Thấy gì đằng sau những con số “ngược chiều” của thị trường căn hộ Tp.HCM?

Trong khi khu Đông nguồn cung vẫn chiếm đa số trên thị trường BĐS Tp.HCM. Thế nhưng, giá căn hộ khu vực này đã biến động tăng khá nhanh, thiết lập mặt bằng mới. Những sản phẩm có giá từ 50-60 triệu đồng/m2 đang dần khan hiếm. Còn ngưỡng giá từ 35-40 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất tại Tp.HCM nói chung, khu Đông nói riêng.

Khảo sát cho thấy, hiện tại khu vực này chỉ xuất hiện một số ít dự án BĐS còn ở ngưỡng giá trên dưới 55 triệu đồng/m2, trong khi gần như đã chạm mốc trên dưới 100 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, tại khu vực đường Tô Ngọc Vân, Tp.Thủ Đức còn dự án FIATO Premier của Thang Long Real Group phát triển có mức giá này, hiện dự án đang giới thiệu ra thị trường các căn shophouse khối đế thanh toán 21% đến khi nhận nhà.

Cùng khu vực, có dự án án Urban Green cũng chào mức giá trên dưới 60 triệu đồng/m2 gây chú ý vì còn thấp hơn so với mặt bằng chung của BĐS khu Đông. Trong khi theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, mức giá trung bình căn hộ tại Tp.Thủ Đức đã chạm mốc 85,1 triệu đồng/m2 tính từ thời điểm cuối năm 2021.

Cập nhật về thị trường BĐS căn hộ Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2022, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam phân tích, mặc dù nguồn cung và sức cầu thị trường 6 tháng đầu năm có sự phục hồi tích cực. Tuy nhiên, nếu so với trước dịch, nguồn cung chỉ chiếm hơn 50%. Với 16.800 căn được mở bán trong 6 tháng đầu năm 2022, con số này tăng 96% so với 6 tháng năm 2021, tuy nhiên lại sụt giảm mạnh so với các năm trước đó. Đáng nói, nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu Đông Tp.HCM. Đi cùng với nguồn cung hạn chế thì sức cầu lại bật tăng. Mức tiêu thụ đạt xấp xỉ 84% toàn thị trường Tp.HCM.

"Điều thú vị nhất là, trong 6 tháng đầu năm nguồn cung BĐS khu Tây Tp.HCM có sự tăng trưởng, bởi nơi đây vốn trước đến nay khá nhỏ giọt sản phẩm mới ra thị trường. Trong khi các khu vực giá BĐS đã khá cao, thì khu Tây căn hộ hạng B còn định giá mềm từ 45-60 triệu đồng/m2, mức tiêu thụ khả quan", ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.

Chẳng hạn, tại khu vực đường Võ Văn Kiệt, P.Bình Tân, hiện còn giai đoạn 2 dự án Akari City của Nam Long Group đang chào mức giá trên dưới 45 triệu đồng/m2. Tính ra mỗi căn hộ diện tích 75m2 (2 phòng ngủ) có giá rơi vào khoảng 3,1-3,3 tỉ đồng/căn. Đây vẫn là mức giá chấp nhận được so với mặt bằng giá chung căn hộ Tp.HCM ở thời điểm hiện tại.

Ông Thắng khẳng định, toàn thị trường căn hộ Tp.HCM, phân khúc hạng A chiếm 58%, hạng B là 30%, trong khi 3 năm qua không ghi nhận nguồn cung căn hộ giá dưới 35 triệu đồng/m2. Hiện tại, để kiếm căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM cũng không có. "Như vậy để thấy, giá căn hộ Tp.HCM đã ở ngưỡng mới. Việc tìm kiếm mức giá từ 50-60 triệu đồng/m2 tại TP này sẽ ngày càng khó trong tương lai gần", ông Thắng nhấn mạnh.

Nhiều dự đoán giá BĐS sẽ "hạ nhiệt" bởi các tác động tâm lý thời điểm này. Tuy nhiên, giá BĐS sơ cấp sẽ khó giảm vì những tác động từ chi phí đầu vào, thủ tục phê duyệt dự án chưa tiến triển. Bức tranh 6 tháng đầu năm 2022 đã cho thấy, giá sơ cấp căn hộ vẫn tăng từ 8-15% giữa các đợt (cách nhau 3-5 tháng). Trong khi các dự án thứ cấp giá ít biến động hoặc tăng nhẹ ở mức 3-5% so với cùng kì năm ngoái, tập trung ở các dự án đã bàn giao nhà, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện về trung tâm TP.

Thậm chí, theo Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam, hiện một dự án căn hộ tại Tp.HCM hiện đã chạm mốc giá 425 triệu đồng/m2, còn Bình Dương là trung bình 36 – 52 triệu đồng/m2. Dĩ nhiên, với những dự án giá cao tốc độ bán hàng giảm hơn so với trước đây. Tuy nhiên, điều này lại càng minh chứng cho câu chuyện "ngược chiều" của thị trường căn hộ: Dù thanh khoản chậm, nhưng giá sẽ khó giảm trên thị trường sơ cấp. Và ngay giữa bối cảnh giá tăng nhưng nhu cầu giao dịch vẫn đạt tỉ lệ trên 80% là một tín hiệu đáng chú ý.

Nhu cầu mua BĐS tại Tp.HCM còn rất lớn.

Dự báo thị trường căn hộ 6 tháng cuối năm, ông Thắng cho rằng, nguồn cung mới tại Tp.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9,000 - 11,000 căn); Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3,000 - 4,000 căn; Long An khoảng 300 căn; các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Trong khi BĐS hạng B ngày càng khan hiếm. Cho nên, Tp.HCM có dự án căn hộ hạng B ra thị trường lập tức được quan tâm.

Theo các chuyên gia, hiện thị trường BĐS đang hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Cụ thể, giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới. Riêng tại Tp.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm 3 nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài. Trong khi, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án kém thanh khoản nhưng không đại diện cho toàn thị trường BĐS.

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

"Với bối cảnh thị trường hiện nay, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Đây cũng là giai đoạn thời cơ cho những người mua có tiềm lực tài chính tốt, mua được BĐS hợp lý", một chuyên gia trong ngành nhận định.