Siết cho vay mua nhà trung, cao cấp sẽ khiến quy mô toàn thị trường BĐS bị thu nhỏ lại

Ngân hàng Nhà nước vừa đưa ra Dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36/2014. Theo đó, hệ số rủi ro đối với khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng, nhà ở xã hội vẫn giữ nguyên mức 50%. Tuy nhiên, hệ số rủi ro đối với khoản cho vay mua nhà có số dư nợ gốc trên 3 tỷ đồng tăng lên 150%, cao gấp 3 lần mức hiện hành. Các khoản vay mua nhà có số dư nợ gốc từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng do không được chỉ "đích danh"  nên dự kiến sẽ nằm trong nhóm bị áp mức 100%. Có thể thấy, dự thảo lần này siết khá mạnh đối với tín dụng bất động sản, đặc biệt là khách hàng cá nhân. Theo giải thích của NHNN, việc điều chỉnh nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững thị trường BĐS và an toàn hoạt động của hệ thống NH. Tuy nhiên, đánh giá của các chuyên gia BĐS cho thấy nếu dự thảo này được thông qua sẽ khiến thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề.

Cụ thể, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản vốn đã gặp khó khăn khi đi vay vốn triển khai dự án, nếu bị áp thêm điều khoản này sẽ tiếp tục gây khó khăn cho việc thanh khoản các sản phẩm bất động sản trên thị trường. Về lâu dài, điều này sẽ hạn chế năng lực triển khai các dự án lớn, vốn sẽ tạo ra sự đột phá cho thị trường bất động sản, thay đổi diện mạo đô thị Việt Nam so với các nước phát triển trên thế giới.

Đặc biệt, "cái lý" của NHNN về việc áp hệ số rủi ro cao hơn cho các dự án trên 1,5 tỷ đồng lại "vô tình" "buộc tội" cho doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án nhà ở trung, cao cấp thành nguyên nhân khiến thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng xấu. Trong khi đó, thực chất nguyên nhân sâu xa là do năng lực triển khai của từng doanh nghiệp. Thực chế cho thấy, tại nhiều dự án có giá từ 3-5 tỷ đồng căn chung cư vẫn bán "đắt như tôm tươi" nhưng cũng có không ít dự án nhà ở giá rẻ nhưng vẫn ế hàng do hạ tầng kém, chất lượng công trình không đảm bảo.

Cũng theo các chuyên gia, việc phân biệt hệ số rủi ro với các khoản vay nhà ở xã hội, nhà ở dưới 1,5 tỷ đồng với nhà ở trên 1,5 tỷ đồng cũng không tuân theo nguyên tắc thị trường và nhu cầu của người dân. Ở những thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, nhu cầu được sống trong những khu căn hộ tiện ích vẫn còn rất lớn, mà giá bất động sản phân khúc này thường trên 1,5 tỷ đồng. Các dự án nhà ở xã hội cũng chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện nay.

"Nếu có thêm quy định siết cho vay mua nhà ở cao cấp với giá trên 3 tỷ đồng, thị trường sẽ gặp khó" - GS. Đặng Hùng Võ.

Trao đổi về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng:"Thị trường bất động sản tại Việt Nam ổn định không chỉ bởi vốn của chủ đầu tư dự án mà chính là nhờ vốn của các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, hộ gia đình cá nhân. Trong khi đó, hầu hết người mua nhà trên thị trường hiện nay đều phải vay vốn từ ngân hàng. Các ngân hàng huy động vốn của người dân sau đó cho vay với lãi suất của tín dụng thương mại. Với cơ chế tín dụng này, lãi suất đã ở mức rất cao, xấp xỉ 10%/năm. Nếu có thêm quy định siết cho vay mua nhà ở trung, cao cấp, thị trường sẽ gặp khó", ông Võ bình luận.

Ông Võ cũng cho biết, nên chăng thay vì áp chung một mức đối với tất cả các khách thì thì nên điều chỉnh theo địa bàn, theo từng phân khúc thị trường. Chẳng hạn, Hà Nội, TP.HCM có thể tăng lên 10 tỉ, còn tại các thị trường tỉnh lẻ khác có thể giảm xuống một chút.

"Nếu vay dưới 1,5 tỷ đồng mà khách hàng không trả được thì cũng vỡ trận" – Ông Nguyễn Trần Nam.

Ở một khía cạnh khác, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng: "Nếu vay dưới 1,5 tỷ đồng mà khách hàng không trả được thì cũng vỡ trận. Ngược lại có những khách hàng vay 30 tỷ nhưng họ trả được cả gốc, lãi đầy đủ thì việc gì mà không cho vay", ông Nam nói và cho rằng việc cho vay như thế nào nên để tự các ngân hàng quyết định.

Thay vì "siết" tín dụng cho vay mua nhà cao cấp, ông Nam cho rằng nên hạn chế cho vay mua đất nền. Bởi vì những công trình nhà ở sẽ kéo theo sự tăng trưởng của các ngành nghề như xi măng, sắt thép, nội thất, điện tử... và chủ sở hữu có thể dễ tìm kiếm khách thuê, lợi nhuận ổn định. Trong khi đó, ở nhiều nơi đất được mua nhưng không xây dựng, tiền chôn trong đất gây lãng phí

"Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thậm chí phải hạn chế quy mô phát triển" - bà Đỗ Thu Hằng.

Còn theo nhận định của bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam: "Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra, buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn và thậm chí phải hạn chế quy mô phát triển. Ở một khía cạnh nào đó khiến chủ đầu cũng giảm lợi nhuận, phải giảm quy mô thị trường. Rõ ràng, điều này sẽ khiến thị trường bất động sản chung chịu ảnh hưởng, không thể có kết quả tốt hay những chỉ số ổn định như vài năm gần đây", bà nói thêm.

Cùng quan điểm với bà Hằng, nhiều chuyên gia cũng có chung nhận định rằng, NHNN chưa nên sửa đổi Thông tư vào thời điểm này bởi sẽ khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản "gặp khó", từ đó giảm quy mô phát triển, gây bất ổn cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong dài hạn. Đặc biệt, khi thị trường bất động sản "gặp khó" sẽ kéo theo hàng loạt các ngành nghề khác đi xuống, gây bất ổn cho nền kinh tế.