Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản: Ba điểm nghẽn cố hữu

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản

Ngày 17/11, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng, để giải quyết những khó khăn, vực dậy thị trường bất động sản, trước hết cần nhận diện ngay các khó khắn, các điểm nghẽn thực tế đang tồn tại...

Ông có đánh giá gì về động thái của Chính phủ qua việc lập tổ công tác hỗ trợ tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản?

Trước hết, mọi người đang hồ hởi và trông chờ các giải pháp thực tế để hỗ trợ, vực dậy thị trường thoát ra khỏi tình trạng hiện nay.

Tuy nhiên nhiều người vẫn tin đây là biện pháp hỗ trợ thúc đẩy chứ không phải nới lỏng như trước đây. Bởi chủ trương xuyên suốt của Chính phủ trong kiểm soát tín dụng vẫn duy trì như vậy. Có thể trong thời gian tới, có một số biện pháp được áp dụng trong tài chính, tín dụng, doanh nghiệp, sản phẩm... Doanh nghiệp nào có năng lực, đặc biệt doanh nghiệp hoạt động có chỉ số tài chính tốt, kể cả ngân hàng cho vay có thể có được lợi thế hơn.

Trong cuộc họp bàn giữa Chính phủ và loạt doanh nghiệp địa ốc lớn phía Nam mới đây, vướng mắc pháp lý được đề cập là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Ông nói gì về điểm này?

Vấn đề pháp lý đã được nhắc từ hàng chục năm nay. Bản thân Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cũng nêu nhiều.

Chúng ta biết Luật Đất đai đang được Quốc hội thảo luận, sẽ kéo theo các luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có thể được thay đổi theo. Luật Đất đai theo lộ trình có sớm cũng sang đầu 2023 mới được thông qua, ở kỳ họp quốc hội lần sau. Như vậy, có thể cuối 2023 mới có hiệu lực. Cho nên việc thay đổi luật không phải một sớm một chiều, nhưng chắc chắn có thay đổi. Hiện mọi người đang rất trông đợi.

Tuy nhiên, chúng ta thường "than" về quy trình thủ tục pháp lý khó khăn. Nhưng cần nhìn thực tế, suốt hai năm nay không hẳn thị trường không có dự án mới. Thực tế dự án mới vẫn ra, ngay cả từ đầu quý 4 thị trường trầm lắng nhưng vẫn có dự án mở bán.

Vậy ông có thể chỉ ra các khó khăn của thị trường, qua đó kỳ vọng tổ công tác vào cuộc đưa ra các giải pháp thiết thực?

Bây giờ cần nhìn nhận thị trường đang tắc nghẽn như thế nào. Tôi cho rằng, thị trường hiện có những điểm nghẽn cố hữu.

Đầu tiên, quy trình thủ tục pháp lý khó khăn, đúng. Nhưng vấn đề cần nhìn nhận ở đây, chính là sự phát triển pháp lý không đi kịp phát triển của thị trường.

Ví dụ có thể đưa ra là condotel. Hiện nay danh chính ngôn thuận cho sản phẩm này không có. Trong khi người bán vẫn hoạt động kinh doanh nhưng về luật chưa có luật nào đề cập chủ quyền sở hữu, quyền lợi, trách nhiệm của tất cả các bên. Tôi cũng đã chia sẻ nhiều về điều này. Đây là ví dụ điển hình cho việc sự phát triển của luật không theo kịp sự phát triển của thị trường.

Thứ hai là vấn đề về vốn và tín dụng. Đây cũng là điểm tồn tại lâu. Hiện nay trên thị trường bất động sản, một số doanh nghiệp không đa dạng cấu trúc kênh huy động vốn, vẫn bị phụ thuộc nhiều vào tín dụng, gồm vay ngân hàng và trái phiếu.

Thứ ba, vấn đề về quy hoạch quỹ đất. Thực tế, chính vì quy hoạch quỹ đất nên các doanh nghiệp khó khăn trong việc tạo dựng quỹ đất phát triển dự án của mình. HOREA cũng đề cập nhiều, hiện nay hơn 100 dự án bị vướng mắc, vừa là vấn đề quy hoạch, quy trình thủ tục pháp lý... Các khó khăn về quy hoạch tác động tới nguồn cung.

Đặc biệt, hiện không có quỹ đất dành cho nguồn cung loại hình nhà ở vừa túi tiền. Với doanh nghiệp, làm sao chúng ta cấm hay bắt được họ phải làm dự án thế này thế kia. Kể cả câu chuyện dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại dành phát triển sản phẩm nhà ở xã hội cũng là điểm khó hiện nay. Với dự án nhỏ, họ lựa chọn việc đóng tiền thay thế. Chỉ có dự án có quỹ đất lớn doanh nghiệp mới dành đất cho nhà ở xã hội. Đó là một trong những khó khăn về quy hoạch quỹ đất.

Ngoài các điểm nghẽn trên, ông có bình luận gì về các yếu tố khác như niềm tin vào thị trường, lãi vay...?

Thị trường không chỉ tồn tại những vấn đề cố hữu nêu trên mà còn những vấn đề khác. Đó là niềm tin vào thị trường bất động sản đã giảm sút, ở nhiều khía cạnh khác nhau. Trong đó tác động từ việc một số lãnh đạo doanh nghiệp vướng vào các sai phạm đang được điều tra...

Thứ hai, khi thị trường thay đổi, từ khoảng giữa năm đến nay, những nhà đầu tư mua bán không trông đợi, họ ở thế phòng thủ. Quan trọng nhất là niềm tin thị trường.

Điểm khó khăn nữa với thị trường còn là tác động từ thị trường chứng khoán. Năm nay là năm đau khổ của nhiều nhà đầu tư ở thị trường này khi đã sụt giảm hơn 35%. Chứng khoán lại có sự tác động tới nhiều yếu tố, tới nhiều lĩnh vực khác...

Ngoài ra, thị trường còn chịu tác động từ tín dụng cũng gặp khó khăn, kể cả với việc mua để ở hay đầu tư. Đặc biệt trong quý 3 và 4 năm nay, khi mà Ngân hàng Nhà nước liên tiếp tăng lãi suất. Đi vay đã khó, vay được cũng chịu lãi suất cao. Mọi người đang lo việc lãi suất tăng tiếp.

Tình hình hiện nay có một số điểm giống như giai đoạn 2011-2012. Cụ thể, điểm tương đồng là lãi suất cao, khó tiếp cận vốn, thị trường trầm lắng, ở đây là thị trường thứ cấp, mua đi bán lại, đã gặp khó từ cuối năm ngoái. Điểm khác là hiện Chính phủ kiểm soát lạm phát tốt hơn giai đoạn trước đây.

Vậy theo ông, yếu tố thành công trong việc đưa ra biện pháp của tổ công tác của Chính phủ là gì?

Tôi cho rằng, muốn giải quyết khó khăn, vực dậy thị trường thì trước hết cần nhận diện các khó khăn, các điểm nghẽn thực tế.

Vừa qua Chính phủ đã đề cập, vẫn để thị trường vận hành theo kinh tế thị trường. Nhưng khi biến động, có khó khăn thì Chính phủ có những biện pháp hỗ trợ, chứ không bỏ mặc. Trước mắt, chúng ta thấy tín hiệu tích cực từ động thái của Chính phủ, là điển hình của việc tìm biện pháp tháo gỡ.

Xin cảm ơn ông.