Siêu lợi nhuận từ chung cư mini

Sau vụ cháy chung cư mini tại quận Thanh Xuân, nhiều chủ đầu tư loại nhà ở này đã rao bán “cắt lỗ” cả tòa. Khảo sát trên các trang buôn bán bất động sản tại Hà Nội, chung cư mini rộng 160m2, 7 tầng trên phố Nguyễn Ngọc Vũ (quận Cầu Giấy) được chủ đầu tư rao bán giá 36 tỷ đồng. Một chung cư mini khác rộng 65m2, 7 tầng trên phố Vũ Trọng Phụng (quận Thanh Xuân) đang được rao bán với giá 12 tỷ đồng…

Cùng với đó, nhiều chủ nhà cũng liên tục rao bán các căn hộ trong chung cư mini do lo sợ an toàn PCCC. Bà Tâm, chủ căn hộ 38m2 tại quận Thanh Xuân cho biết, bà mua căn hộ có giá 900 triệu đồng cách đây 7 năm bởi tòa nhà gần trung tâm, giá rẻ và hàng tháng không mất nhiều phí dịch vụ như chung cư thương mại. Tuy nhiên, sau vụ cháy, bà Tâm mới ngã ngửa bởi chung cư mini đang không có lối thoát hiểm thứ 2, xây dựng lên tới 10 tầng, ngõ đi vào cũng chưa đến 3m.

Theo anh Vũ Long (môi giới bất động sản), để sở hữu một căn hộ chung cư thông thường, người mua nhà phải bỏ ra số tiền trên dưới 2 tỷ đồng, thì giá của những căn chung cư mini chỉ dưới 1 tỷ đồng. Chất lượng dịch vụ dù không thể sánh bằng các toà chung cư tầm trung nhưng như vậy mức giá không quá cao cũng là nguyên nhân để nhiều người tìm mua các căn hộ này.

Trao đổi với PV, anh L (nhà đầu tư chung cư mini) cho biết, 4 năm trước anh có tham gia cùng một số nhà đầu tư khác một chung cư mini tại quận Thanh Xuân, Hà Nội. Theo anh L, so với mua căn hộ cho thuê theo dạng Airbnb (ứng dụng kết nối cho thuê lưu trú) thì đầu tư chung cư mini mang lại lợi nhuận cao hơn nhiều. Ví dụ, mua một căn hộ tại khu vực nội thành giá thành dao động từ 3 -4 tỷ đồng, đầu tư nội thất thêm khoảng 300 triệu, nhà đầu tư chỉ cho thuê giá khoảng 20 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, nếu dùng số tiền đó đầu tư theo hình thức chung cư mini có thể thu lời nhiều hơn. Đất xây dựng chung cư mini thường ít nhất rộng 100m2, giá đất thời điểm đó giá khoảng 5 tỷ đồng, xây dựng hoàn thiện khoảng 4 tỷ đồng nữa. Như vậy tổng vốn bỏ ra khoảng 10 tỷ đồng. Sau khi hoàn thiện, chung cư mini được chia thành 40 phòng. Mỗi căn bán giá khoảng 700 - 1 tỷ đồng (tùy theo vị trí và tầng cao). “Thậm chí, khi chưa xây xong, các căn hộ đều đã có đặt cọc mua. Lợi nhuận cao mà không phải mất thời gian cho thuê nên loại hình này được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng”, anh L chia sẻ.

Thời điểm đó, nhóm nhà đầu tư này đã tham gia trên dưới 10 chung cư mini tại các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Thanh Xuân và Đống Đa. Đáng chú ý, các chung cư mini nói trên đa số đều vướng phải những sai phạm liên quan đến vi phạm trật tự xây dựng. Theo tìm hiểu của PV, có những chung cư mini xây vượt 3 tầng so với giấy phép ban đầu, thu lợi bất chính hàng tỷ đồng. Một trong số đó là chung cư mini tại phường Khương Trung, quận Thanh Xuân bị xử phạt bổ sung vì hành vi thu lợi bất chính từ hoạt động xây dựng trái phép với số tiền gần 1 tỉ đồng. Dù quyết định được ban hành từ năm 2018 nhưng đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa nộp phạt.

Không thể luật hóa chung cư mini

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: Bản chất của sản phẩm bất động sản này không xấu. Chủ đầu tư xây dựng nhà có nhiều điểm tương đồng với các căn chung cư hiện đại nhưng mức giá thấp hơn nhiều lần, sau đó tiến hành chia phòng cho thuê/bán phù hợp với thu nhập và nhu cầu sinh sống của một bộ phận người dân. Việc xây dựng cũng dựa trên những yêu cầu, tiêu chí của pháp luật đã quy định công khai, minh bạch.

Song, để xảy ra tai nạn thương tâm như vụ cháy ở Thanh Xuân, Hà Nội vừa qua, có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ lòng tham của chủ đầu tư, không quan tâm đến mạng sống, sự an toàn của cư dân sinh sống trong toà nhà, bỏ qua mọi quy định của pháp luật đề ra cho loại hình bất động sản này.

Trao đổi với PV Tiền Phong , đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, các chung cư mini đều là nhà ở riêng lẻ không thuộc thẩm quyền quản lý của đơn vị. Toàn bộ vi phạm trật tự xây dựng đều chịu trách nhiệm trực tiếp của UBND cấp huyện, xã. Để tránh vi phạm trật tự xây dựng tràn lan tại các chung cư mini, vị này cho rằng nên yêu cầu bắt buộc hoàn công với công trình xây dựng. Chính cơ quan cấp phép phải làm thủ tục hoàn công, xác nhận xây dựng đúng giấy phép mới cho phép mua bán, chuyển nhượng.

“Chủ đầu tư” trường hợp này là các hộ gia đình, cá nhân, không cần phải thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành...).

Thêm nữa, một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công thì với chung cư mini (núp bóng nhà ở riêng lẻ) có thể chỉ cần 1-2 tháng (tùy thuộc vào mức độ “thân thiết” với cơ quan cấp phép xây dựng, thường chỉ là UBND cấp quận).

Vị chuyên gia cho rằng rất nguy hiểm khi Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất lại cho phép “chủ đầu tư” được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường.

Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn sẽ dẫn đến chung cư mini “đã hot ngày càng hot hơn”, người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ. Ngoài vấn đề an toàn, PCCC thì việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, sân chơi, thể dục thể thao, cây xanh, dịch vụ...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ chồng chất thêm cho chính quyền các đô thị Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... nếu “luật hóa” chung cư mini.