Bất động sản: Khó khăn vẫn chồng chất

Các địa phương vẫn đang tích cực rà soát tình hình nhằm nắm được thực trạng thị trường để tiếp tục đề xuất những giải pháp.

Tại Hà Nội, các kiến nghị mạnh mẽ mới được chính quyền đề ra. Với 721 dự án đang bị ngưng trệ, chính quyền sẽ rút ngắn thời gian xem xét, thẩm định, tạo điều kiện cho doanh nghiệp được chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chẻ nhỏ căn hộ.

Động thái này nhằm tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m², có giá dưới 15 triệu đồng/m², đáp ứng nhu cầu của nhiều người có thu nhập trung bình và đủ điều kiện vay vốn từ gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng.

Trường hợp chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án, chính quyền sẽ tạo điều kiện cho họ được chuyển nhượng cho nhà đầu tư có kinh nghiệm và năng lực tài chính tiếp tục triển khai, nhằm giảm thiệt hại cho những người đã góp vốn vào dự án.

Đồng thời, hỗ trợ chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tiến độ đầu tư và khả năng tài chính để họ dễ dàng bán sản phẩm, thu hồi nguồn vốn. Thành phố cũng cho biết sẽ sớm báo cáo Bộ Xây dựng danh mục dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để cho vay theo chương trình hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng.

Đặc biệt, tiếp thu những ý kiến phản ánh lâu nay của các doanh nghiệp bất động sản, UBND TP. Hà Nội cũng kiến nghị Chính phủ cho các doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc còn nợ tiền sử dụng đất được khấu trừ các chi phí hợp lý để tránh tình trạng phải nộp tiền sử dụng đất hai lần.

Khái niệm “tiền sử dụng đất” được đề nghị thay bằng thuế, với mức thuế suất bằng khoảng 10 - 15% bảng giá đất, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn.

Ngoài ra, với những khoản thuế mang tính “tận thu” đối với lĩnh vực này như thuế thu nhập từ bất động sản và các loại phí, lệ phí, có thể khiến cả người mua lẫn kẻ bán “chùn chân”, Hà Nội cũng kiến nghị điều chỉnh chỉ áp dụng mức thuế suất thấp (khoảng 1%) để khuyến khích giao dịch công khai có đăng ký nộp thuế, hạn chế giao dịch ngầm. Những người mua nhà lần đầu sẽ được giảm thuế giá trị gia tăng.

Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội được kiến nghị miễn 100% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, vừa kích thích thị trường bất động sản, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, thành phố này cũng kiến nghị quy định rõ trách nhiệm và chế tài trong việc chậm trễ thẩm định và phê duyệt dự án, giao đất, đơn giản thủ tục, giảm chi phí giao dịch, giảm phiền hà, sách nhiễu để các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường...

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, tổ công tác liên ngành của thành phố này đã rà soát 40 dự án, trong đó có 15 dự án xin chuyển đổi mục đích từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội và 25 dự án xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà thương mại, tổ chức kiểm tra tình hình đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà, khu đô thị mới nhằm kiểm soát công tác phát triển nhà theo đúng các quy định.

Những cuộc đối thoại với doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn cũng được tiến hành và theo các doanh nghiệp, để giải quyết tận gốc những khó khăn của thị trường bất động sản, ngoài những tháo gỡ về chính sách, cần thêm những định hướng tốt về nguồn vốn cũng như đầu ra sản phẩm địa ốc cho các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, đây là điều không khả thi. Hệ thống ngân hàng đang “gồng mình” với gánh nợ xấu, nên đề nghị ngân
hàng khoanh lại nợ cũ với lãi suất cũ, cho doanh nghiệp vay mới với lãi suất hiện hành để hoàn thiện các dự án, đặc biệt là những dự án có diện tích dưới 70m², giá dưới 15 triệu đồng/m² xem chừng cũng khó khả thi.

Về giải pháp chuyển các dự án nhà thương mại đang xây dựng dở dang sang làm nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đề nghị TP. Hồ Chí Minh cần sớm ban hành một danh mục những nơi cấm, không cho chuyển như khu trung tâm, các khu vực ở quận 3, 4, 10, 11 hay các thị trấn ở các quận, huyện...

Khi mọi chuyện đều công khai, các doanh nghiệp sẽ biết được dự án của mình có nằm trong diện được cho chuyển hay không để họ còn tìm giải pháp khác.

Vẫn còn nhiều khó khăn

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến hết tháng 11, lĩnh vực bất động sản vẫn đứng thứ ba trong số các lĩnh vực hấp dẫn các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với 20 dự án đầu tư mới và bốn dự án tăng vốn, tổng vốn cấp mới và tăng thêm đạt 884 triệu USD. Trong đó, chỉ riêng tháng 11 đã có bốn dự án FDI mới với tổng giá trị gần 300 triệu USD, cao nhất kể từ đầu năm.

Thị trường bất động sản được  cho là đã có những bước chuyển mình. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào con số ấy mà cho rằng thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc thì có lẽ quá lạc quan.

Hầu như tất cả các phân khúc như đất nền, nhà biệt thự, nhà phố, căn hộ thương mại... hiện vẫn trầm lắng, duy chỉ có phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ từ 12-15 triệu đồng/m² là có giao dịch. Mà hầu hết người mua cũng chỉ nhắm đến những dự án đã hoàn thiện, hoặc mua lại. Tâm lý sợ chủ đầu tư chậm giao nhà vẫn là rào cản khó vượt qua đối với nhiều người.

Điều này cũng dễ hiểu khi thời gian qua có quá nhiều vụ việc nổi cộm xoay quanh vấn đề chậm giao nhà theo hợp đồng. Nhiều người cho biết, tiến độ chậm một vài năm mà chủ đầu tư… có căn hộ để bàn giao đã là may mắn. Gần như không ai tin được vào thời hạn bàn giao nhà mà chủ đầu tư hứa hẹn.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp diện tích lớn không thu hút được người mua trong giai đoạn kinh tế khó khăn hiện nay. Cuối năm, các doanh nghiệp bất động sản liên tiếp chào hàng dự án mới, hoặc dự án tái khởi động kèm theo những khuyến mãi lớn. Tuy nhiên, những dự án tái khởi động này không được giới chuyên gia tin tưởng.

Nếu là vì nhu cầu thực của thị trường, do những chủ đầu tư có năng lực tài chính và năng lực thực hiện tiến hành thì không có gì phải lo. Nhưng nếu như chủ đầu tư mới là dân “tay ngang” mua lại được dự án giá rẻ rồi đi vào lĩnh vực địa ốc trong khi không có kinh nghiệm quản lý, xây dựng… thì những sản phẩm làm ra sẽ như thế nào?

Chắc chắn đó không phải là tín hiệu tốt cho thị trường.