Những năm trước cũng vướng pháp lý nhưng sao thị trường bất động sản vẫn chạy?

Tại hội thảo "Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng nay 27-4, nhiều chuyên gia nhận định chưa bao giờ Chính phủ đẩy mạnh các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) như hiện nay. Song, vẫn cần các giải pháp đồng bộ để thị trường này phát triển bền vững.

TS Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, nhấn mạnh việc "giải cứu", vực dậy thị trường BĐS phải căn cơ, bền vững chứ không phải theo chu kỳ 10 năm. Theo ông, thị trường BĐS đóng góp gián tiếp tới 20 - 25% tăng trưởng kinh tế vì liên quan ít nhất 50 ngành kinh tế khác. Tại TP HCM, đây là ngành đứng thứ 4 trong 9 nhóm ngành dịch vụ chủ lực, có tác động rất lớn. Trong khi đó, quý I vừa qua, ngành xây dựng tăng trưởng âm gần 20% vì thị trường BĐS tăng trưởng âm hơn 16%.

Ông Trần Du Lịch cho rằng thị trường BĐS không chỉ tác động tới việc tăng trưởng các ngành kinh tế khác mà còn ảnh hưởng lớn đến thị trường tài chính. Vì vậy, nếu BĐS khủng hoảng sẽ ảnh hưởng nặng nề đến thị trường tài chính. "Trên thế giới, trong vòng 50 năm qua, mọi khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng BĐS. Tôi không đặt vấn đề giải cứu thị trường BĐS mà tôi cho rằng Chính phủ, bộ, ngành phải đặt trong bài toán giải quyết đồng bộ cùng thị trường tài chính" - ông nhấn mạnh.

Toàn cảnh hội thảo "Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế"

Theo TS Trần Du Lịch, thị trường BĐS của Việt Nam đang méo mó, kích thích đầu cơ, hướng tới thị trường tiền tệ thay vì thị trường thật nên cung cầu luôn mất cân đối. Cụ thể, thị trường BĐS chỉ đóng băng ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm không đủ tính pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ, chủ đầu tư thì sử dụng công cụ tài chính thái quá, giá bị đẩy lên cao, không kiểm soát rủi ro nên hậu quả lớn. Trong khi đó, sản phẩm phù hợp khả năng thanh toán của người mua thì khan hiếm. Vì vậy mà từ quý IV/2022 đến nay, khi chính sách vốn khó khăn thì thị trường "đứng bánh".

Chuyên gia kinh tế - TS Huỳnh Thanh Điền cũng cho rằng thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Người ta đang nói nhiều về vướng mắc pháp lý nhưng tại sao 10 năm trước cũng vướng mắc mà thị trường vẫn "chạy"?.

Thực tế, theo ông Điền, có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS chậm phục hồi: Nguồn tín dụng thiếu, trái phiếu "bị bóp" và nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường này. Pháp lý vướng mắc ít ai gỡ vì "sợ". Để vực dậy BĐS - một thị trường rất quan trọng đối với nền kinh tế thì cần giải quyết các vấn đề một cách căn cơ, từ câu chuyện pháp lý đến cơ chế cho thị trường vốn.

Ông Điền cho hay lâu nay, tài sản trên đất chủ yếu từ nguồn gốc đất công. Vì vậy, cần sớm xác lập quyền sử dụng cho tư nhân để doanh nghiệp có thể dùng thế chấp, vay vốn. 

Ngoài ra, thủ tục cần phải đơn giản hơn khi nhiều dự án gặp vướng mắc rất lâu. Ví dụ, việc tính thuế tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận cũng khó, vì phải định giá theo giá thị trường mà ít ai dám thực hiện vì sợ sai.

Việc xây dựng công trình trên đất thì thủ tục quá nhiều, cơ quan nhà nước tham gia quá sâu. Nên chăng cần xã hội hoá, giao cho đơn vị tư nhân thẩm tra, cấp phép và chịu trách nhiệm cho nhanh, gọn?

Về vốn, nếu chỉ phụ thuộc ngân hàng thì không ổn, vì ngân hàng sợ rủi ro nên phải để thị trường trái phiếu phát triển. Với việc giao dịch BĐS, chỉ nên khuyến khích vay vốn ở thị trường sơ cấp, hạn chế cho vay trên thị trường thứ cấp vì sẽ dễ đầu cơ, mua bán lòng vòng.