“Bộ Xây dựng không cần phải bồi thường hay xin lỗi”
“Tôi thấy nhiều người đang chỉ trích cách giải thích của Bộ Xây dựng, cứ đòi Bộ Xây dựng phải xin lỗi, thậm chí bồi thường vì ban hành Thông tư 16 sai quy định".
Đó là quan điểm của TS.LS Trịnh Văn Quyết, Tổng giám đốc Công ty Luật SMiC, khi bình luận về việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD, nhằm loại bỏ cách tính diện tích nhà chung cư từ tim tường.
Ông Quyết nói:
- Trước hết, phải khẳng định, với chức năng là cơ quan quản lý chuyên ngành, Bộ Xây dựng có thẩm quyền ban hành các văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật trong hoạt động xây dựng, kinh doanh, mua bán nhà ở.
Trong khi Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn Luật này không có quy định chi tiết về cách tính diện tích sàn căn hộ trong các dự án nhà ở thì việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 được xem như đã bù đắp sự thiếu hụt cơ sở pháp lý đó.
Bộ Xây dựng thực thi công vụ này cũng trên cơ sở Chính phủ giao nhiệm vụ theo quy định tại Khoản 9 Điều 63 Nghị định 71: “Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở (gồm cho thuê nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và thuê nhà ở xã hội), hợp đồng thuê mua nhà ở, hợp đồng về tặng cho và hợp đồng đổi nhà theo quy định tại điều này”.
Xét về mặt nội dung, tôi cho rằng vào thời điểm Thông tư 16 ra đời, việc Điều 21 Thông tư này quy định hai cách tính diện tích sàn căn hộ (tính theo tim tường và tính theo kích thước thông thủy) cũng không vi phạm quy định của pháp luật.
Bởi lẽ, cả hai cách tính diện tích sàn căn hộ đều không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, và đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thuận trong Bộ luật Dân sự.
Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng hơn 3 năm qua, việc cho phép hai bên thỏa thuận về cách tính diện tích căn hộ như quy định tại Thông tư 16 đã nhóm lên mâu thuẫn “âm ỉ” giữa chủ đầu tư và người mua nhà khi trong đa phần các hợp đồng mua bán, chủ đầu tư vẫn là bên quyết định cách tính diện tích sàn.
Trên thực tế, số lượng các vụ việc tranh chấp liên quan đến chung cư ngày càng nhiều và việc giải quyết các tranh chấp này đang phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc gây tranh cãi liên quan đến phần sở hữu chung, riêng hay các hợp đồng góp vốn khi công trình chưa hoàn thành…
Đây chính là điểm bất hợp lý của Thông tư 16 và càng đòi hỏi phải có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn hiện tại. Việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03 chính là việc điều chỉnh chính sách nhằm giải quyết vấn đề thực tiễn phát sinh đó. Đây là việc rất thường tình và cơ quan quản lý cần phải làm thường xuyên.
Vậy theo ông, người mua nhà có quyền đòi lại tiền mà họ đã nộp cho chủ đầu tư đối với diện tích sử dụng chung (tường, hộp kỹ thuật) mà họ đã nộp vì quy định tại Thông tư 16 hay không?
Trước hết, tôi muốn nhấn mạnh rằng Điều 21 Thông tư 16 chỉ nói đến hai cách tính diện tích sàn căn hộ bên cạnh việc yêu cầu hợp đồng mua bán nhà ở phải quy định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích sở hữu riêng.
Điều 21 này không quy định rằng cột và hộp kỹ thuật ở trong căn hộ là thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ. Luật Nhà ở và Nghị định 71 đã quy định điều này rồi.
Nói như vậy để thấy không phải vì có Thông tư 16 mà Chủ đầu tư đã tính hộp kỹ thuật vào diện tích sở hữu riêng bán cho chủ căn hộ. Tình trạng này có thể vẫn diễn ra khi không có Điều 21 Thông tư 16.
Do đó, kể cả khi chưa có Thông tư 03, nếu chủ căn hộ cho rằng chủ đầu tư đã tính luôn phần diện tích cột và hộp kỹ thuật khi ký hợp đồng mua bán căn hộ với mình là sai, thì họ có thể làm việc lại với chủ đầu tư để tính cho phù hợp với Luật Nhà ở và Nghị định 71.
Nói về tác dụng của Thông tư 03 thì tôi nghĩ nó sẽ giúp cho việc tính toán rõ ràng hơn, và đôi khi sẽ công bằng hơn cho các cư dân khác nhau trong một tòa nhà chung cư thôi chứ không làm cho giá mua căn hộ giảm xuống.
Bạn biết đấy, cột, tường bao, hộp kỹ thuật… là các kết cấu không thể thiếu của bất cứ chung cư nào. Vì vậy, người mua nhà một cách trực tiếp hay gián tiếp cũng phải trả tiền cho các cấu kiện này cho dù không trực tiếp sử dụng chúng. Tại một cuộc họp báo gần đây, liên minh các sàn giao dịch bất động sản cho biết, nếu tính diện tích sàn theo kích thước thông thủy thì họ sẽ buộc phải điều chỉnh giá thành căn hộ, theo đó sẽ tăng từ 5-7% cho mỗi m2.
Tức là, tổng số tiền mà người mua nhà sẽ phải trả cho mỗi một căn hộ về cơ bản không thay đổi so với cách tính theo tim tường. Phần giá trị tăng thêm này chính là để bù vào chi phí xây dựng cho phần diện tích chung. Chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá thành để đảm bảo các yếu tố hoàn vốn và lợi nhuận trong kinh doanh.
Yếu tố công bằng mà Thông tư 03 mang lại ở đây là người mua nhà ở tầng thấp và người mua nhà tầng cao sẽ không còn băn khoăn việc người mua nhà tầng thấp phải chịu trả tiền cho nhiều diện tích cột hơn người mua nhà tầng cao.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng các tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng sẽ bùng phát mạnh hơn sau ngày 8/4 và hơn cả là ảnh hưởng tới thị trường bất động sản nói chung. Còn ông?
Theo tôi, không có cơ sở để lo lắng các tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng sẽ bùng phát mạnh hơn sau ngày 8/4. Mâu thuẫn vốn đã tồn tại giữa chủ đầu tư và người mua nhà từ trước đó cũng xuất phát từ việc tồn tại hai cách tính khác nhau. Sự ra đời của Thông tư 03 sẽ chấm dứt tình trạng này vì đã thống nhất một cách tính duy nhất là theo kích thước thông thủy.
Việc giúp chấm dứt việc nảy sinh các tranh chấp mới sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung.
Nếu để tìm cái kết của câu chuyện này, theo ông sẽ là gì?
Tôi cho rằng các quy định của Thông tư 03 là tương đối rõ ràng. Sau ngày 8/4, chủ đầu tư và người mua nhà đã có đầy đủ cơ sở pháp lý hơn để xác định diện tích của căn hộ. Tuy không nảy sinh tranh chấp mới nhưng chúng ta vẫn cần phải tiếp tục giải quyết những tranh chấp đã phát sinh.
Vì Thông tư 03 không được áp dụng để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ đã ký trước ngày Thông tư 03 có hiệu lực, tôi cho rằng người mua nhà và chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ và trong trường hợp phát sinh tranh chấp thì nên thống nhất giải quyết tranh chấp trên tinh thần hợp tác, thiện chí.
Ông Quyết nói:
- Trước hết, phải khẳng định, với chức năng là cơ quan quản lý chuyên ngành, Bộ Xây dựng có thẩm quyền ban hành các văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật trong hoạt động xây dựng, kinh doanh, mua bán nhà ở.
Trong khi Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn Luật này không có quy định chi tiết về cách tính diện tích sàn căn hộ trong các dự án nhà ở thì việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 được xem như đã bù đắp sự thiếu hụt cơ sở pháp lý đó.
Bộ Xây dựng thực thi công vụ này cũng trên cơ sở Chính phủ giao nhiệm vụ theo quy định tại Khoản 9 Điều 63 Nghị định 71: “Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở (gồm cho thuê nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và thuê nhà ở xã hội), hợp đồng thuê mua nhà ở, hợp đồng về tặng cho và hợp đồng đổi nhà theo quy định tại điều này”.
Xét về mặt nội dung, tôi cho rằng vào thời điểm Thông tư 16 ra đời, việc Điều 21 Thông tư này quy định hai cách tính diện tích sàn căn hộ (tính theo tim tường và tính theo kích thước thông thủy) cũng không vi phạm quy định của pháp luật.
Bởi lẽ, cả hai cách tính diện tích sàn căn hộ đều không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, và đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thuận trong Bộ luật Dân sự.
Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng hơn 3 năm qua, việc cho phép hai bên thỏa thuận về cách tính diện tích căn hộ như quy định tại Thông tư 16 đã nhóm lên mâu thuẫn “âm ỉ” giữa chủ đầu tư và người mua nhà khi trong đa phần các hợp đồng mua bán, chủ đầu tư vẫn là bên quyết định cách tính diện tích sàn.
Trên thực tế, số lượng các vụ việc tranh chấp liên quan đến chung cư ngày càng nhiều và việc giải quyết các tranh chấp này đang phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc gây tranh cãi liên quan đến phần sở hữu chung, riêng hay các hợp đồng góp vốn khi công trình chưa hoàn thành…
Đây chính là điểm bất hợp lý của Thông tư 16 và càng đòi hỏi phải có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn hiện tại. Việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03 chính là việc điều chỉnh chính sách nhằm giải quyết vấn đề thực tiễn phát sinh đó. Đây là việc rất thường tình và cơ quan quản lý cần phải làm thường xuyên.
Vậy theo ông, người mua nhà có quyền đòi lại tiền mà họ đã nộp cho chủ đầu tư đối với diện tích sử dụng chung (tường, hộp kỹ thuật) mà họ đã nộp vì quy định tại Thông tư 16 hay không?
Trước hết, tôi muốn nhấn mạnh rằng Điều 21 Thông tư 16 chỉ nói đến hai cách tính diện tích sàn căn hộ bên cạnh việc yêu cầu hợp đồng mua bán nhà ở phải quy định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích sở hữu riêng.
Điều 21 này không quy định rằng cột và hộp kỹ thuật ở trong căn hộ là thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ. Luật Nhà ở và Nghị định 71 đã quy định điều này rồi.
Nói như vậy để thấy không phải vì có Thông tư 16 mà Chủ đầu tư đã tính hộp kỹ thuật vào diện tích sở hữu riêng bán cho chủ căn hộ. Tình trạng này có thể vẫn diễn ra khi không có Điều 21 Thông tư 16.
Do đó, kể cả khi chưa có Thông tư 03, nếu chủ căn hộ cho rằng chủ đầu tư đã tính luôn phần diện tích cột và hộp kỹ thuật khi ký hợp đồng mua bán căn hộ với mình là sai, thì họ có thể làm việc lại với chủ đầu tư để tính cho phù hợp với Luật Nhà ở và Nghị định 71.
Nói về tác dụng của Thông tư 03 thì tôi nghĩ nó sẽ giúp cho việc tính toán rõ ràng hơn, và đôi khi sẽ công bằng hơn cho các cư dân khác nhau trong một tòa nhà chung cư thôi chứ không làm cho giá mua căn hộ giảm xuống.
Bạn biết đấy, cột, tường bao, hộp kỹ thuật… là các kết cấu không thể thiếu của bất cứ chung cư nào. Vì vậy, người mua nhà một cách trực tiếp hay gián tiếp cũng phải trả tiền cho các cấu kiện này cho dù không trực tiếp sử dụng chúng. Tại một cuộc họp báo gần đây, liên minh các sàn giao dịch bất động sản cho biết, nếu tính diện tích sàn theo kích thước thông thủy thì họ sẽ buộc phải điều chỉnh giá thành căn hộ, theo đó sẽ tăng từ 5-7% cho mỗi m2.
Tức là, tổng số tiền mà người mua nhà sẽ phải trả cho mỗi một căn hộ về cơ bản không thay đổi so với cách tính theo tim tường. Phần giá trị tăng thêm này chính là để bù vào chi phí xây dựng cho phần diện tích chung. Chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá thành để đảm bảo các yếu tố hoàn vốn và lợi nhuận trong kinh doanh.
Yếu tố công bằng mà Thông tư 03 mang lại ở đây là người mua nhà ở tầng thấp và người mua nhà tầng cao sẽ không còn băn khoăn việc người mua nhà tầng thấp phải chịu trả tiền cho nhiều diện tích cột hơn người mua nhà tầng cao.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng các tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng sẽ bùng phát mạnh hơn sau ngày 8/4 và hơn cả là ảnh hưởng tới thị trường bất động sản nói chung. Còn ông?
Theo tôi, không có cơ sở để lo lắng các tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng sẽ bùng phát mạnh hơn sau ngày 8/4. Mâu thuẫn vốn đã tồn tại giữa chủ đầu tư và người mua nhà từ trước đó cũng xuất phát từ việc tồn tại hai cách tính khác nhau. Sự ra đời của Thông tư 03 sẽ chấm dứt tình trạng này vì đã thống nhất một cách tính duy nhất là theo kích thước thông thủy.
Việc giúp chấm dứt việc nảy sinh các tranh chấp mới sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung.
Nếu để tìm cái kết của câu chuyện này, theo ông sẽ là gì?
Tôi cho rằng các quy định của Thông tư 03 là tương đối rõ ràng. Sau ngày 8/4, chủ đầu tư và người mua nhà đã có đầy đủ cơ sở pháp lý hơn để xác định diện tích của căn hộ. Tuy không nảy sinh tranh chấp mới nhưng chúng ta vẫn cần phải tiếp tục giải quyết những tranh chấp đã phát sinh.
Vì Thông tư 03 không được áp dụng để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ đã ký trước ngày Thông tư 03 có hiệu lực, tôi cho rằng người mua nhà và chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ và trong trường hợp phát sinh tranh chấp thì nên thống nhất giải quyết tranh chấp trên tinh thần hợp tác, thiện chí.
Theo Nhật Minh
CÙNG CHUYÊN MỤC
