Phân khúc bất động sản nào có cơ hội “bật dậy” trong năm tới?

5 phân khúc nắm cơ hội

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, tính trong phân khúc bất động sản nhà ở, trong năm 2022 các khu đô thị sẽ phát triển mạnh. Một số khu đô thị then chốt được phát triển trong vài năm qua có thể kể đến nằm tại các tỉnh Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Đây sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo trong thời gian tới khi mà nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM đang quá thiếu hụt, do đó các nhà đầu tư và các đơn vị phát triển bất động sản sẽ chuyển sang tìm kiếm những khu đô thị vệ tinh, khi có các cơ sở hạ tầng làm cầu nối giữa các khu vực này với thành phố lớn, nơi làm việc của họ.

Bên cạnh đó, bất động sản Công nghiệp và Logistics sẽ tiếp tục tăng vọt. Đây là phân khúc được săn đón trong vài năm qua, điều này sẽ còn tiếp diễn và tạo đà tăng trưởng khi những nhà máy sản xuất bắt đầu đặt cơ sở tại Việt Nam để đầu tư vào các dự án xí nghiệp mới.  Phân khúc này cũng sẽ chào đón một số lĩnh vực mới. Sẽ có sự tăng trưởng về phân phối kho hàng và dịch vụ của thương mại điện tử cũng như logistics nhằm phục vụ thị trường trong nước, do đặc điểm địa lý của Việt Nam với các thành phố trọng điểm đều cần sự phân phối này.

Các lĩnh vực có sự tăng trưởng khác có thể đến từ trung tâm dữ liệu (data centre) khi mà internet đang ngày càng phát triển, đòi hỏi phải có một nguồn lớn để lưu trữ dữ liệu. Như vậy, có thể thấy rằng lĩnh vực data centre sẽ phát triển. Bên cạnh đó, các kho lạnh cũng có mối liên kết với thương mại điện tử. Các nhà bán hàng trên các trang thương mại điện tử phải tìm cách lưu trữ hàng hóa, và điều này dẫn đến việc gia tăng nhu cầu sử dụng kho lạnh.

Đất nền ven đô có sổ đỏ, giá mềm cũng là phân khúc dậy sóng trên thị trường BĐS thời gian qua và được dự báo tiếp tục phát triển trong năm 2022. Theo ghi nhận, những mảng đất có diện tích 30-100m2 ở các huyện ven TP lớn vẫn thu hút mối quan tâm của người mua ở thực và cả giới đầu tư. Phân khúc này phù hợp với tài chính của đại đa số khách hàng, trong khi biên lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, vì dịch bệnh nên thu nhập của nhóm khách hàng này cũng bị giảm sút , thị trường không được sôi động như trước đây.

Cùng với đó, căn hộ vừa túi tiền vẫn là sản phẩm "sống khoẻ" trên thị trường, hút sự quan tâm của người mua. Phần lớn giao dịch diễn ra trên thị trường thứ cấp. Mức giá chào bán tại các dự án này trên dưới 2 tỉ đồng/căn. Ngoài ra, các dự án căn hộ ở xa trung tâm đã đưa vào sử dụng từ 5-7 năm, có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, có thể chưa hoàn thiện pháp lý vẫn nhận được sự quan tâm của người mua thực. Dĩ nhiên, loại hình này cũng đã vô cùng khan hiếm trên thị trường.

3 kịch bản thị trường BĐS đối mặt trong năm 2022

Ở góc nhìn vĩ mô, theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, có ba kịch bản mà thị trường có thể phải đối mặt.

Kịch bản thứ nhất là kịch bản tích cực, tức Việt Nam kiểm soát tốt đợt dịch lần thứ tư trong quý quý 4 và giả sử tiến trình vaccine sẽ đạt miễn dịch cộng đồng vào quý 1/2022. Trong kịch bản này, năm nay có thể tăng trưởng ở mức khoảng 5,8 - 6%. Nhưng xác suất kịch bản này diễn ra là khá thấp.

Kịch bản thứ hai là kịch bản cơ sở, thời điểm dịch được kiểm soát tương tự kịch bản một nhưng tiến trình vaccine sẽ được thúc đẩy chậm hơn, đạt được miễn dịch cộng đồng vào hết quý 2/2022. Trong khả năng đó, mức tăng trưởng kinh tế năm nay sẽ rơi vào khoảng là 5,3-5,5%. Mức này đã thấp hơn khoảng 1,2 điểm phần trăm so với mức dự báo mà Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đưa ra vào đầu năm. Đây là kịch bản mà ông Lực đánh giá là có khả năng cao.

Kịch bản thứ ba là kịch bản xấu. Dịch bệnh phải hết năm nay mới có thể kiểm soát ổn, miễn dịch cộng đồng ở cuối quý 3 thậm chí là quý 4 của năm 2022, thì năm nay mức tăng trưởng có thể đạt khoảng 4,8 - 5%.

Về lạm phát, ông Lực nhấn mạnh Việt Nam có thể kiểm soát tốt nên không đáng quan ngại. Trong 7 tháng vừa qua, mức lạm phát bình quân chỉ tăng 1,64% so với cùng kỳ năm ngoái. Chủ yếu bởi hai yếu tố. Một là sức cầu vẫn còn rất là yếu, doanh số về bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của chúng ta ở mức tăng trưởng rất thấp trong 5 năm trở lại đây. Hai là vòng quay của đồng tiền hiện nay tương đối chậm chạp. Mức lạm phát vào cuối năm do đó sẽ đạt khoảng 2,8-3%.

Theo đó, với bức tranh vĩ mô ở trên, vị chuyên gia này  cho rằng các nhà đầu tư không cần quá băn khoăn, có thể yên tâm với triển vọng tích cực của nền kinh tế. Các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản tiếp tục sẽ là nơi dòng vốn chảy về.

Cũng theo dự báo của các chuyên gia, "đợt sóng mới" sẽ không diễn ra trên diện rộng khi dịch được kiểm soát, mà có thể chỉ diễn ra ở một số phân khúc nhất định. Thực tế, có những dự án chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch, thời gian phục hồi sẽ lâu hơn, chẳng hạn như BĐS nghỉ dưỡng. Những dự án đang mở bán trên thị trường sẽ phải đối mặt với nguy cơ giảm thanh khoản trong thời gian giãn cách.

Ngoài ra, các thành phố và tỉnh lân cận đang bị thiếu hụt nguồn cung, và điều quan trọng mà chính quyền cần làm là tiếp tục cải thiện khung pháp lý chủ động để hỗ trợ nhiều nguồn đầu tư vào bất động sản hơn, bao gồm khung kế hoạch để các dự án diễn ra đúng thời hạn. Theo chuyên gia Savills, bằng cách này, chúng ta có thể ngăn bong bóng kinh tế xuất hiện, dẫn nhiều nguồn cung vào thị trường hơn cũng như khuyến khích nhiều nguồn FDI đầu tư vào ngành bất động sản. Khi điều này xảy ra, người mua, chủ đầu tư và chủ sở hữu bất động sản sẽ có nhiều sản phẩm để chọn lựa hơn trong nội ô các thành phố lớn và các tỉnh lân cận.