3 dấu hiệu cảnh báo “bong bóng” BĐS quay lại

Tóm tắt

Thị trường BĐS đang có sự tăng trưởng mạnh, thể hiện ở số lượng giao dịch, giá bán, vốn vay,…Có nhiều ý kiến lo ngại về vấn đề bong bóng, nhưng cũng có ý kiến cho rằng khó có thể xảy ra bong bóng như năm 2007 trong giai đoạn này. Vậy thị trường BĐS hiện nay đang ở đâu?

Giao dịch căn hộ tăng vọt

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy 6 tháng 2015 tổng số giao dịch vào khoảng 14.500 giao dịch. Trong đó, riêng tại Hà Nội là 7.500 căn gấp 2,5 lần cùng kỳ 2014 và con số này ở Tp.HCM là trên 7000 giao dịch gấp 2,8 lần.

Báo cáo nghiên cứu của CBRE Việt Nam quý 2/2015 đã ghi nhận lượng giao dịch căn hộ tăng cao kỷ lục. Tại Tp.HCM số căn hộ bán được là 10.000 căn, số lượng cao nhất từ trước đến nay trong một quý. Còn tại thị trường Hà Nội, con số này là 4.480 căn hộ, tăng 80% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn: Bộ Xây dựng

Đáng chú ý trong giao dịch trên thị trường hiện nay đó là phân khúc cao cấp đang lấn át bình dân, trái ngược với thực trạng thị trường 2012-2013. Theo CBRE, có tới 5.800 căn hộ cao cấp được bán tại thị trường Tp.HCM trong khi đó căn hộ bình dân chỉ khoảng 2.800 căn.

Các dự án cao cấp bán nhiều nhất ở phía Đông Sài Gòn như Estella Heights, tháp 2 dự án The Sun Avenue, tòa Landmark 1, 2, 4 và 5 thuộc dự án Vinhomes Central Park, dự án Khu đô thị Sala...Thị trường Hà Nội, căn hộ cao cấp cũng được bán gấp 3 lần so với quý trước và cao hơn trong tất cả các quý từ 2012 trở lại đây.

Nhà bán chạy khiến tồn kho bất động sản giảm đáng kể so với năm 2013. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tính đến 20/5/2015 lượng tồn kho BĐS chỉ còn khoảng trên 67.443 tỷ đồng, giảm gần một nửa so với năm 2013.

Bất động sản đang bị “thổi” giá?

Sau khi đứng giá vào năm 2013, năm 2014 giá bất động sản đã có xu hướng nhích lên nhẹ ở một vài dự án có tiến độ triển khai tốt, nhưng xu hướng tăng giá không rõ rệt. Tuy nhiên, đến năm 2015 câu chuyện căn hộ tăng giá gần như đã thấy rất rõ ở hầu hết các dự án đang chào bán trên thị trường.

Do đó, chỉ số giá bất động sản ở một số quý gần đây có sự nhích lên nhẹ. Báo cáo thị trường mới nhất của CBRE cho thấy hầu hết các dự án cao cấp tại Tp.HCM đã tăng giá bán theo các lần mở bán. Giá sơ cấp trên thị trường căn hộ cao cấp tăng 3,2% so với quý trước, đạt 1.781 USD/m2.

Trong khi đó, ở thị trường Hà Nội một số dự án đã cho thấy mức tăng khoảng 4-6%, đặc biệt tại các dự án tương đối gần trung tâm, có tiến độ tốt và chủ đầu tư thể hiện được chữ tín.

Thậm chí, một số khu vực đang được xem là “điểm nóng” của thị trường, có dấu hiểu “làm giá” của cò đất như Long Thành, phía Đông Sài Gòn và phía Tây Hà Nội ở một số dự án. Chuyện tăng giá ở một số dự án xây dựng tốt, hoặc đã hoàn thiện là điều dễ hiểu, tuy nhiên, gần đây một số dự án dù vẫn ở “trên giấy” hoặc bắt đầu khoan cọc móng như giá đã bị “thổi” lên cao. Điều này cảnh báo nguy cơ bong bóng dễ quay lại.

Tín dụng tăng mạnh

Bên cạnh đó, tín dụng đang chảy mạnh vào BĐS cũng là mối lo ngại đáng kể. Tính đến 31/03/2015 dư nợ tín dụng bất động sản đạt 333.701 tỷ đồng, tăng 10,5% so với thời điểm 31/12/2014. Sau 5 tháng đầu năm dòng vốn ngân hàng đổ vào lĩnh vực này tăng gần 11%, cao gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng cho toàn bộ nền kinh tế.

Thị trường BĐS khởi sắc trong thời gian vừa qua là do các dự án được bơm vốn, tiếp tục khởi công mới. Vì thế, thanh khoản thị trường đã tăng cao.

Thủ tướng và các Bộ trưởng cảnh báo

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đang phát triển tốt và bền vững. Tuy nhiên, việc tín dụng đang tăng nhanh ở BĐS khiến việc lo ngại bong bóng đã được đặt ra.

Tại phiên họp thường kỳ tháng 4/2014, Thủ tướng đã lưu ý đến vấn đề này, và nhấn mạnh phải hết sức chủ động kiểm soát chặt chẽ, không để lặp lại tình trạng bong bóng bất động sản mà mấy năm trước đây chúng ta đã phải rất gian nan để xử lý. Thủ tướng lưu ý Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước VN có các giải pháp bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Ngày 25/6 vừa qua lãnh đạo của 4 đơn vị gồm Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Công thương, Bộ Tài chính và NHNN, chia sẻ với báo chí Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã lưu ý vấn đề bong bóng BĐS khi cho rằng BĐS đóng gọp 2,2% vào tăng trưởng GDP chung (6,11%), tín dụng tăng nhanh,…đều là tín hiệu tốt. Tuy nhiên, cũng phải cảnh giác với bong bóng BĐS và nhu cầu ảo. Một số ý kiến trong cuộc họp cho thấy lo ngại bong bóng bất động sản có thể trở lại, khi vốn ngân hàng đổ vào mạnh.

Theo lý giải của Thống đốc Nguyễn Văn Bình, tín dụng tăng thời gian qua chủ yếu là ở phân khúc nhà đầu tư bán nhà trực tiếp, không qua trung gian, bán cho nhu cầu thực. Nhờ vậy, bong bóng và nguy cơ phát sinh nợ xấu được hạn chế.