Nhìn lại thị trường Coworking Space tại Việt Nam trước cú ngã của WeWork

Vào tháng 8/2019, WeWork – startup nổi tiếng trong lĩnh vực Coworking Space nộp hồ sơ chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO). Ngay lập tức, thị trường đã chỉ ra những vấn đề tiêu cực trong tình hình kinh doanh suốt 3 năm liền của "kỳ lân". Từng được định giá tới 47 tỷ USD, đến ngày 24/9, CEO Adam Neumann phải từ chức khi bị bóc trần hàng loạt bê bối. Giá trị của WeWork rớt xuống còn 10 tỷ USD và kế hoạch IPO hoãn vô thời hạn.

Dù không phải là doanh nghiệp đầu tiên trên thế giới cung cấp dịch vụ chia sẻ không gian chung nhưng trước những thành công đầy tính bùng nổ (với hỗ trợ từ những lần rót vốn của SoftBank), WeWork luôn được coi là hình mẫu lý tưởng của mô hình này để các startup trong cùng lĩnh vực "noi theo". Các doanh nghiệp tại Việt Nam cũng không ngoại lệ.

Với cú ngã nói trên của WeWork, liệu thị trường Coworking Space Việt Nam có lung lay?

Những khó khăn bộc lộ từ mô hình "copy" và thành công từ sự khác biệt

Trước khi vụ việc WeWork xảy ra thì những áp lực của một số doanh nghiệp cung cấp dịch vụ Coworking Space tại Việt Nam đã hé lộ, đặc biệt là những DN "copy" mô hình và chiến lược hoạt động của WeWork với tư duy phát triển hệ thống nhằm mục tiêu bán cho các ông lớn như Wework. Chưa có Coworking Space nào tại Việt Nam tuyên bố có lãi.

Ông Trần Xuân Kiên – cựu Chủ tịch của điện máy Trần Anh khi bắt đầu bước chân vào thị trường Coworking Space từng thể hiện tham vọng trở thành số 1. Sau hơn 1 năm, ông Kiên thừa nhận những cạnh tranh không ngờ của thị trường này và không còn đặt tham vọng lớn, một phần bởi áp lực trước sự gia nhập của những doanh nghiệp tỷ đô từ nước ngoài.

"WeWork trị giá mấy chục tỷ USD, làm sao mình có thể cạnh tranh được. Rồi một vài công ty khác trong khu vực cũng định giá tới cả tỷ USD cũng đang nhăm nhe vào thị trường Việt Nam" – ông Kiên chia sẻ trên báo chí.

Khảo sát cho thấy, giống như WeWork, hầu hết các Coworking Space tại Việt Nam tập trung vào phần "Space" thay vì "Coworking". Do đó, các DN cạnh tranh dựa trên một số yếu tố chính trong kinh doanh dịch vụ bất động sản là địa điểm, cách thiết kế không gian và giá thuê. Sản phẩm cho thuê không có nhiều sự khác biệt: văn phòng riêng, chỗ làm việc chia sẻ, chỗ làm việc cố định, chỗ làm việc linh hoạt… với các không gian chung như phòng họp, khu vực giải trí và hình thức thuê 1 ngày hoặc gói thuê theo thời gian xác định… Một số DN tạo thêm những giá trị gia tăng bằng cách cung cấp các dịch vụ tổ chức hội thảo, đào tạo kỹ năng, sự kiện kết nối hay tư vấn quản trị, tài chính, thuế…

Đánh giá từ trải nghiệm của người dùng, các Coworking Space lớn tạo được một số dấu ấn về không gian. Ví dụ, Dreamplex có diện tích rất rộng, thiết kế sáng tạo và tầm nhìn đẹp do lợi thế về tầng cao; UP được đánh giá cao về gói dịch vụ "văn phòng may đo" rất linh hoạt cho khách thuê; CoGo nổi bật bởi vị trí đắc địa khi đặt địa chỉ tại những tòa nhà văn phòng hạng A-B ở Hà Nội; hay CenX định hình là một không gian làm việc theo phong cách "vũ trụ", được tích hợp với hệ sinh thái của Cenland, phù hợp với tham vọng lớn của các start-up liên quan đến bất động sản và công nghệ… Còn WeWork đã chính thức đặt chân đến Việt Nam vào tháng 11/2018 với lợi thế về mạng lưới toàn cầu hiện diện tại 71 thành phố.

Khá nổi bật trong số các Coworking Space lớn là Toong. Không chỉ dẫn đầu về số địa điểm với 16 cơ sở tại 3 nước Đông Dương, Toong cũng được đánh giá là một mô hình khác biệt mà ông Dương Đỗ, CEO của Toong gọi là "khước từ mô hình mẫu".

Mặc dù vẫn là dịch vụ Coworking Space nhưng không chỉ tập trung vào "Space", Toong tạo ra chất riêng của mình nhờ phần "Coworking". Nó được xây dựng trở thành một không gian môi trường làm việc dựa trên triết lý rằng: Môi trường làm việc, trước hết, phải khai phá tiềm năng tiến hóa của mỗi cá nhân và chính điều đó sẽ là động lực phát triển cho doanh nghiệp.

Ông Dương quan niệm, hành trình phát triển của Toong là hành trình truyền cảm hứng cho hàng chục ngàn người, được nuôi dưỡng bởi niềm tin rằng xã hội chỉ tốt hơn khi mỗi cá nhân trở nên tốt hơn.

Do đó, các Toong đều mang đậm hơi thở của văn hóa nghệ thuật – môi trường mà ông Dương đánh giá là có thể ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến cảm hứng, thẩm mỹ và tư duy của con người. 16 cơ sở của Toong là 16 môi trường làm việc mang dấu ấn bản sắc văn hóa địa phương, và "địa phương" đó có thể là một thành phố, một quận, một con phố hay chỉ là một không gian trong khách sạn. Toong cũng thường gây bất ngờ cho khách thuê bằng những hoạt động nghệ thuật thú vị.

Một hoạt động trong khuôn khổ sự kiện Ultimate X

Những chia sẻ có vẻ "mộng mơ" nói trên từng bị giới kinh doanh chế giễu. Nhưng thực tế cho thấy, bất chấp một số gói thuê tại Toong có giá cao hơn so với các Coworking Space khác thì hầu hết các địa điểm đều có tỷ lệ lấp đầy trên 80%, có những địa điểm luôn không còn chỗ ngồi, kể cả chỗ ngồi linh hoạt như Toong 126 Ngyễn Thị Minh Khai, 87 Hàm Nghi và khu An Phú tại Sài Gòn.

Toong cũng không giới hạn khách hàng ở các đối tượng startup và doanh nghiệp nhỏ. Đối tượng phục vụ của họ đến từ nhiều ngành nghề khác nhau, bao gồm từ cá nhân cho đến công ty vài trăm người như VinID, Shopee, từ những đơn vị vừa thành lập đến công ty có lịch sử trên 100 năm tuổi như Cushman&Wakefield.

Đáng chú ý, ông Dương cho biết, tỷ suất biên EBITDA của từng địa điểm Toong khi đi vào vận hành ổn định, tại Việt Nam đạt trung bình là 30%/tháng, trung bình sau 6 đến 8 tuần kể từ ngày khai trương chính thức địa điểm đó. Toong đạt được "công thức" này sau hơn 2 năm khởi nghiệp. Nhờ xây dựng nên môi trường văn hóa khác biệt, đem lại những hiệu quả thực tế cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, việc quản lý vốn và mở rộng của Toong đã diễn ra khá suôn sẻ khi doanh nghiệp này đã tái đầu tư để mở rộng tại Hà Nội, Sài Gòn, PhnomPenh mà không phải gọi thêm vốn trong suốt 2 năm qua.

Cú ngã WeWork - Cơ hội để Coworking Space Việt Nam nhìn lại

Báo cáo tháng 7/2019 của CBRE đánh giá, thị trường Coworking Space trong nửa đầu năm 2019 vẫn đang trên đà tăng trưởng nhanh. Tại Tp.Hồ Chí Minh, trong quý 2, thị trường đã tiếp nhận thêm hơn 4.000 m2 diện tích sàn từ 5 địa điểm mới và dù mở rộng nhanh, hiệu suất hoạt động vẫn được ghi nhận rất tốt. Giá thuê của gói văn phòng riêng giảm nhẹ 3,9% so với quý trước do một số Văn Phòng Dịch Vụ (Serviced Offices) muốn thu hút thêm khách thuê mới để lấp đầy số phòng trống còn lại của họ. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này vẫn đạt mức trung bình 80%.

CBRE thống kê, tính đến Q2/2019, tổng nguồn cung tích lũy của thị trường Tp.HCM đạt 46.266 m2 diện tích sàn, tăng 101% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này được dự báo sẽ tăng gấp đôi vào cuối năm 2019, nâng tỷ lệ Coworking Space so với tổng nguồn cung văn phòng (penetration rate) từ 2% trong Q2 2019 lên đến 5% vào Q4 2019.

Với ưu điểm là một không gian làm việc hiện đại, được cung cấp đầy đủ trang thiết bị mà vẫn có không gian độc lập cho từng đối tượng, Coworking Space được đánh giá là giải pháp tuyệt vời để tối ưu chi phí cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các startup và DN nhỏ. Không khó hiểu khi mô hình này nhanh chóng nhân rộng tại Việt Nam, khi mà 90% DN trên thị trường là DN vừa và nhỏ, đồng thời làn sóng startup cũng đem lại số lượng khách hàng đông đảo. Với 60% các doanh nghiệp ở trung tâm phía Nam, sự phát triển của Coworking tại Tp.Hồ Chí Minh diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Thị trường Hà Nội cũng không kém phần sôi động.

Báo cáo hồi cuối tháng 12/2018 của Cushman & Wakefield đánh giá, Coworking tại Việt Nam đã dần trở nên chiếm ưu thế hơn trên thị trường. Từ năm 2017 đến 2018, diện tích văn phòng cho thuê bằng Coworking tại Việt Nam đã tăng từ 14.435m2 lên 50.000m2 (233%). Đồng thời, đã có sự gia tăng 54% về số lượng nhà khai thác, từ 24 đến 37 trung tâm trên toàn quốc mặc dù ba trung tâm đóng cửa trong cùng thời kỳ. Các công ty đa quốc gia đang tích cực tham gia vào thị trường và tiếp quản các nhà khai thác nhỏ hơn.

Jonah Levey – CEO của Dreamplex từng dự đoán sẽ có hơn 250 địa điểm coworking chỉ riêng ở TP.HCM và Hà Nội vào năm 2024. Savills Việt Nam kì vọng phân khúc này tiếp tục phát triển, vì nó phù hợp với sự tiến triển của cách làm việc của millennials, tức những người sinh ra từ khoảng năm 1980 đến những năm đầu thập niên 2000.

Những dự báo và con số thực tế nói trên cho thấy triển vọng rất lớn của thị trường này. Do đó, việc WeWork gặp cú ngã đau đớn không có nghĩa là cả ngành lung lay theo. Ngược lại, đây là một cơ hội để các Coworking Space tại Việt Nam soi chiếu lại.

Ông Đỗ Sơn Dương khẳng định: "Nếu có một mô hình hoạt động đúng, với tư duy tiến bộ, những DN Việt Nam trong thị trường này hoàn toàn có thể không bận tâm đến các gã khổng lồ start-up nước ngoài và giành chiến thắng, không chỉ trong cuộc chiến thị phần mà còn có lợi nhuận tốt, tạo nền tảng để tăng trưởng bền vững".