Nhiều băn khoăn về phương pháp xác định giá đất

Giá đất là nội dung quan trọng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, ngân sách nhà nước, môi trường đầu tư kinh doanh và nhận được sự quan tâm lớn từ toàn xã hội. Dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã có nhiều sửa đổi, bổ sung về nội dung này. Cụ thể, Dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất. Quy định cụ thể các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng các các phương pháp định giá đất. Về nguyên tắc định giá, dự thảo Luật quy định phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo đánh giá của ĐB Trần Thị Thu Hằng (Đoàn ĐHQH tỉnh Đắk Nông), do việc xây dựng bảng giá đất phức tạp, việc quy định ban hành hàng năm sẽ rất tốn kém về thời gian, nhân lực, kinh phí, phải thuê các đơn vị tư vấn để thiết kế xác định giá đất từng vị trí so với giá tiệm cận thị trường.

Vì vậy, theo bà Hằng cần nghiên cứu, xem xét quy định hệ số điều chỉnh tương tự như điều chỉnh giá đất mà UBND tỉnh ban hành hàng năm như hiện nay, hoặc chỉ quy định tùy tình hình thực tế UBND tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.

“Trong dự thảo Luật, quy định bảng giá đất được công bố nhưng chưa có quy định quy chế rõ ràng về việc thực hiện công khai như thế nào để đảm bảo giá đất được công khai, minh bạch. Do đó, cần bổ sung hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, minh bạch về giá đất. Ngoài ra, nếu Chính phủ giao cho UBND tỉnh tự xây dựng bảng giá đất thì cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát để tránh tình trạng chênh lệch giá mỗi nơi một kiểu”- bà Hằng cho hay.

ĐB Trần Văn Tuấn (Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang)cho rằng, cần cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát với giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch để tạo sự công bằng, người có đất thu hồi không bị thiệt thòi. “Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) lần này theo hướng trên sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc, bất cập đang đặt ra, tạo sự đồng thuận của nhân dân, khơi thông các nguồn lực cho tăng trưởng mạnh mẽ hơn” - ông Tuấn nói.

Trong khi đó, liên quan đến phương pháp định giá đất, ĐB Nguyễn Thị Yến (Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, cần xem xét, cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể. “Phương pháp thặng dư trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí. Việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau” - bà Yến lý giải.

Về giá đất, bà Yến dẫn ra câu chuyện thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau. Do đó để tránh rủi ro về mặt pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất và phê duyệt giá đất, bà Yến đề nghị cần giao cho Chính phủ quy định, hướng dẫn chi tiết để thực hiện.

Về phương pháp xác định giá đất, ĐB Huỳnh Thị Phúc (Đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) cũng cho rằng, theo quy định, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Theo bà Phúc, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định. Từ đó, tính toán ra kết quả giá đất là một số thực tế làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất là không phù hợp. “Vì chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi” - bà Phúc lo ngại.

“Một dự án có nhiều đối tượng sử dụng đất. Mỗi người đề xuất xem xét bồi thường khác nhau rất khó hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng. Thời gian qua giá bồi thường đất thì Nhà nước thu hồi đất một giá, các doanh nghiệp bồi thường một giá, dẫn đến 2 thửa đất gần nhau có thể bồi thường 2 loại giá khác nhau”- ĐB Khương Thị Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Nam Định) nói và đề nghị quy định một giá trong bồi thường.

Về định giá, phương pháp xác định giá đất dự án bất động sản, khu đô thị, bà Mai bày tỏ quan điểm nên áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư. Còn dự án sản xuất nên quan tâm đến dự án tạo động lực phát triển có khả năng để thu hút ngân sách lâu dài và bền vững, tạo việc làm cho người lao động. Giá đất là khoản chi phí ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Do đó nên áp dụng giá đất trong bảng giá đất.

Ngày 16/11, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội sẽ tiếp tục cho ý kiến về những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau của dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trước khi trình, xin ý kiến Quốc hội.