Siết thuế chuyển nhượng BĐS theo giá thị trường: Được hay mất?

22% hồ sơ mua bán nhà đất Tp.HCM bị trả về vì kê khai giá thấp

Kể từ thời điểm Bộ Tài chính có công văn chỉ đạo Tổng cục thuế khẩn trương thực hiện các biện pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, theo Cục Thuế Tp.HCM, đã có 10.900 hồ sơ trong tổng số 48.300 hồ sơ mua bán BĐS bị cơ quan thuế trả lại kèm theo đề nghị để sửa giá giao dịch.

Trong bốn tháng đầu năm 2022, hoạt động chuyển nhượng BĐS diễn ra sôi động. Tuy nhiên, đã có nhiều trường hợp chuyển nhượng BĐS kê khai giá mua bán với cơ quan thuế thấp hơn so với giá thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế. Trung bình cứ khoảng năm hồ sơ nộp thì có một hồ sơ bị cơ quan thuế trả về để sửa lại giá do giá kê khai quá thấp.

Để tính đúng giá trị kê khai trong hợp đồng mua bán BĐS, cơ quan thuế dựa vào ba nguồn dữ liệu chính, gồm: lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; một số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các BĐS có vị trí tương đồng; tra cứu giá phê duyệt của UBND thành phố với các dự án, hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước, giá trên các website giao dịch... Nếu mức chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế, cơ quan thuế gửi giấy mời người dân lên xem xét lại. Trong 15 ngày, người dân không trả lời, cơ quan thuế sẽ trả hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai đề nghị người nộp thuế điều chỉnh.

Trong thời gian qua, Cục Thuế Tp.HCM đã xử lý 10.876 hồ sơ chuyển nhượng BĐS, thu thêm hơn 180 tỷ đồng cho ngân sách, trong đó thuế thu nhập cá nhân là 147 tỷ đồng, lệ phí trước bạ là 33 tỷ đồng.

Sau khi ngành thuế siết lại việc tính thuế chuyển nhượng BĐS, buộc các bên giao dịch phải kê khai đúng giá, hiện tượng kê khai 2 giá khi mua bán nhà đất đã giảm mạnh, số thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tăng cao.

Dân lúng túng, phát sinh nhiều kiểu lách luật

Có thể thấy, chỉ trong một thời gian ngắn siết lại việc kê khai giá chuyển nhượng BĐS, có địa phương đã tăng thu hàng trăm tỉ đồng tiền thuế. Tuy nhiên, người dân và cán bộ thuế nhiều địa phương cho biết đang lúng túng với việc "xác định giá đúng".

Nhiều trường hợp việc xác định thế nào là khai đúng giá khiến nhiều hồ sơ thuế bị ách lại, ảnh hưởng đến cả người mua lẫn người bán. Có trường hợp đã chứng minh kê khai đúng giá, thanh toán hoàn toàn qua ngân hàng, ngân hàng định giá và cho vay một khoản tiền nhưng hồ sơ vẫn bị ách, ngay cả khi người bán làm cam kết nếu khai sai sẽ bị chuyển hồ sơ qua cơ quan công an.

Nhiều người bán nhà đất thừa nhận khai chưa đúng, phải khai lại với giá cao hơn và thuế nộp nhiều hơn, trong khi không ít người khẳng định đã khai giá đúng nhưng cơ quan thuế vẫn trả hồ sơ hoặc bắt khai lại. Nhiều kiểu lách đã xuất hiện trên thị trường.

Cụ thể, một số môi giới BĐS đã tư vấn khách hàng theo hướng "lách" bằng ủy quyền hoặc cho tặng, kiểu như: hai bên thỏa thuận sau khi xuống cọc 30 ngày thì bên mua - bên bán sẽ không ra công chứng sang tên mà chỉ làm hợp đồng công chứng ủy quyền, chỉ mất vài trăm ngàn và 15 phút sau cầm sổ về. Hợp đồng công chứng ủy quyền giá trị đến 10 năm, có thể ủy quyền đến 2 lần lại không phải chờ đợi. Trong khi, công chứng chuyển nhượng phải khai bằng 70-80% giá trị thực mới qua được.

Theo quy định hiện nay nếu người nhận bất động sản thuộc dạng cho, tặng phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% nhưng tính trên bảng giá đất do UBND tỉnh, TP ban hành. Hiện bảng giá đất có nơi chỉ bằng 10 - 15% giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn, do vậy nhiều người lách theo cách này có lợi hơn so với nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng thực tế.

Chưa kể, việc siết thuế theo giá thị trường đã khiến bên bán đã tính thêm khoản này vào trong giá bán và đẩy giá bán tăng tương ứng hoặc thỏa thuận chuyển nghĩa vụ này sang cho người mua.

Theo Tổng cục Thuế, số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tăng qua những năm gần đây. Chẳng hạn, năm 2020 tăng gần 1.800 tỉ đồng, tỷ lệ tăng 12% so với năm 2019; năm 2021 tăng hơn 4.900 tỉ đồng, tỷ lệ tăng 30% so với năm 2020. Lũy kế 3 tháng đầu năm 2022 tăng 3.200 tỉ đồng, tỷ lệ tăng 63% so với 3 tháng đầu năm 2021. Trong giai đoạn 1/1/2021 – 15/1/2022, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện đấu tranh chống thất thu với 233.983 tổ chức, cá nhân có hồ sơ chuyển nhượng BĐS qua đó tăng thu hơn 500 tỉ đồng.

Chỉ tính riêng giai đoạn 3 tháng đầu năm 2022, có 60.289 hồ sơ với số thu tăng hơn 326 tỉ đồng.

Thế nhưng, việc siết 2 giá trong kê khai chuyển nhượng BĐS cũng đang dẫn tới việc hồ sơ chuyển nhượng BĐS ùn ứ trong khi xác định giá thị trường để tính thuế khá mông lung.

Làm thế nào cho hiệu quả?

Ủng hộ việc cơ quan thuế chống thất thu trong lĩnh vực này nhưng theo LS Trần Xoa, cần phải xem lại cách làm hiện nay chưa được hiệu quả, nhiều khi "làm quá" mà vi phạm luật và gây thiệt hại cho người dân.

Còn ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó chủ tịch Ban Đào tạo và chính sách, Hội Tư vấn và đại lý thuế TP.HCM cho rằng hiện các địa phương trả hồ sơ lại rất nhiều vì cho rằng khi bán một căn nhà nhưng người dân khai giá thấp hơn thực tế, hoặc cán bộ cảm thấy giá mua bán kê khai thuế thấp nên yêu cầu khai lại. Khi ra quyết định này, cơ quan thuế dựa vào dữ liệu của các giao dịch tương đương hoặc gần đó để tham chiếu và căn cứ vào bảng giá đất mà các địa phương ban hành để giá mua bán không thấp hơn bảng giá này. Nhưng bảng giá đất thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên giá nào là giá thị trường thì cơ quan thuế cũng không giải thích được mà chỉ nói chung chung rằng giá thị trường là giá tham chiếu các giao dịch gần đó.

"Quyền giao dịch tài sản là quyền của mỗi công dân, miễn không vi phạm pháp luật, nên không có chuyện bắt người dân phải bán nhà này bằng giá nhà kia, thậm chí họ có quyền cho hoặc biếu tặng. Hiện nay pháp luật không có gì ràng buộc người dân phải bán một nhà đất theo giá nào. Do đó, cần phải xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường và một biên độ để xác định giá tính thuế ra sao cho hợp lý để nhà nước không thất thu và người dân cũng không quá thiệt hại vì đóng thuế quá nhiều khi mà đầu tư BĐS có thể bị lỗ", ông Tịnh nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, LS Trần Đức Phượng, Đoàn LS Tp.HCM cho hay, các địa phương cần xây dựng ngay một bảng giá tính thuế cho BĐS để công khai rõ ràng, minh bạch chứ không thể mãi dựa vào sự trung thực của người kê khai nộp thuế, cũng không thể cứ mãi có tình trạng chi cục thuế trả lại hồ sơ vì thửa đất bên cạnh bán với giá cao hơn. Điều này rất không chuyên nghiệp và lãng phí thời gian của các bên.

Theo LS Phượng, không lẽ hồ sơ nào ngành thuế cũng phải đi thẩm định lại xem người dân kê khai có đúng giá thị trường hay chưa. Điều này rất tủn mủn, thậm chí không đủ người để làm nên mới có tình trạng hồ sơ dồn cục ở các chi cục thuế. Không những vậy còn phát sinh tiêu cực, lách luật.