Shark Hưng chỉ ra cách đầu tư BĐS từ bài toán bán gà kinh điển: Mua 7 đồng bán 8 đồng, rồi mua tiếp 9 đồng bán 10 đồng, lãi hay lỗ?

Chỉ thông qua một video ngắn khoảng 4 phút tại sự kiện chuyên về bất động sản, Shark Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cen Group đã có những chia sẻ rất đáng lưu ý dành cho các nhà đầu tư tham gia lĩnh vực này.

"Nguồn vốn đổ về Việt Nam thì 70% đổ vào bất động sản (BĐS), vì mảng này vẫn cực kỳ cơ hội. Chúng ta hãy nhìn lại 10 năm qua BĐS Việt Nam nói chung, TPHCM và Đà Nẵng nói riêng tăng gấp bao nhiêu lần? Giờ chỉ nhìn 5 năm qua thôi. Trên Facebook của mình, tôi có nói 2013 tôi đứng ở vị trí bãi biển Mỹ Khê Đà Nẵng, đi xem 1 lô đất để mua khách sạn. Lúc đó tôi mua giá 37 triệu đồng/m2 gồm cả phí, thuế các thứ. Đến 2018 tròn 5 năm, chỗ đó giá trị 350 triệu /m2.

5 năm tăng gấp 10 lần là chuyện bình thường. Khu đất ấy chúng tôi xây một khách sạn. Lúc đó bắt đầu xây giá phòng khoảng 300.000-500.000 đồng/phòng/đêm cho loại 4 sao, còn giờ phòng tôi cho thuê là 2 triệu rưỡi/đêm. Với mức tính 500.000 đồng/đêm chúng tôi ước tính 15 năm hoàn vốn nhưng với giá phòng 2 triệu rưỡi, thực tế khoảng 4 năm đã hoàn vốn rồi.

Khách sạn xây hoàn vốn, giá đất tăng gấp 10 lần, có đáng để đầu tư không? Quá đáng chứ. Vậy nên vẫn còn nhiều cơ hội đầu tư ở Việt Nam. Những lúc thị trường xuống như thế này là những lúc chúng tôi thích nhất. 3 lần BĐS Việt Nam gặp khó khăn, đầu những năm 2000, khoảng 2008 đến 2012, và bây giờ dường như đang bắt đầu một chu kỳ mới. Tôi nói dường như vì trong vòng nửa năm vừa qua, tình hình giao dịch BĐS đang xuống rất nhiều, các chủ đầu tư gặp khó khăn mặc dù nguồn cung siết chặt vì vấn đề pháp lý. Ở đâu đó, ta thấy giá không lên, nhưng đó chính là cơ hội cho các nhà đầu tư.

Bãi biển Mỹ Khê, Đà Nẵng.

Bây giờ còn tùy thuộc vào chúng ta đang ôm bất động sản gì, hay chưa ôm và mới chuẩn bị nhảy vào. Nếu ôm rồi phải xử lý ra sao lại tùy thuộc vào từng loại hình. Ví dụ đất nền, giờ không có khả năng vận hành, khai thác, thì thôi bỏ quên chờ tiếp chu kỳ nữa, khoảng 2 năm, chứ đừng bán bây giờ, bán đi phí. Hoặc nếu giờ ai chưa vào thị trường thì hãy nghiên cứu đi, tìm hiểu đi, giống Warran Buffett hay nói rằng "hãy biết sợ hãi khi người khác đang hưng phấn và hãy lạc quan hưng phấn khi người khác sợ hãi". Đó mới là những nhà đầu tư thông minh. Giờ là lúc để tái cấu trúc lại danh mục đầu tư của chúng ta, chuẩn bị sẵn sàng lực lượng để đón nhận những cơ hội đầu tư tuyệt vời sắp đến.

Một bài toán kinh doanh rất đơn giản là bài toán buôn gà. Giá gà cứ lên liên tục. Đầu tiên bỏ ra 7 đồng mua một con gà, sau đó đem đi bán 8 đồng. Xong lại mua một con gà 9 đồng bán 10 đồng, mua tiếp một con 10 đồng bán 11 đồng, hỏi lãi/lỗ bao nhiêu đồng. Lãi hay lỗ?

Đáng lẽ phải bỏ tất cả số tiền đấy ra đi vay bạn bè mua ngay 5 con từ lúc 8 đồng sau đó đợi đến 11 đồng mới bán. Nếu cứ mua xong bán, mua xong bán thì chẳng giải quyết vấn đề gì, mua đắt bán đắt, mua rẻ bán rẻ. Đấy gọi là lấy công làm lãi, cuối cùng chúng ta chỉ lãi có 1 đồng. Đúng không nào? Chi phí giao dịch, rồi tất cả những chuyện tốn kém, chi phí vốn, chi phí cơ hội, chi phí lãi vay, khấu hao tiền tệ,… bao nhiêu thứ phải trừ vào thì cuối cùng người bán chỉ lãi 1 đồng, chả khác gì cả.

Đằng nào cũng một lần giao dịch, hãy mua từ lúc 8 đồng, chờ lúc 11 đồng chúng ta bán, đó mới là người đầu tư thông minh. Bây giờ đang là lúc chúng ta tìm kiếm những BĐS tốt như thế để chuẩn bị mua".