Thị trường bất động sản “ngấm đòn”, khi nào sẽ sôi động trở lại?

Thị trường bất động sản “ngấm đòn”

Hiện nay, khó khăn trong việc cấp phép dự án mới và tìm kiếm nguồn vốn đã khiến nguồn cung giảm mạnh ở tất cả các phân khúc. Cụ thể, 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng 12.000 nhà ở thương mại được hoàn thành. Tính riêng quý I chỉ có thêm 39 dự án nhà ở thương mại mới được chấp thuận đầu tư, 56 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, do lượng hàng tồn từ các năm trước nên trong 6 tháng đầu năm rất ít dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành. Tính riêng quý I chỉ có 01 dự án hoàn thành, 52 dự án dự án đang triển khai. 05 dự án được chấp thuận đầu tư mới.

Nguồn cung hạn chế trong nhiều năm trong khi nhu cầu không giảm đã khiến giá bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc. Cộng thêm tâm lý lo ngại lạm phát đã khiến giới đầu tư tăng cường mua bất động sản nhằm tích trữ tài sản.

Giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7% hàng năm, lên mức mức từ 25 - 50 triệu đồng/m2, nhiều dự án đạt mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15 - 20%. Giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Kịch bản tăng giá cũng diễn ra với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với mức tăng trung bình hơn 9%. Trong đó, shophouse tăng khoảng 11%; condotel tăng khoảng 9%.

Thị trường bất động sản đói vốn là một cản trở lớn trong chu kỳ phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch, khiến nguồn cung tiếp tục đi xuống. Mặc dù, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu đã được nới nhưng vẫn chưa có sự đột phá.

Số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nguồn cung các dự án lần đầu vào thị trường năm 2018 khoảng 200.000 sản phẩm mới, năm 2019 hơn 100.000 sản phẩm, năm 2020 và 2021 giảm xuống 60.000 sản phẩm. Tuy nhiên, 2 quý đầu năm 2022 chỉ còn hơn 20.000 sản phẩm, được xem là sản phẩm chính của thị trường. Trong khi đó sản phẩm không chính thống là đất nền được tung vào thị trường cao hơn gấp 1,5 lần sản phẩm chính. Đây chính là nguyên nhân mà các ngân hàng buộc phải “phanh” vốn đổ vào bất động sản.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB bất động sản Hà Nội, phản ứng của thị trường bất động sản thường có độ trễ. Đến nay, đã 6 tháng kể từ khi siết tín dụng bất động sản, lúc này thị trường đã “ngấm đòn”. Nhiều khu vực khó có giao dịch bởi giá cao nhưng người bán thì không muốn cắt lỗ còn người mua không dám xuống tiền ở thời điểm này.

Nguyên nhân dẫn tới thanh khoản lao dốc, không chỉ tới từ việc tín dụng bất động sản bị phanh đột ngột. Mà còn tới từ việc hiện nay đang trong quá trình dự thảo để sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,...

Thị trường có thể sôi động vào năm sau

Đáng chú ý, tại Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng hoặc bỏ đất hoang nhằm tăng thu ngân sách, giảm đầu cơ đất.

“Theo dự thảo, yếu tố tích cực cho các nhà đầu tư là khả năng cao sẽ bỏ khung giá đất. Như vậy, đất sẽ có giá trị tăng lên, trong trường hợp thu hồi để xây dựng hạ tầng thì các chủ đất cũng sẽ được đền bù hợp lý theo thị trường”, ông Điệp nói.

Vị chuyên gia nhận định, đến năm 2023, sau khi luật liên quan tới đất đai sửa xong thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại. “Hiện nay, nhiều người dù có sẵn tài chính cũng không dám mua đất vì luật mới đang dự thảo. Do đó, sức cầu hiện tại như lò xo bị nén, đến khi sửa luật xong nhà đầu tư sẽ tính toán các phương án đầu tư hiệu quả để xuống tiền. Khi đó, thị trường sẽ sôi động trở lại”, ông Điệp nói.

Còn PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện nay thị trường bất động sản chưa đến mức có bóng bóng, cũng chưa có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ quá hay đóng băng. Mặc dù, cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không tăng cao so với giai đoạn trước.

“Tôi kỳ vọng vào dấu hiệu và phục hồi tăng trưởng trở lại do tâm lý của người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư tích trữ an toàn. Dự báo cuối năm, sang năm 2023 thị trường bất động sản có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng dần trở lại do quá trình sàng lọc. Những nhà đầu tư yếu kém, vốn mỏng, thiếu chuyên nghiệp sẽ bị đẩy khỏi cuộc chơi”, ông Thịnh nói.