Ông lớn BĐS thu lợi lớn khi bán khách sạn đang hoạt động tại Việt Nam

Theo nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản toàn cầu JLL, khối lượng giao dịch khách sạn tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương được kỳ vọng sẽ tăng từ 25 đến 30% hàng năm với giá trị lên đến hơn 11 tỷ đô la Mỹ trong năm 2019.

Ông Adam Bury, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn Khách sạn của JLL nhận định rằng "mặc dù có môi trường kinh tế khá thận trọng và phụ thuộc nhiều vào tình hình chính trị, lãi suất trái phiếu có chiều hướng giảm, tuy nhiên, hiệu suất đầu tư khách sạn tại Châu Á Thái Bình Dương lại khá hấp dẫn nhờ vào nhu cầu du lịch bùng nổ".

Nhu cầu đầu tư phân khúc khách sạn trong năm nay đã được các quỹ đầu tư, các công ty phát triển bất động sản và nhà đâu tư trong nước đón nhận. Điều này khiến chúng tôi tin rằng năm 2019 sẽ là năm giao dịch cao thứ ba trong thập kỷ qua. Đến nay, chỉ có năm 2017 và năm 2015 đã vượt qua ngưỡng 11 tỷ USD.

Theo JLL, 9 tháng đầu năm 2019 đã chứng kiến khoản đầu tư khách sạn trị giá 7,8 tỷ đô la Mỹ trong khu vực. Trước hết là Nhật Bản với một loạt các sự kiện lớn như World Cup bóng bầu dục 2019, Thế vận hội Olympic Tokyo 2020 và Hội nghị triển lãm quốc tế năm 2025,tính đến nay, quốc gia này đã đạt gần 3 tỷ đô la Mỹ khối lượng giao dịch.

"Những yếu tố phát triển về du lịch này sẽ thúc đẩy nhu cầu về lưu trú, đặc biết đối với các nhà đầu tư đang tìm cách tận dụng làn sóng nhu cầu. Nhật Bản là thị trường có hiệu suất hoạt động khách sạn cao hàng đầu trong khu vực và dự báo sẽ đạt mức kỷ lục 4 tỷ đô la Mỹ về khối lượng giao dịch trong năm nay".

Trên toàn khu vực, triển vọng thị trường khách sạn vẫn đang theo chiều hướng tích cực. Ở Trung Quốc, vì nhu cầu thuê văn phòng và thị trường bán lẻ sụt giảm đã khiến các nhà đầu tư chú ý tới phân khúc khách sạn, nơi hiệu quả giao dịch đã có dấu hiệu phục hồi.

Ở một số các nước khác trong khu vực như Singapore đã chứng kiến các giao dịch mang tính bước ngoặt trong năm nay. Vào tháng 9, JLL đã tư vấn cho Công ty OUE trong một thỏa thuận bán tòa nhà căn hộ khách sạn Oakwood Premier OUE Singapore cho một liên doanh Hồng Kông với giá trị 209 triệu đô la Mỹ. Và gần đây nhất, JLL đã thành công trong việc thỏa thuận mua bán khách sạn Andaz Singapore trị giá 344 triệu đô la Mỹ , đây  giao dịch tài sản khách sạn lớn nhất từ trước đến nay trong lịch sử thành phố quốc đảo sư tử này.

Tại Việt Nam, JLL ghi nhận thị trường khá sôi động trong năm 2019. Một số giao dịch thành công nổi bật trên thị trường trong năm này bao gồm khu nghỉ dưỡng Ho Tram Grand Strip đã được bán cho quỹ đầu tư Warburg Pincus và tập đoàn Berjaya chuyển nhượng thành công 75% cổ phần của Công ty TPC Nghi Tam Village sở hữu khách sạn Intercontinental với trị giá hơn 53.4 triệu đô la Mỹ cho nhà đầu tư khách sạn trong nước là Công ty TNHH Phát triển du lịch khách sạn Hà Nội. Gần đây nhất, JLL cũng vừa tham gia tư vấn thành công một giao dịch khách sạn 5 sao khách tại thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa.

Theo quan sát của JLL, tại Việt Nam, trong khi phần lớn các nhà đầu tư trong nước quan tâm phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng từ các quỹ đất trống, thì các nhà đầu tư nước ngoài lại quan tâm đến các tài sản khách sạn đang được vận hành với dòng tiền có sẵn.

"Trên thực tế, giá bán tài sản khách sạn tại Việt Nam hiện đang cao hơn so với mức vốn đầu tư dự trù của hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ các quốc gia có mức lãi suất vay nợ doanh nghiệp thấp từ 2% - 4% như Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kong và Singapore," bà Võ Quốc Phương Trang, Giám đốc bộ phận tư vấn giao dịch khách sạn của JLL cho biết.

"Tỷ suất lợi nhuận được ghi nhận sau các thương vụ thành công gần đây tại thị trường Việt Nam rơi vào khoảng 7% - 8%. Mức tỷ suất này hiện thấp hơn so với chi phí vay ở Việt Nam, đây cũng là lí do hầu hết các nhà đầu tư trong nước lại tập trung vào việc phát triển tài sản khách sạn từ các quỹ đất trống, với mong muốn thu được lợi nhuận cao hơn so với việc đầu tư vào các tài sản hiện hữu."

"Nhu cầu đầu tư khách sạn của các nhà đầu tư trong nước cũng đang lớn dần trong vài năm trở lại đây. Với lợi thế hiểu biết về mặt địa lý, kinh tế cũng như tinh hình chính trị trong nước, các nhà đầu tư trong nước sẵn sàng theo đuổi các thương vụ có giá trị giao dịch lớn, mang lại sự cạnh tranh khá khốc liệt với các nhà đầu tư nước ngoài," bà Trang cho biết.

Xét về thị trường mục tiêu, Hà Nội và Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tiếp tục là hai thành phố được các nhà đầu tư ưu ái hàng đầu, theo sát sau đó là hai thành phố ven biển nổi tiếng là Đà Nẵng và Nha Trang vì dòng tiền từ việc khai thác khách sạn tại các trung tâm kinh tế sẽ mang lại hiệu suất cao hơn và ổn định hơn so với các khu nghỉ dưỡng và khách sạn ven biển.