Những điểm mới trong dự thảo tách thửa của TP.HCM

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM vừa hoàn thiện dự thảo quyết định thay thế Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM.

Hai phương án, một lựa chọn

Theo đó, phương án 1 và cũng là phương án Sở này dự kiến sẽ lựa chọn, thửa đất mới sau khi trừ quy hoạch đường giao thông, hành lang an toàn công trình công cộng, diện tích tối thiểu để được tách thửa ở khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú là 45m² và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố với lộ giới ≥ 20m; 36m² và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố với lộ giới < 20m.

Ở khu vực 2 (gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện) là 50m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 mét. Khu vực 3 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện) là 80m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Tại phương án này, Sở TN&MT cũng bỏ quy định về thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa có nhà ở hiện hữu và đất ở chưa có nhà để quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trong Quyết định 33.

Ở phương án 2, Sở TN&MT TP.HCM đề xuất phương án ở khu vực 1 thửa đất hình thành sau khi tách thửa chưa có nhà diện tích là 50m² (có nhà ở hiện hữu là 45m²); khu vực 2 đối với thửa đất chưa có nhà diện tích là 80m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m (có nhà ở hiện hữu là 50m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m).

Khu vực 3 với thửa đất chưa có nhà diện tích là 120m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m (có nhà ở hiện hữu là 80m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m).

Điểm mới trong dự thảo là về trường hợp thửa đất không phù hợp quy hoạch hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, nhưng sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất được tách thửa.

So với Quyết định 33, dự thảo quy định thêm về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp. Về việc tách thửa đất nông nghiệp, dự thảo chia thành 2 trường hợp.

Thứ nhất, thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa. Điều kiện là các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m² đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m² đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

Thứ hai, thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa.

Sau ba năm Nhà nước không thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m².

Muốn tách thửa, phân lô phải làm đường

Về phương án hạ tầng kỹ thuật, Sở TN&MT đề xuất thực hiện theo văn bản kiến nghị của Sở Quy hoạch Kiến trúc đã trình UBND TP. Theo đó, đối với khu đất tách thửa có hình thành đường giao thông thì đường này phải có bề rộng tối thiểu 7m , kết nối đến từng lô đất. 

Trong đó vỉa hè mỗi bên rộng tối thiểu 1,15m (gồm 0,75m dành cho người đi bộ, phần còn lại dành để bố trí trụ đèn hoặc tủ điện phân phối hạ tầng, hành lang bố trí tuyến cáp ngầm). Ngoài ra, cao độ nền phải phù hợp quy hoạch của khu vực, đảm bảo kết nối thuận lợi và đồng bộ, không gây ngập úng cục bộ hoặc cản trở hướng thoát nước chung.

Dự thảo nêu các quy định cụ thể về cấp điện, cấp nước, chiếu sáng công cộng, thoát nước thải và xử lý nước thải. Chẳng hạn phải bố trí hệ thống cấp nước sạch và thoát nước đến từng lô đất. Công tác đấu nối hệ thống cấp điện, cấp nước thoát nước và xử lý chất thải rắn phải được cơ quan chức năng cấp phép theo đúng quy định hiện hành.

Đáng chú ý, dự thảo yêu cầu phải căn cứ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xác định thửa đất thuộc quy hoạch “khu dân cư hiện hữu”, khi đó mới được tách thửa. 

Trong trường hợp chưa có các quy hoạch trên thì dựa vào quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn nằm trong khu dân cư hiện hữu tập trung.

Những điều kiện, yêu cầu trên không áp dụng đối với các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đang được sử dụng, đã được tách thửa trước ngày Quyết định 33 có hiệu lực. Người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong dự thảo cũng nêu rõ, đối với các trường hợp UBND cấp huyện đã tiếp nhận hồ sơ hợp lệ trước ngày quyết định này có hiệu lực, UBND cấp huyện căn cứ quy định tại Quyết định số 33 để xem xét giải quyết hoàn tất việc tách thửa, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. 

Trường hợp đến ngày quyết định này có hiệu lực thi hành mà UBND cấp huyện chưa giải quyết tách thửa đất và người sử dụng đất có đề nghị giải quyết tách thửa đất theo quy định tại quyết định này, thì UBND cấp huyện căn cứ quy định tại quyết định này để xem xét giải quyết.