Thị trường căn hộ TP.HCM đang lệch pha cung - cầu, làm gì để giải bài toán nguồn cung?

Giá chung cư khu ven Sài Gòn biến động 

Giá đất tăng khiến việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ tại TP.HCM trở nên khó khăn, nguồn cung khan hiếm. Có chăng là làm nhà ở xã hội, nhưng những điều kiện khắt khe của loại hình này khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà.

Việc các doanh nghiệp BĐS tìm kiếm quỹ đất tại khu vực lận cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…để phát triển dự án nhà thương mại giá rẻ không chỉ diễn ra những năm vừa qua, đó còn là xu hướng trong thời gian tới. Theo đó, những dự báo về việc tăng giá căn hộ trong tương lai được đặt ra.

Ghi nhận thực tế tại một số dự án BĐS khu vực Bình Dương, Long An…hiện có mức tăng giá thứ cấp khá ấn tượng. Mức tăng trung bình từ 15-20%/năm. Ở một số dự án có hạ tầng hoàn chỉnh, giao thông thuận tiện có thể đạt mức 30-40%/năm. Cụ thể, tại dự án Him Lam Phú Đông, thời điểm chào bán năm 2015 là 1.1 tỉ đồng/căn, hiện giá thứ cấp bán ra là 1.9 -2 tỉ đồng/căn.

Hay dự án Habitat chào bán giai đoạn 2 với mức giá 1.6-1.7 tỉ đồng/căn, giá này đã tăng so với giai đoạn 1 mở bán là 25%.

Tại Long An, căn hộ chung cư tại dự án Phúc An City chào bán ra thị trường cuối năm 2017, hiện giá thứ cấp đã tăng ít nhất 15%.

Ngoài ra, các dự án chung cư như Eco Xuân, Sora Garden 1, Roxana Plaza, Metro Tower, Samsora Riverside, Phú Đông Premier…. Đều ghi nhận mức tăng giá ấn tượng trên thị trường thứ cấp.

Theo các chuyên gia, nhu cầu gia tăng, giá đang khá mềm so với Tp.HCM được xem là lợi thế của phân khúc căn hộ vùng lân cận ở giai đoạn này. Chính vì giá đang ở ngưỡng mềm nên theo các doanh nghiệp, việc một số dự án chung cư tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai…có mức độ biến động giá thứ cấp khá mạnh cũng là điều dễ hiểu.

Với mức tăng giá như hiện nay, cùng nguồn cung ngày càng ít đi thì trong vòng 2-3 năm tới, việc tăng giá căn hộ chung cư tại khu vực lân cận Tp.HCM được dự báo ở ngưỡng khá cao. Từ đó, việc tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền của người dân sẽ ngày càng "hẹp cửa".

Ông Nguyễn Vĩnh Tâm, Phó Tổng giám đốc Công ty Nhà Mơ cho rằng, hiện các doanh nghiệp làm được căn hộ vừa túi tiền khá ít ỏi. Do đó, dịch chuyển về khu ven là giải pháp giải quyết bài toán khó khăn về tìm kiếm quỹ đất của doanh nghiệp, đồng thời giải quyết được bài toán về chỗ an giá mềm cho cư dân.

Làm thế nào giải bài toán nguồn cung dự án?

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, vấn đề lệch pha cung – cầu và thiếu hụt nguồn cung nhà vừa túi tiền đang gây ra những thách thức và bất ổn trên thị trường BĐS. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang chứng kiến sự ngược dòng khi phân khúc BĐS vừa túi tiền chiếm tỉ lệ ít nhất, cách xa phân khúc cao và trung cấp.

Thị trường BĐS đang có sự lệch pha về phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ vừa túi tiền đang giảm cung đến 68%

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nếu không có những điều chỉnh về chính sách để tăng nguồn cung thì thị trường BĐS sẽ có những bất ổn. Hiện nay, quan trọng nhất vẫn là vấn đề quỹ đất để triển khai dự án. Doanh nghiệp không cần nhà nước hỗ trợ tài chính hay định hướng kinh doanh nhưng nếu không có quỹ đất và khuyến khích đầu tư thì doanh nghiệp không thể làm được.

Theo ông Phúc, thứ nhất, cần tăng quỹ đất bằng cách quy hoạch, vai trò của nhà nước là đền bù tạo quỹ đất sạch, sau đó đấu giá cho doanh nghiệp mua để làm. Thứ hai, Nhà nước có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào dòng sản phẩm nhu cầu ở thực dưới 2 tỉ đồng.

"Thị trường chỉ ổn định khi cung và cầu ổn định. Thị trường bất ổn hay sốt là do lượng cung quá ít. Trên thị trường, sẽ không có chuyện các doanh nghiêp làm giá được; giá không tăng manh liên tục khi lượng cung hàng hóa dồi dào, phong phú, khách hàng có nhiều sự lựa chọn", ông Phúc phân tích

Đồng quan điểm, ông Tâm cho rằng, dù là bán sản phẩm như thế nào thì cuối cùng vẫn hướng đến nhu cầu ở thực. Do đó, những sản phẩm vừa túi tiền, trong khả năng tài chính của số đông thì thanh khoản trên thị trường sẽ "rộng mở". 

Theo ông Tâm, cái khó nhất của thị trường hiện nay là đa dạng được nguồn cung nhà ở vừa giá tiền trước bối cảnh đất nền tăng giá, chi phí đầu vào của doanh nghiệp gia tăng. Tuy vậy, doanh nghiệp vẫn có thể làm được nếu không quá đặt kỳ vọng về mức lợi nhuận cao, cân đối để hướng được đối tượng số đông khách hàng trên thị trường.