Chưa vội vui với động thái NH nới rộng tín dụng BĐS

Một số ngân hàng khác như ABBank cũng cho biết sẽ triển khai loại hình cho vay này. Trên thực tế, cho vay bất động sản chứng minh được thu nhập để trả nợ luôn là loại hình tín dụng an toàn với các nhà băng, tỷ lệ nợ khó đòi và phải phát mãi tài sản để thu nợ ở mức khá thấp.

Một tổng giám đốc ngân hàng cho biết, sau khi NHNN có quyết định đưa 4 nhóm cho vay bất động sản ra khỏi tín dụng phi sản xuất, dư nợ tín dụng phi sản xuất của ngân hàng này đã giảm xuống dưới 16%, về mức chuẩn theo yêu cầu. Cùng với quy định mới, ngân hàng sẵn sàng cho khách hàng vay, miễn sao chứng minh được lương, thu nhập đủ khả năng trả nợ. Ngân hàng này cũng tìm kiếm các dự án liên kết, được triển khai tốt, theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng để cho vay, tài sản thế chấp là chính căn hộ đó. Vị giám đốc cho biết, 5 năm qua, thống kê của ngân hàng này cho thấy những khách hàng vay tiền mua nhà trả góp hoặc vay tiêu dùng có tài sản thế chấp là nhà đất rất ít khi nợ quá hạn. "Khoản vay cho mỗi khách hàng chỉ vài ba tỷ đồng, xử lý trong trường hợp có xảy ra nợ khó đòi rất đơn giản. Trong phần lớn trường hợp, khách hàng tự xử lý và hoàn trả gốc và lãi cho ngân hàng. Dư nợ của chúng tôi trong lĩnh vực này có thời điểm tới cả nghìn tỷ đồng nhưng tỷ lệ nợ xấu không lớn", vị tổng giám đốc cho hay.

Với khách hàng cá nhân, cửa mở khá rộng, chỉ có điều lãi suất 19 - 20% là điều khách hàng khá đắn đo mà theo như nhận xét của vị tổng giám đốc trên, dù ngân hàng dư vốn cho vay, khách hàng tìm đến loại hình này dự kiến sẽ không nhiều.

Còn với khách hàng là các doanh nghiệp thì sao? Theo tinh thần của Công văn 8844, những khoản vay rót cho dự án có hợp đồng ký với nhà thầu hoàn thành công trình trước 1/2/2012 sẽ không bị tính vào dư nợ phi sản xuất. Liệu có dẫn tới việc chủ đầu tư lách Công văn bằng cách ký lại hợp đồng với nhà thầu về "giờ G" trên nhưng tiến độ thực tế có thể chậm hơn nhiều bằng cách viện dẫn các lý do bất khả kháng? Ngân hàng có tiếp sức cho doanh nghiệp ở dạng thức trên? Trả lời câu hỏi này, một tổng giám đốc ngân hàng cho hay, khả năng này khó có thể xảy ra.

Lý do là hiện nay, các ngân hàng phải tuân thủ chế độ báo cáo tháng với NHNN về tín dụng phi sản xuất và cả cho vay với 4 nhóm bất động sản vừa được nới. NHNN có hệ thống theo dõi tự động và liên thông. Nếu trên hệ thống có món cho vay lớn phát sinh, NHNN có thể kiểm tra ngay. Khi áp dụng quy định mới, cơ quan quản lý đã đưa ra thông điệp sẽ hậu kiểm là chính. Việc giám sát này sẽ dựa trên tiến độ các dự án là chủ yếu chứ không hẳn dựa trên giấy tờ hay hợp đồng ký kết. Điều đó có thể hiểu rằng, các ngân hàng đã được cảnh báo trước tình trạng không thể làm liều.

Vậy là chỉ những dự án có tiến độ 2 tháng nữa hoàn thành và bàn giao nhà cho khách hàng mới đường hoàng đến với nhà băng. Trên thực tế, với những dự án như vậy, không nhiều chủ đầu tư buộc phải tìm đến cửa ngân hàng, bởi đa phần khách hàng đã nộp tới gần 70% tiền mua căn nhà cho chủ đầu tư, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp BĐS đã có năng lực tài chính kha khá.

Còn các dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thuê, liệu thời điểm này, họ có tìm đến ngân hàng vay vốn? Trao đổi với ĐTCK, Kế toán trưởng một công ty thuộc họ Vinaconex cho biết, với mức lãi vay 19 - 20%/năm như hiện nay, trong khi đầu ra bị "soi" đủ bề, không có doanh nghiệp nào đủ dũng cảm vay tiền để triển khai dự án nhà ở xã hội. Ở mức lãi suất 14% như năm 2009 - 2010 mà doanh nghiệp của vị kế toán trưởng này chỉ có lãi 7 - 8% khi làm nhà thu nhập thấp. Với mức lãi suất hiện tại, khi nguyên nhiên vật liệu tăng trung bình 20%, doanh nghiệp có khéo co kéo đến đâu vẫn lỗ ít nhất 10%. Vậy thì, ai sẽ là người chịu lỗ?

Xét từ tâm tư cả phía ngân hàng lẫn người đi vay, rõ ràng, thị trường BĐS vẫn chưa đến ngày "vui trở lại".