Thị trường nhà ở sẽ vượt qua dấu hiệu cảnh báo?

Từ những dấu hiệu cảnh báo

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận xét, thị trường nhà ở tại TP.HCM 5 tháng đầu năm 2016 tuy diễn biến bình thường nhưng tiềm ẩn một số dấu hiệu mang tính chất cảnh báo.

Theo đó, tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường, trước hết là các chủ đầu tư nhà ở, các ngân hàng thương mại (NHTM), các nhà đầu tư thứ cấp đều phải tự điều chỉnh kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh. Và quan trọng hơn là tâm lý của khách hàng, những người mua nhà để ở bị dao động.

Vào giữa tháng 2/2016, nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) đã nâng lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng lên đến hơn 8%/năm, dẫn đến lãi suất cho vay có thể tăng thêm khoảng 1 - 2% trong năm 2016. Đồng thời, từ giữa tháng 3/2016 xuất hiện dấu hiệu đầu cơ tăng giá sắt thép đã tác động trực tiếp đến thị trường BĐS, tạo thêm áp lực và gánh nặng cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người tiêu dùng.

Bên cạnh đó, cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn của bộ chủ quản nên khách hàng rất khó để tiếp cận nhà ở. Song song đó là thông tin NHNN ngừng giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, cùng việc thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền (tăng sản phẩm cao cấp).

Và đáng chú ý gần đây là việc tranh chấp giữa chủ đầu tư - cư dân của chung cư Bảy Hiền Tower (Q. Tân Bình), vụ ngân hàng "siết nợ" tại The Harmona (Q. Tân Bình, TP.HCM) khiến cư dân có nguy cơ bị đẩy ra đường đã khiến tâm lý khách hàng bất an, dẫn đến sức mua giảm sút. Dĩ nhiên, sẽ có những khu chung cư ngoại lệ vì nhờ vào uy tín chủ đầu tư và vị trí, chính sách giá.

Theo Savills Việt Nam, trong quý I/2016, TP.HCM có gần 7.500 căn hộ đến từ 20 khu nhà được mở bán, nâng tổng nguồn cung của toàn thị trường lên mức 37.500 căn. Nguồn cung hiện này tuy đã giảm 1% so với quý trước nhưng lại cao gấp 82% so với cùng kỳ năm 2015. Sự gia tăng mạnh về nguồn cung kèm với áp lực từ hàng loạt chính sách tài chính mới của Chính phủ khiến lượng giao dịch của thị trường giảm đi thấy rõ.

Cụ thể, trong quý I đã có 6.400 căn hộ giao dịch thành công, giảm 17% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường cũng chỉ ở mức 16%, giảm 3%. Phân khúc trung bình và giá rẻ ghi nhận lượng giao dịch tốt nhất thị trường khi sức mua đã tăng thêm 8%, trong khi phân khúc trung - cao cấp lại giảm lần lượt là 32 - 34% so với quý IV/2015.

Song, nếu so với cùng kỳ năm 2015 lại có sự khác biệt. Nếu quý I năm ngoái, căn hộ hạng A dẫn đầu về tỷ lệ hấp thụ thì quý I năm nay "sân chơi" thuộc về hạng B và C.

Đến lực đẩy cuối năm

Những thay đổi về mặt chính sách trong thời gian qua đã tác động đến tâm lý và chiến lược của nhà phát triển bất động sản. Nhiều doanh nghiệp đã từng bước chuyển hướng sang đầu tư dòng sản phẩm trung - cao cấp, với giá hơn 1 tỷ đồng/căn hộ. Một mặt để làm thương hiệu, mặt khác biên lợi nhuận của phân khúc nhà trung - cao cấp nhỉnh hơn nhà bình dân. Thêm vào đó, quỹ đất để phát triển nhà ở vừa túi tiền đang bị hạn chế nên đây cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung phân khúc này giảm sút dù nhu cầu của người mua khá cao.

Về vấn đề này, ông Steven Chu - TGĐ Công ty CP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) cho rằng, bên cạnh việc mở rộng danh mục sản phẩm (nhà ở trên 2 tỷ đồng), Công ty vẫn duy trì dòng nhà ở vừa túi tiền, song vấn đề hiện nay khi phát triển phân khúc này là tìm kiếm quỹ đất thích hợp, phải tương đối gần trung tâm, giao thông kết nối dễ dàng và tiện ích ngoại khu đảm bảo.

Hơn nữa, để tránh rơi vào tình thế bị động do phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, một số doanh nghiệp đi theo hướng tìm đối tác chiến lược ngoại cùng tham gia phát triển dự án. Song, để đi đến quyết định hợp tác giữa hai bên thường phải mất từ 6 tháng đến một năm, nên cung nhà ở có giá hợp lý bị hạn chế.

Đánh giá về diễn biến của thị trường nhà ở trong những tháng tới, ông Lê Hoàng Châu, HoREA cho rằng, những chính sách của Nhà nước đã tương đối ổn định (Thông tư 36 sửa đổi đã được NHNN ban hành theo hướng linh hoạt với thị trường, NHNN cũng đồng ý gia hạn giải ngân gói 30.000 tỷ đồng...), nên dự báo thị trường sẽ có sự chuyển hướng tích cực, doanh nghiệp sẽ đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán vừa phải, cũng như sự gia tăng đầu tư vào bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ để đón làn sóng hội nhập.

Đồng thời, do nguồn cung tăng và áp lực đảm bảo tính thanh khoản, áp lực cạnh tranh dẫn đến giá cả sẽ hợp lý hơn, có lợi cho người tiêu dùng. Tuy nhiên, nhìn toàn cục, sức mua có thể bị suy giảm do nhà ở phù hợp vẫn còn thiếu.

Liên quan đến vấn đề này, ông Châu dẫn giải, sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người đô thị có thu nhập thấp, người nhập cư.

Bởi TP.HCM hiện có trên 10 triệu dân (dự kiến đến năm 2020 sẽ có dân số lên đến 12 triệu người) với hơn 1,8 triệu hộ gia đình, với gần 3 triệu người nhập cư, có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm có nhu cầu thuê nhà, tạo lập nhà ở, cũng như hơn 20.000 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch hoặc trong các chung cư hư hỏng nặng cũng đặt ra nhu cầu rất lớn về cải thiện nhà ở đi đôi với chỉnh trang đô thị.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ để cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng là thách thức lớn vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung có hạn, đòi hỏi phải có cơ chế, chính sách phù hợp và sự nỗ lực phối hợp hiệu quả của chính quyền các cấp, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và hệ thống tín dụng mới có thể giải quyết.

Song, đại diện HoREA cũng hy vọng, nếu đề xuất việc sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng chung cư được chấp thuận thì thị trường sẽ có thêm nguồn cung và đa dạng hơn để khách hàng chọn lựa.