận nhưng thất hứa. Nắm bắt được điều đó, hiện nay nhiều chủ đầu tư đã đi theo xu hướng ngược lại không cam kết lợi nhuận, bán bất động sản ở giá trị thực.

Hết thời cam kết lợi nhuận?

Trong một hai năm trở lại đây xuất hiện nhan nhản các quảng cáo chào mời mua bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê với chủ đầu tư cam kết trả lãi tới 12-15%/năm. Mức lợi nhuận này cao hơn gấp đôi mức lãi suất ngân hàng hiện tại.

Hết thời gian cam kết, có chủ đầu tư còn đưa ra công thức chia lợi nhuận dành tới 85-90% cho khách hàng. Thậm chí, có chủ đầu tư còn mạnh dạn cam kết mua lại bất động sản với giá không thấp hơn giá đầu tư ban đầu.

Tỷ lệ chia lợi nhuận với khách hàng nhận tới 90% và công ty quản lý 10% nghe thật hấp dẫn. Nhưng nên nhớ đây là chia lợi nhuận, điều đó có nghĩa chỉ được chia khi hoạt động của dự án có lãi sau khi trừ hết các loại chi phí.

Chưa hết, theo tính toán của các nhà quản lý khách sạn, chi phí vận hành cho thuê một dự án căn hộ khách sạn không dưới 35% doanh thu nếu công suất lấp đầy đạt khoảng 60%. Với những dự án ở vị trí xa trung tâm, đặc biệt là các khu du lịch khai thác theo mùa thì thu đủ bù chi đã là may mắn, thì lấy nguồn thu nào để thực hiện các cam kết.

Thực trạng loạn cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đã từng khiến ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation phải thốt lên tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch biển Việt Nam 2018 rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

Còn ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng từng thừa nhận rằng hiện giá bán của sản phẩm nghỉ dưỡng hiện đã được các chủ dự án đẩy lên ở mức cao, bình quân từ 35 - 50 triệu đồng/m2 thậm chí có những dự án có giá trên 70 triệu đồng/m2. Ở mức giá cao này nhà đầu tư khó tạo thanh khoản khi có nhu cầu chuyển nhượng.

Xuất hiện những xu hướng mới

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng vì thế mà trầm lắng trong suốt giai đoạn từ cuối 2017-2018. Tuy nhiên, đến quý 4/2018, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lại bắt đầu sôi động trở lại với sự xuất hiện của những xu hướng mới.

Đầu tiên phải kể đến là xu hướng không cam kết lợi nhuận, đưa bất động sản về giá trị thực. Điển hình nhất là dự án Goldsand Hill Villas tại Mũi Né - Phan Thiết vừa được ra mắt hồi đầu tháng 11.

Được biết, khi quyết định không tham gia vào cuộc đua cam kết lợi nhuận như đa số các dự án các dự án nghỉ dưỡng, các đơn vị phân phối dự án Goldsand Hill Villa khá quan ngại về khả năng tiêu thụ của dự án này.

Tuy nhiên, đại diện chủ đầu tư Lộc Tú đã khẳng định: "Cam kết lợi nhuận có thể sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nhưng gốc rễ để tạo ra lợi nhuận đó mới nên là điều mà nhà đầu tư nên tập trung nhìn nhận. Nếu cam kết lợi nhuận là quả ngọt, thì căn cơ tạo nên lợi nhuận mới là gốc rễ, gốc rễ có chắc, có thực thì quả mới sai, mới ngọt. Gốc rễ không bền thì dễ đổ gục trước mưa gió, bão tố".

Cũng theo vị này, Goldsand Hill Villa được phát triển dựa trên những giá trị thực: sở hữu thực, mức giá thực, kinh doanh thực. Chính những giá trị này là nền tảng biến dự án thành một kênh đầu tư an toàn với mức sinh lợi bền vững.

Được biết, khách mua gần villas nghỉ dưỡng Goldsand Hill Villa sẽ được cấp sổ sở hữu lâu dài. Mỗi căn biệt thự tại Goldsand Hill Villa có giá đầu tư khoảng 1,6 - 2 tỷ, chỉ bằng 1 căn condotel 1 phòng ngủ 35m2 tại Nha Trang, Đà Nẵng hay một căn hộ 30m2 tại Hà Nội hay Tp.HCM.

Trước Goldsand Hill Villa, xu hướng không cam kết lợi nhuận đưa bất động sản về giá trị thực cũng đã được một số chủ đầu tư áp dụng. Có thể kể đến như Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Vịnh Nha Trang - chủ đầu tư dự án The Arena Cam Ranh tại Khánh Hòa hay dự án Hometel Dragon Fairy tại 89 Trần Phú, Nha Trang do công ty TNHH Cao Ốc 89 làm chủ đầu tư…

Theo các chủ đầu tư này, việc không cam kết lợi nhuận lại là một trong những thế mạnh hút khách của dự án bởi mức giá không bị đẩy lên quá cao để bù vào phần cam kết lợi nhuận. Hơn thế nữa, ở những dự án không cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư không bắt buộc người mua phải ủy thác lại quyền kinh doanh căn hộ cho đơn vị vận hành đứng ra khai thác cho thuê.

Vì thế, chủ sở hữu căn hộ sẽ toàn quyền lựa chọn phương án sử dụng đối với tài sản mà mình đã chi tiền ra mua, có thể là để đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của cả gia đình hay tự tìm kiếm khách du lịch cho thuê hoặc ủy thác cho chủ đầu tư kinh doanh và phân chia lợi nhuận.

Một xu hướng thứ hai trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là việc các nhà đầu tư đổ tiền vào phân khúc biệt thự, villas nghỉ dưỡng ở những vùng đất mới có giá chỉ bằng 1 căn hộ codotel ở các thị trường lớn như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc.

Anh Trần Quốc Huy, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội cho biết, trong khi pháp lý condotel chưa rõ ràng thì các dự án biệt thự nghỉ dưỡng có pháp lý sở hữu lâu dài đang tạo sức hút cho nhà đầu tư.

Đặc biệt là đối với những dự án thuộc những miền đất mới, mức giá mở bán ban đầu khá thấp chỉ từ 2-4 tỷ/căn trong khi dư địa tăng giá còn nhiều. Đây là kênh đầu tư khá hấp dẫn trong bối cảnh chung cư bão hòa, căn hộ nghỉ dưỡng bắt đầu ở giai đoạn thoái trào.

Có thể nói, sự im ắng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong suốt 1 năm qua là quãng nghỉ để cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn nhà đầu tư nhìn lại hướng đi đúng đắn.

Để rồi thời điểm cuối năm 2018 được xem là giai đoạn bứt phá mạnh mẽ của những xu hướng mới được dự báo sẽ trở thành xu hướng phát triển vượt trội trong năm 2019.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019 sẽ bứt phá mạnh mẽ tại những vùng đất mới cùng với những dự án mang lại giá trị thực cho nhà đầu tư.