Thị trường BĐS diễn biến thế nào sau Tết?

Thị trường bất động sản năm 2021 đã khép lại với nhiều biến động và ảnh hưởng tiêu cực bởi đại dịch Covid-19 cũng như những rào cản chính sách chưa được tháo gỡ. Bước sang năm 2022, các chuyên gia kỳ vọng lạc quan về một tương lai tươi sáng cho thị trường BĐS.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ tươi sáng. Theo vị chuyên gia này, với sự nỗ lực của Chính phủ trong việc kiểm soát sự lây lan của dịch bệnh và các gói cứu trợ doanh nghiệp phục hồi sản xuất, kinh doanh, khả năng phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam, trong trạng thái bình thường mới là tươi sáng.

Tuy vậy, nguồn cung trên thị trường vẫn chưa có nhiều cải thiện do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để vướng mắc, nhất là Hà Nội và Tp.HCM. Xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao do nguồn cung yếu và áp lực mạnh. Lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn. Đất nền và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm nhiều. Bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng tốt. Bất động sản bán lẻ sẽ ổn định và xu hướng sẽ tăng trưởng.

Theo ông Đính, thời gian qua, thị trường BĐS chứng kiến tình trạng đứt gãy cung ứng nguyên vật liệu – thiết bị; khó khăn thực hiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian phê duyệt – cấp phép xây dựng; vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến không thể phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án. Từ đó dẫn tới hệ quả khó cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Chủ đầu tư dự án bất động sản khó khăn thu hồi vốn đầu tư, nhưng vẫn phải duy trì cho dự án.

Với thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, chính sách hỗ trợ cho phát triển bất động sản du lịch chưa được quan tâm đúng mức. Chính sách hỗ trợ khó khăn của các khu bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 chưa tương xứng. Chính sách về pháp lý cho đầu tư sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng chưa đủ để an tâm các nhà đầu tư tham gia vào thị trường này.

Chia sẻ tại báo cáo thị trường BĐS cuối năm 2021, ông Võ Hồng Thắng - Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho rằng, năm 2021, thị trường xảy ra hiện tượng sốt đất ảo xuất phát từ những thông tin vô căn cứ, nguồn cung mới và sức mua bất động sản sụt giảm đáng kể, nhưng lại hình thành nghịch lý trên thị trường khi giá bán sơ cấp tăng. Trong đó, bất động sản hạng sang liên tục xác lập mặt bằng giá mới. Tiếp đến là sự bất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc. Cụ thể, căn hộ hạng sang và hạng A chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ vừa túi tiền thiếu vắng. Tính đến năm 2021, thị trường đã vắng bóng căn hộ hạng C (căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2).

Theo ông Thắng, năm 2022 là thời điểm phù hợp để định vị lại thị trường bất động sản, đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và bắt kịp xu hướng các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore… Trong quá trình nâng cấp, định vị lại, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động của thị trường. Cụ thể, khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 - 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 - 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2.

Song song đó, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình bất động sản mới. Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường. Đối với hình thức đầu tư mới, nên sớm có khung pháp lý chắc chắn, một mặt thúc đẩy sự tăng trưởng của hình thức đầu tư này, mặt khác có thể đảm bảo quyền lợi của khách hàng và nhà đầu tư.

Về phía cơ quan Nhà nước, việc ban hành các chương trình nhà ở quốc gia mang tính lâu dài như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho người lao động… phải gắn liền với vấn đề tài chính cho người mua nhà lần đầu. Về phía doanh nghiệp, những tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Đồng thời, tăng cường áp dụng các bộ quy tắc, chuẩn mực nghề nghiệp nhằm nâng cao chất lượng, trình độ của đội ngũ tư vấn viên trong lĩnh vực bất động sản.

Còn theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế nhận định, năm 2022 kinh tế dự báo sẽ phục hồi nhanh, khi Chính phủ thực hiện tốt chương trình phục hồi kinh tế, trong đó có gói tín dụng về nhà ở xã hội được đề xuất là 65.000 tỷ đồng; chiến lược phát triển nhà ở Bộ Xây dựng đang gấp rút hoàn thành trình Chính phủ phê duyệt; đầu tư công, đặc biệt vấn đề pháp lý được tháo gỡ mạnh thời gian qua, sắp tới sẽ sửa đổi Luật Đất đai. Chính phủ cũng đang sửa nghị định về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp… những điều đó sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản năm 2022 và giá nhà ở sẽ điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng nhận định, nguồn cung trong năm 2022 sẽ được cải thiện với nhiều dự án mới của các chủ đầu tư trong và ngoài nước so với năm 2021. Tuy nhiên, do quỹ đất nội thành khan hiếm, các dự án mới ở phân khúc trung cấp sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông và các quận ngoại thành. Quỹ đất trung tâm sẽ được ưu tiên phát triển các dự án nhà ở hạng sang và cao cấp. Do đó, giá nhà ở dự kiến sẽ duy trì đà tăng trung bình từ 3-7% trong năm 2022 ở các phân khúc. Đối với người mua nhà, các tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng sẽ thay đổi nhiều sau những gì họ đã trải qua trong đại dịch. Các sản phẩm với tiện ích cao cấp, không gian sống thoáng đãng và có kết nối với thiên nhiên sẽ được ưa chuộng.

Trong khi đó, tại Hà Nội, nguồn cung mới dồi dào sẽ đến từ các dự án khu đô thị lớn từ khu vực ngoại thành nhờ quỹ đất lớn. Điểm mạnh của thị trường nhà ở Hà Nội là hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển mạnh, tăng sự kết giữa vùng trung tâm và các khu vực lân cận. Nhờ đó, các chủ đầu tư đã tự tin hơn trong việc phát triển các dự án quy mô lớn ngoài trung tâm với tiện ích đa dạng và không gian xanh rộng lớn. Giá bất động sản tại Hà Nội thực tế không biến động mạnh như Tp.HCM song giá vẫn tăng đều qua hàng năm ở mức 1-3%. Chính vì vậy, tôi tin rằng với nguồn cung dồi dào trong năm tới và nhu cầu mua nhà lớn của người dân, giá bán nhà ở tại Hà Nội sẽ tăng nhẹ trong năm 2022 so với 2021.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBREE Việt Nam cho hay, trước bối cảnh kinh tế phục hồi khả quan, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có nhiều cơ hội mới trong năm 2022. Dịch Covid-19 đã gây ra những gián đoạn nhất định với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm vừa qua. Đặc biệt là tại thời điểm quý 3 khi nhiều địa phương thực hiện giãn cách xã hội nhằm ngăn ngừa sự lây lan của dịch bệnh. Mặc dù vậy, nhiều phân khúc bất động sản vẫn ghi nhận diễn biến tích cực trong năm. Đặc biệt là phân khúc bất động sản KCN khi tỷ lệ lấp đầy của các thị trường trọng điểm phía bắc và phía nam đạt ở ngưỡng trên 70%.

Theo bà An, hiện nay Chính phủ đang đẩy mạnh việc đầu tư hạ tầng và đây là yếu tố then chốt giúp định hình thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Các dự án thành phần thuộc dự án cao tốc Bắc - Nam đang được tích cực triển khai giúp tăng cường kết nối thuận tiện giữa các địa phương, mở ra nhiều cơ hội tăng trưởng cho các khu vực đô thị vệ tinh cũng như thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển.

Nhìn chung, trước bối cảnh kinh tế phục hồi khả quan, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có nhiều cơ hội mới trong năm 2022. Phân khúc nhà ở, đặc biệt là các sản phẩm bất động sản thấp tầng (biệt thự, liền kề, shophouse) dự kiến sẽ tiếp tục là kênh đầu tư ưa thích của các nhà đầu tư cá nhân. Các thị trường mới, được hưởng lợi từ sự phát triển cơ sở hạ tầng và kết nối thuận lợi với các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM cũng như được nhiều chủ đầu tư lớn quan tâm, đầu tư sẽ là những thị trường tiềm năng trong thời gian tới.

Tại các thị trường đã phát triển như Hà Nội hay Tp.HCM, các dự án khu đô thị sắp được triển khai tại các khu vực nhà ở mới sẽ tiếp tục đóng góp vào nguồn cung mở bán mới của hai thành phố này trong tương lai cũng như đưa ra lựa chọn mới cho nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh thị trường hạn chế nguồn cung mới trong hai năm vừa qua.

Đối với phân khúc chung cư, các sản phẩm tại vị trí thuận lợi và kết nối tốt, được phát triển và vận hành quản lý bởi các đơn vị uy tín có tên tuổi trên thị trường sẽ có cơ hội tăng giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.