Phân khúc nhà giàu: "Cháy hàng" trên thị trường sơ cấp, chật vật thanh khoản trên thị trường thứ cấp

Biệt thự, liền kề ven đô "đắt hàng"

Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro, đơn vị chuyên phân phối dòng sản phẩm thấp tầng ven đô cho biết, phân khúc này thanh khoản rất tốt. Ngay cả ở thời điểm dịch bệnh bùng phát như năm 2021, các lần mở bán biệt thự, liền kề của những dự án ven đô đều nhanh chóng hết hàng. Một số dự án còn xuất hiện tình trạng, người mua phải đặt trước suất bởi khi giỏ hàng bung ra, không phải dễ dàng sở hữu.

Ông Thành cho biết, đầu năm 2022, một dự án thấp tầng tại Hoài Đức cung ứng ra thị trường cũng ghi nhận thanh khoản tốt ở lần mở bán. Lý giải về sức nóng của phân khúc nhà thấp tầng, ông Thành cho rằng: Thứ nhất là do nguồn cung về dòng sản phẩm này ngày càng trở nên khan hiếm. Quỹ đất nội đô đã trở nên chật chội, dự án ra hàng nhỏ giọt. Thứ hai, tâm lý nhà đầu tư "chuộng" dòng sản phẩm thấp tầng vì đây là kênh trữ tiền an toàn, khả năng tăng giá tốt.

(Ảnh minh hoạ)

Phân tích thêm về "khẩu vị" của các nhà đầu tư, ông Thành nhận định, đa phần họ là các nhà đầu tư nắm rõ và hiểu rõ thị trường. Nhu cầu của những nhà đầu tư này không tập trung vào mua, cho thuê hoặc kinh doanh mà chủ yếu là chờ tăng giá.

Một báo cáo mới đây của Savills ghi nhận, nhà liền kề và nhà phố là hai sản phẩm có mức tiêu thụ mạnh nhất trong thị trường. Cũng theo ghi nhận của đơn vị này, kể từ quý III/2021 tới nay, giá bán sơ cấp phân khúc này liên tục ghi nhận mức giá cao nhất từ trước tới nay.

Theo ông Tòng, một nhà đầu tư chuyên xuống tiền vào dòng thấp tầng chia sẻ, đầu tư dự án mới mở là một lợi thế trong sử dụng vốn kinh doanh. Ông Tòng lý giải thêm, thông thường, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra khoảng 30% giá trị sản phẩm, và số vốn còn lại huy động từ phía ngân hàng. Từ thời điểm mở bán, biệt thự, liền kề đang xây dựng thì đến khi hoàn thiện mất 1-2 năm. Lúc này giá đã có thể tăng 20-30% và nhà đầu tư chốt lời, sang nhượng mà không cần phải sử dụng quá nhiều vốn.

Người bán mỏi mòn tìm người mua

Dù ghi nhận con số tích cực trên thị trường sơ cấp, song đối với dòng sản phẩm nhà ở thấp tầng trên thị trường thứ cấp, khả năng thanh khoản lại không hề dễ dàng.

Anh T.T mua căn biệt thự Hoa Phượng thuộc dự án Geleximco ở Hoài Đức, Hà Nội cách đây 4 năm với giá chỉ nhỉnh hơn 10 tỷ đồng. Đến thời điểm hiện tại, căn biệt thự này đã có mức giá lên tới khoảng 20 tỷ đồng. Gần 2 năm nay, vì nhu cầu thay đổi cơ cấu danh mục sản phẩm, anh T. rao bán căn biệt thự hơn 300m2. Tính ra mức giá thấp hơn so với thị trường đến 10 triệu đồng/m2, tức chỉ khoảng 65 triệu đồng/m2 nhưng T. vẫn chưa tìm được khách chốt.

Chị N., môi giới chuyên về phân khúc nhà thấp tầng cho hay, giao dịch thực tế của biệt thự, liền kề trên thị trường thứ cấp rất thấp. Năm 2021, chị chỉ chốt thành công 2 giao dịch. Theo chị N., lý do khiến cho khả năng thanh khoản của loại hình này giảm sút mạnh trên thị trường thứ cấp là do giá quá cao. Và đa phần, lúc này, người mua sẽ là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Nhưng nhóm khách hàng có hàng chục tỷ đồng lại rất ít.

Chia sẻ về giá biệt thự liền kề, chị N. cho hay, một căn biệt thự ở dự án Geleximco có giá trung bình 20-25 tỷ đồng. Biệt thự ven hồ tại dự án Sudico An Khánh có giá dao động 25-27 tỷ đồng. Căn biệt thự ở Hinode Royal Park giá dao động 65-75 triệu đồng/m2. Đối với liền kề, mức giá dao động từ 7-15 tỷ đồng ở các dự án Hoài Đức, ven Hà Nội.

Trong một báo cáo của Savills Việt Nam năm 2021, dù ghi nhận phân khúc nhà ở thấp tầng chịu ảnh hưởng bởi nguồn cung mới hạn chế đến từ các hoạt động mở bán bị trì hoãn và vấn đề pháp lý của một số dự án vẫn chưa được giải quyết.

Tuy nhiên, theo đơn vị này, sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch và hàng tồn kho giá cao cũng là lý do khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Song đây là lĩnh vực được đánh giá có triển vọng phục hồi nhanh chóng và đạt mức giao dịch như trước đại dịch.