Phú Mỹ Hưng – Nhà đầu tư & phát triển BĐS ‘độc nhất vô nhị’ ở Việt Nam: 30 năm biến đầm lầy chua mặn thành ốc đảo của giới nhà giàu

Chúng tôi xin giới thiệu series bài viết "Các doanh nghiệp bán nhiều nhà nhất Việt Nam". Bài viết thứ 4 sẽ nói về Phú Mỹ Hưng, nhà đầu tư và phát triển bất động sản cực kỳ thú vị ở Việt Nam. Mời quý độc giả đón đọc.

Có thể nói, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng là nhà đầu tư – phát triển bất động sản ‘độc nhất vô nhị’ ở Việt Nam. Trong khi những công ty bất động sản phát triển dự án của mình khắp nơi và nếu có làm hạ tầng thì cũng chỉ phục vụ cho dự án bất động sản riêng lẻ của mình. Còn Phú Mỹ Hưng khác hẳn, trước khi bắt tay vào xây dựng dự án bất động sản riêng lẻ, họ đã lên kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng trên một khu vực rộng lớn, để làm bàn đạp nâng tầm không chỉ cho các dự án của họ mà còn cho cả những dự án khác trong khu vực. Sau này, Đại Quang Minh của THACO cũng thực hiện dự án khu đô thị Sala theo phong cách của Phú Mỹ Hưng, chỉ là quy mô không hoành tráng bằng ‘đàn anh’.

Trong vài chục năm năm qua, Phú Mỹ Hưng đã cần mẫn xây dựng hạ tầng cơ sở cũng như các công trình công cộng, cùng rất nhiều dự án bất động sản ở quận 7, cụ thể là khu Phú Mỹ Hưng, để biến vùng này từ một đầm lầy lau lách không nhiều ở, trở thành khu đô thị cao cấp – là vùng đất ‘an cư lạc nghiệp’ mơ ước của không chỉ của người dân TP. HCM mà trên khắp cả nước.

Khu đại đô thị Phú Mỹ Hưng.

LIÊN DOANH ĐÀI LOAN VÀ VIỆT NAM

Phú Mỹ Hưng có vốn điều lệ 60 triệu USD, được thành lập từ liên doanh giữa đại diện Việt Nam là Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận (chiếm 30% cổ phần, được góp bằng giá trị quyền sử dụng đất) và Tập đoàn Central Trading & Development của Đài Loan, Trung Quốc (nắm giữ 70% cổ phần).

Liên doanh này có 3 mục tiêu chính. Đầu tiên, xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8km, lộ giới 120m có 10 làn xe (6 làn xe cao tốc và 4 làn xe hỗn hợp, riêng đoạn đi ngang qua Khu A – Trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng – có 14 làn xe. Chính giữa đại lộ là phần đất công viên rộng 18 – 36m dự phòng để phát triển dự án metro trong tương lai).

Những thành tích và giải thưởng mà khu đô thị Phú Mỹ Hưng từng đạt được.

Thứ hai, xây dựng 5 cụm đô thị hiện đại A, B, C, D, E dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh theo quy hoạch tổng thể ban đầu, nhằm thực hiện định hướng phát triển TP.HCM hướng ra biển Đông theo chủ trương của Chính phủ Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng. Cuối cùng, xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng của 150ha đất công trình công cộng để bàn giao cho UBND TP. HCM quản lý, kinh doanh, xây dựng tiện ích công cộng.

Cho tới thời điểm này, có thể xem Phú Mỹ Hưng đã gần như hoàn thành tất cả các nhiệm vụ kể trên, khi hoàn tất xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh đúng theo quy hoạch, có nhiều dự án nổi bật trong trong 5 cụm đô thị hiện đại và cơ sở hạ tầng của khu Phú Mỹ Hưng cũng gần như được xây dựng xong.

"Trên vùng đất chua mặn mà từ xưa đến nay chưa được khai phá, có một tốp người đã bỏ tâm lực suốt 15 năm để tạo dựng nên khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng và trên cơ sở nhiều dự án đã hình thành quy mô của ngày hôm nay, vẫn có một tốp người khác đang tiếp tục cố gắng cho một phương hướng lớn hơn là phát triển thành phố hướng ra biển đông", ông Lawrence S. Ting – Cố Chủ tịch Phú Mỹ Hưng từng cảm khái phát biểu.

Đại lộ Nguyễn Văn Linh

Năm 1994, quy hoạch tổng thể đô thị mới Phú Mỹ Hưng được Thủ tướng Võ Văn Kiệt phê duyệt. Cuối năm 1996, dự án đại lộ tổng vốn đầu tư 100 triệu USD khởi công. Việc xây dựng tuyến đường chia thành ba giai đoạn, trong đó giai đoạn một quy mô hai làn xe hoàn thành năm 1998. Bốn năm sau, công trình làm giai đoạn hai, mở rộng lên từ 4-6 làn. Giai đoạn ba triển khai từ năm 2004, mở rộng đường lên 120 m, 10 làn xe.

"Do xây dựng trên vùng đầm lầy, kênh rạch chằng chịt nên việc thi công cần nhiều vật liệu so với những nơi khác để bù lún, gia cố nền... Tại một số khu vực, phương án thi công thực hiện bằng giải pháp khoan các cọc bê tông cốt thép và các cầu trên tuyến sử dụng dầm dự ứng bê tông đúc sẵn... giúp ổn định và tăng tuổi thọ công trình... Từng giai đoạn của dự án đều được các cơ quan chuyên ngành của thành phố và trung ương kiểm tra, giám sát chặt chẽ.

Quy hoạch đại lộ Nguyễn Văn Linh.

Hình ảnh thực tế.

Sáng 30/12/2007, đường Nguyễn Văn Linh xuất phát từ Quốc lộ 1 (huyện Bình Chánh) đến giao lộ Huỳnh Tấn Phát, dài gần 18 km hoàn thành, bao gồm cả xây 10 cây cầu trên tuyến, trong đó ba cầu lớn nhất là Ông Lớn, Xóm Củi và Cần Giuộc. Hai bên tuyến và phần đất trống ở giữa được trồng cây xanh, làm hệ thống hạ tầng cấp thoát nước, điện, viễn thông...

Tầm nhìn chiến lược của con đường càng được xác định rõ khi là một phần vành đai 2, tạo liền mạch giữa khu Nam Sài Gòn đến các quận 2, 9, Thủ Đức (nay là TP Thủ Đức). Đồng thời tuyến đường trở thành trục xương sống kết nối các vùng kinh tế trọng điểm miền Tây và Đông Nam Bộ khi cầu Phú Mỹ vượt sông Sài Gòn được đầu tư xây dựng", ông Phan Chánh Dưỡng – cựu Giám đốc Công ty Cholimex, người từng tham gia vào đề án kể lại.

Cũng theo ông Phan Chánh Dưỡng, giá trị lớn nhất của đại lộ Nguyễn Văn Linh chính là thay đổi tư duy về đầu tư hạ tầng giao thông; nhờ đó, sau đó, thành phố đã mạnh dạn làm những đại lộ như Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng...

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng

Trên diện tích 2.600ha, Phú Mỹ Hưng được phép khai thác và phát triển 5 cụm đô thị, tạo thành một trung tâm thương mại, tài chính quốc tế hấp dẫn tại khu vực Đông Nam Á: Khu A (409ha) – Trung tâm đô thị mới, Khu B (95ha) – Khu Làng Đại học, Khu C (46ha) – Khu Trung tâm Kỹ thuật cao, Khu D (85ha) – Trung tâm Lưu thông Hàng hóa II, Khu E (115ha) – Trung tâm Lưu thông Hàng hóa I.

Theo các nhà chuyên môn, vì chọn phát triển bất động sản theo phân kỳ và khả năng của bản thân, nên Phú Mỹ Hưng dường như không phụ thuộc nhiều vào sự lên xuống của thị trường.

Từ những năm 90, Phú Mỹ Hưng chi 2 triệu USD tổ chức cuộc thi quy hoạch đô thị. Và trong phân kỳ đầu tiên (1993-2000), Phú Mỹ Hưng tập trung hoàn toàn vào phát triển hạ tầng kỹ thuật với những công trình: Đại lộ Nguyễn Văn Linh, trường Nam Sài Gòn, trường quốc tế Hàn Quốc... làm bước đệm cho phân kỳ phát triển tiếp theo.

Phân kỳ 2001-2010, thị trường bất động sản diễn tiến đầy biến động với những cơn sốt đất kéo dài. Phú Mỹ Hưng bắt đầu tung ra dòng căn hộ đầu tiên và ngay sau đó là dòng căn hộ thứ 2 được đưa ra kinh doanh.

Không chỉ cải tiến về thiết kế, nội thất, 2 dòng căn hộ này bắt đầu tích hợp tiện ích ngay ngưỡng cửa theo thị hiếu khách hàng. Những dự án thuộc thế hệ đầu tiên của doanh nghiệp này hướng đến nhu cầu thực, giá trị thực trên nền tảng hạ tầng đô thị cơ bản đã sẵn sàng phục vụ.

Những góc nhỏ trong khu đại đô thị Phú Mỹ Hưng.

Phân kỳ 2011-2020 mở ra một giai đoạn mới, khi kinh tế vĩ mô ổn định, nhu cầu nhà ở tăng cao ở mọi phân khúc.

Khi diện mạo đô thị dần được lấp đầy bởi hạ tầng, tiện ích cao cấp cũng là thời điểm chín muồi để đơn vị nâng tầm dự án nhà ở lên định cấp mới - thế hệ căn hộ thứ 3 - không gian sống như khách sạn.

Trong phân kỳ này, Phú Mỹ Hưng đẩy mạnh triển khai nhiều dự án bất động sản cao cấp như: Phú Mỹ Hưng Tower, Saigon South Marina Club; các cao ốc hạng A tại khu Thương mại tài chính quốc tế. Khái niệm một nơi ở cao cấp - nơi làm việc - nơi tận hưởng dịch vụ đẳng cấp Phú Mỹ Hưng được định hình rõ nét hơn.

Trong bức tranh đô thị hoàn chỉnh đó, doanh nghiệp chính thức đưa ra dòng căn hộ thế hệ thứ 4 với đại diện mở màn là khu phức hợp Midtown. Không chỉ đánh dấu lần đầu tiên hợp tác cùng các đối tác Nhật, Midtown còn là mốc son quan trọng trong lịch sử kiến tạo nhà ở của đơn vị này với nhiều cải tiến vượt bậc cả về tất cả mọi mặt.

Thông tin từ doanh nghiệp cho biết, trong phân kỳ mới từ năm 2021, Phú Mỹ Hưng sẽ tiếp tục đẩy mạnh hơn nữa hoàn thiện hạ tầng, tiện ích với chất lượng cao cấp, ứng dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng - quản lý - vận hành để nâng tầm diện mạo đô thị dịch vụ, chuyển mình thành đô thị thông minh.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng hiện nay là nơi sinh sống của hơn 35.000 cư dân, đặc biệt hơn, gần phân nửa trong số đó là người nước ngoài, tạo nên một cộng đồng cư dân văn minh, hòa hợp, đa văn hóa, đa quốc tịch. Một ví dụ cụ thể, cách đây khoảng 20-25 năm, cộng đồng người Hàn Quốc tại TP.HCM chủ yếu sống ở khu ông Tạ, thì nay lại tập trung nhiều ở Phú Mỹ Hưng.

TÌNH HÌNH KINH DOANH

Chỉ số tài chính ấn tượng

Trong nhiều năm, mặt dù có lãi lớn nhưng Phú Mỹ Hưng không chia cổ tức mà dành lại để đầu tư vào nhiều dự án khác trên khắp Việt Nam. Ví dụ: năm 2016, công ty báo cáo doanh thu đạt 7.427 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 3.269 tỷ đồng. Mức lợi nhuận này của Phú Mỹ Hưng vượt qua cả NovaLand, một nhà phát triển bất động tên tuổi tại TP.HCM.

Theo dữ liệu của Nhadautu.vn, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng tới cuối năm 2019 có tổng tài sản 29.433 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 12.419 tỷ đồng, nợ phải trả 17.014 tỷ đồng. Các chỉ số tài chính của họ không hề kém cạnh các doanh nghiệp địa ốc hàng đầu trong nước, chỉ xếp dưới những tập đoàn "ngoại cỡ" như Vinhomes hay Novaland.

Công ty Phú Mỹ Hưng luôn kinh doanh hiệu quả.

Tuy nhiên nếu xét về mức độ hiệu quả, khó có cái tên nào vượt qua được Phú Mỹ Hưng. Năm 2019, Phú Mỹ Hưng báo lãi sau thuế 3.479 tỷ đồng, còn lớn hơn cả Novaland (3.387 tỷ đồng), dù tổng tài sản chỉ bằng 1/3. Tính hiệu quả còn vượt trội hơn nữa nếu phân tích sâu hơn vào lợi nhuận tích lũy của Phú Mỹ Hưng.k

Cập nhật tới cuối tháng 9/2019, báo cáo tài chính thể hiện Tân Thuận IPC vẫn duy trì tỷ lệ sở hữu 30% tại Phú Mỹ Hưng, với giá trị vốn góp là 250 tỷ đồng, tương đương vốn điều lệ của Phú Mỹ Hưng ở mức 833 tỷ đồng. Một kịch bản tăng vốn điều lệ trong 3 tháng cuối năm gần như là điều không thể, bởi với đặc thù doanh nghiệp nhà nước, IPC không có kế hoạch thoái vốn, cũng không thể góp thêm nhiều nghìn tỷ đồng để giữ nguyên tỷ lệ sở hữu.

Điều này có nghĩa rằng, phần còn lại trong cơ cấu vốn chủ sở hữu (ngoài vốn điều lệ), gồm lợi nhuận chưa phân phối và các quỹ tới cuối năm ngoái của Phú Mỹ Hưng lên tới mức khổng lồ 11.586 tỷ đồng. Đây ắt hẳn là mức tích góp nhiều năm của doanh nghiệp này.

Còn riêng trong năm 2019, nếu tính theo tỷ lệ lãi sau thuế trên vốn điều lệ, con số này lên tới 420%, tức là cứ 1 đồng vốn sinh ra 3,2 đồng lời – hiệu suất bỏ xa các tập đoàn hàng đầu trong nước trước nay được đánh giá cao về hiệu quả kinh doanh, như Vinhomes (70%), Novaland (35%), thậm chí như Vinamilk (60%), Sabeco (80%).

Lợi thế về giá vốn rẻ

Ngoài năng lực quản trị, triển khai dự án chuyên nghiệp, thì lợi thế nữa của Phú Mỹ Hưng là đến từ dòng vốn giá rẻ nước ngoài – một ưu thế đặc biệt của Phú Mỹ Hưng mà các doanh nghiệp trong nước không có được.

Từ tháng 8/2019 – 3/2020, Phú Mỹ Hưng đã trực tiếp phát hành 3 đợt trái phiếu doanh nghiệp, thu về tổng cộng 2.000 tỷ đồng.

Trong đó, ngoài 300 tỷ đồng (kỳ hạn 7 năm) được một ngân hàng trong nước mua, thì hai đợt phát hành còn lại (cùng ngày đáo hạn 15/6/2026) đều được nhà đầu tư nước ngoài mua trọn, gồm lô 900 tỷ đồng với lãi suất cố định 7,15%/năm và lô 800 tỷ đồng với lãi suất cố định 8,17%/năm. Đây là những mức lãi suất rất thấp nếu so với mặt bằng lãi suất trái phiếu từ 10-12%, thậm chí 13%/năm đối với doanh nghiệp trong nước.

Dự án rộng 405ha Phú Hưng Khang được phát triển nằm gần Hồ Đồng Bài tỉnh Hòa Bình.

Xen giữa khoảng thời gian đó, vào tháng 9/2019, Công ty tài chính quốc tế IFC, thành viên của Ngân hàng thế giới (World Bank Group) cho biết: đã đăng ký mua 1.700 tỷ đồng (khoảng 75 triệu USD) trái phiếu do Phú Mỹ Hưng phát hành. Số tiền này sẽ được dùng để phát triển Khu đô thị Phú Hưng Khang tại tỉnh Hòa Bình trong vòng 15 – 20 năm tới. Không loại trừ IFC chính là trái chủ của 2 lô trái phiếu nói trên.

Chưa hết, vào tháng 9/2018, Finance Asia đưa tin: Phú Hưng Khang – thành viên của Phú Mỹ Hưng đã ký kết khoản vay hợp vốn trị giá 400 triệu USD, tương đương 9.320 tỷ đồng thông qua các nhà phát hành chung và các bên thu xếp vốn chính thức từ ngân hàng Mega International Commercial Bank và Taipei Fubon Commercial Bank.

Finance Aisa cho biết, khoản vay này nhằm mục đích giúp Phú Hưng Khang đáo hạn một số khoản nợ hiện tại, mua cổ phần và phục vụ nhu cầu vốn lưu động.

Theo đó, một nhóm các ngân hàng Đài Loan, Hồng Kông và Trung Quốc Đại lục cùng tham gia thu xếp vốn cho Phú Hưng Khang bao gồm: Bank SinoPac, Shanghai Commercial & Savings Bank, Taiwan Cooperative Bank, Yuanta Commercial Bank, Chang Hwa Commercial Bank, E.Sun Commercial Bank, Hua Nan Commercial Bank, Land Bank of Taiwan, Taichung Commercial Bank, Taiwan Business Bank.

Âm thầm Bắc tiến

Ở khía cạnh khác, Phú Mỹ Hưng đã có những bước "Bắc tiến" âm thầm trong một vài năm trở lại đây. Khá bất ngờ khi liên doanh này không chọn Hà Nội, hay các đô thị lớn để đầu tư, mà lại về Hòa Bình và Bắc Ninh.

Năm 2016, Phú Mỹ Hưng đã thâu tóm dự án khu công nghệ thực phẩm và dịch vụ Sannam Hòa Bình có quy mô 405,7 ha tại tỉnh Hòa Bình. Tới tháng 8/2017, Phú Mỹ Hưng thành lập Công ty TNHH Phát triển Phú Hưng Khang (Phú Hưng Khang) đăng ký địa chỉ trụ sở chính tại địa phương này.

Tại Bắc Ninh, Phú Mỹ Hưng đã thâu tóm CTCP Đầu tư Công đoàn Ngân hàng Công thương (thành lập ngày 25/9/2009) là chủ đầu tư dự án Khu đô thị (KĐT) sinh thái Hồng Hạc – Xuân Lâm. Ngoài các dự án kể trên, Phú Mỹ Hưng cũng đã mua dự án khu sinh thái nhà vườn Sen Việt tại tỉnh Đồng Nai.

Đến năm 2017, Phú Mỹ Hưng tiếp tục chi 530 tỷ đồng để thâu tóm 100% cổ phần Công ty TNHH đầu tư bất động sản Gia Việt.

Các động thái tích lũy quỹ đất của Phú Mỹ Hưng phần nào giúp doanh nghiệp này có thêm những động lực tăng trưởng mới, nhất là khi quỹ đất tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại quận 7 cũng tới điểm giới hạn.