Nhà đất thời kiện cáo, lôi nhau ra tòa
Thị trường BĐS trầm lắng, hàng tồn kho và áp lực tài chính đang là một gánh nặng với chủ đầu tư.
Không chỉ vậy, họ còn đang phải đối mặt với pháp luật khi người mua rủ nhau kiện chủ đầu tư ra tòa.
Đồng loạt dính kiện cáo
Một trong những căn bệnh trầm kha của BĐS hiện nay là "chậm tiến độ bàn giao nhà", các chủ đầu tư tìm đủ mọi lý do nhằm thuyết phục khách hàng. Nhiều chủ đầu tư dự án đang đứng trước áp lực phải bồi thường bởi bên mua đã thanh toán gần hết tiền nhưng bên bán giao nhà không đúng thời hạn.
Đàm phán với chủ đầu tư không thành công, cuối cùng, khách hàng buộc phải kiện họ ra tòa. Câu chuyện Công ty TNHH đầu tư và phát triển nhà Quốc Cường phải bồi thường tiền chậm giao nhà cho khách hàng vừa được TAND quận 3 (TP.HCM) ra phán quyết đã mở ra một tiền lệ cho những người mua nhà.
Theo phán quyết của tòa án, Công ty Quốc Cường phải bồi thường cho Nguyễn Thị Bích Ngọc (chủ căn hộ A1507, chung cư Quốc Cường Gia Lai, P.Tân Kiểng, Q.7) số tiền 258 triệu đồng vì chậm giao nhà. Mặc dù vậy, phía chủ đầu tư vẫn chưa chịu thuyết phục. Vị đại diện chủ đầu tư cho hay, sẽ kháng án lên tòa phúc phẩm vì chậm giao nhà có rất nhiều tình huống và không phải lúc nào cũng gây áp lực về họ.
Mới đây, bà Trương Thị Mỹ Loan (chung cư Phú Thạnh, quận Tân Phú - TPHCM) đã khởi kiện chủ đầu tư về việc giao nhà chậm. TAND quận Tân Phú tuyên xử chủ đầu tư bồi thường lãi suất 18%/năm. Tương tự, ông Nguyễn Đức Như cũng khởi kiện một chủ đầu tư dự án nhưng TAND quận Tân Phú quyết định mức lãi suất bồi thường là 9%/năm.
TAND quận Tân Phú (TPHCM) thụ lý đơn của ông Trương Văn Tâm kiện Công ty Đại Thành - chủ dự án chung cư Đại Thành, đòi lại tiền vì chờ quá lâu không được công ty giao nhà. Ông Tâm cho biết cuối năm 2011, ông đăng ký mua 1 căn hộ ở chung cư Đại Thành với giá hơn 960 triệu đồng, thời hạn giao nhà vào năm 2012.
Trước đó, khách hàng dự án The Montana (quận Tân Phú, TP.HCM) đã buộc lòng phải kiện chủ đầu tư ra tòa. Đơn kiện yêu cầu chủ đầu tư là công ty cổ phần Thương mại - Dịch vụ may mặc - XNK Ngân Thanh phải trả lại tiền gốc và lãi cho khách hàng. Chủ đầu tư dự án trên cũng đã bị đề nghị xử phạt về hành vi bán nhà khi chưa thi công xong phần móng.
Cuối năm 2009, nhiều khách hàng đã góp vốn mua căn hộ tại dự án căn hộ cao cấp The Montana do công ty Ngân Thanh làm chủ đầu tư với tổng số tiền gần 6 tỷ đồng. Dự án sau đó ngừng triển khai. Công ty này đã trả lại cho khách hàng gần 1 tỷ, rồi không trả tiếp như đã hứa hẹn.
Khách hàng Dự án Căn hộ Vạn Hưng Phát (đường Bông Sao, quận 8, TP.HCM), cũng đã khởi kiện Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát là chủ đầu tư, yêu cầu đòi lại tiền đã đóng mua căn hộ tại đây. Lý do họ đưa ra là dự án đã ngừng xây dựng.
Khách hàng luôn thua thiệt
Không phải tới bây giờ "cháy nhà mới ra mặt chuột" mà từ trước tới nay, nhiều người mua mắc phải trái đắng "dự án rùa bò" đành phải ngậm ngùi vì chủ đầu tư xuống nước xin khách hàng xí xóa.
Theo luật sư Nguyễn Minh Đức, khách hàng có quyền khởi kiện các chủ đầu tư, yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán nhà do chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ thi công đã thỏa thuận trong hợp đồng. Theo Luật kinh doanh BĐS, chủ đầu tư giao BĐS chậm thì phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền mà khách hàng đã ứng trước, tính theo lãi suất vay của ngân hàng thương mại tại thời điểm giao BĐS.
Luật sư Lê Minh Toàn cho rằng, khách hàng mua nhà/căn hộ khó kiện chủ đầu tư ra tòa vì gặp nhiều rào cản khó vượt qua. Các chủ đầu tư thường khôn khéo "cài" vào hợp đồng một số điều khoản bất lợi cho khách hàng. Một thực tế phổ biến khi mua nhà/căn hộ chung cư là các hợp đồng mua bán này (hợp đồng mẫu) đều được chủ đầu tư soạn thảo với những điều khoản có lợi nhất cho mình và đẩy người mua vào thế phải chấp nhận.
Nhiều hợp đồng không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản; quyền và nghĩa vụ của người góp vốn, mua nhà; không quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng công trình và thời hạn giao nhà... dẫn đến tình trạng, khi tranh chấp xảy ra, người mua không thể bắt lỗi chủ đầu tư vì hợp đồng có quá nhiều lỗ hổng có lợi cho chủ đầu tư trong việc thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình.
Một bất lợi cho người mua, hợp đồng mua bán của một số dự án cam kết thường chung chung, không thể hiện mức lãi suất cụ thể nên hai bên thường không thỏa thuận được số tiền bồi thường. Như trường hợp bà Trương Thị Mỹ Loan ở trên, TAND quận Tân Phú tuyên xử chủ đầu tư bồi thường lãi suất 18%/năm. Nhưng khi xét xử phúc thẩm, TAND TPHCM lại áp dụng lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước là 8%/năm. Vì hợp đồng mua bán giữa bà Loan với chủ đầu tư không ghi rõ mức lãi suất cụ thể nên tòa căn cứ vào Luật Dân sự để giải quyết.
Luật sư Đức nhận định, tính chất của các hợp đồng là các thỏa thuận dân sự, trong bất cứ trường hợp nào, người mua nhà vẫn nắm chắc phần thiệt. Hơn nữa, các vụ tranh chấp dân sự này khi kiện ra tòa nhanh nhất cũng phải mất 1-2 năm và có khi còn kéo dài hơn.
Đồng loạt dính kiện cáo
Một trong những căn bệnh trầm kha của BĐS hiện nay là "chậm tiến độ bàn giao nhà", các chủ đầu tư tìm đủ mọi lý do nhằm thuyết phục khách hàng. Nhiều chủ đầu tư dự án đang đứng trước áp lực phải bồi thường bởi bên mua đã thanh toán gần hết tiền nhưng bên bán giao nhà không đúng thời hạn.
Đàm phán với chủ đầu tư không thành công, cuối cùng, khách hàng buộc phải kiện họ ra tòa. Câu chuyện Công ty TNHH đầu tư và phát triển nhà Quốc Cường phải bồi thường tiền chậm giao nhà cho khách hàng vừa được TAND quận 3 (TP.HCM) ra phán quyết đã mở ra một tiền lệ cho những người mua nhà.
Theo phán quyết của tòa án, Công ty Quốc Cường phải bồi thường cho Nguyễn Thị Bích Ngọc (chủ căn hộ A1507, chung cư Quốc Cường Gia Lai, P.Tân Kiểng, Q.7) số tiền 258 triệu đồng vì chậm giao nhà. Mặc dù vậy, phía chủ đầu tư vẫn chưa chịu thuyết phục. Vị đại diện chủ đầu tư cho hay, sẽ kháng án lên tòa phúc phẩm vì chậm giao nhà có rất nhiều tình huống và không phải lúc nào cũng gây áp lực về họ.
Mới đây, bà Trương Thị Mỹ Loan (chung cư Phú Thạnh, quận Tân Phú - TPHCM) đã khởi kiện chủ đầu tư về việc giao nhà chậm. TAND quận Tân Phú tuyên xử chủ đầu tư bồi thường lãi suất 18%/năm. Tương tự, ông Nguyễn Đức Như cũng khởi kiện một chủ đầu tư dự án nhưng TAND quận Tân Phú quyết định mức lãi suất bồi thường là 9%/năm.
TAND quận Tân Phú (TPHCM) thụ lý đơn của ông Trương Văn Tâm kiện Công ty Đại Thành - chủ dự án chung cư Đại Thành, đòi lại tiền vì chờ quá lâu không được công ty giao nhà. Ông Tâm cho biết cuối năm 2011, ông đăng ký mua 1 căn hộ ở chung cư Đại Thành với giá hơn 960 triệu đồng, thời hạn giao nhà vào năm 2012.
Trước đó, khách hàng dự án The Montana (quận Tân Phú, TP.HCM) đã buộc lòng phải kiện chủ đầu tư ra tòa. Đơn kiện yêu cầu chủ đầu tư là công ty cổ phần Thương mại - Dịch vụ may mặc - XNK Ngân Thanh phải trả lại tiền gốc và lãi cho khách hàng. Chủ đầu tư dự án trên cũng đã bị đề nghị xử phạt về hành vi bán nhà khi chưa thi công xong phần móng.
Cuối năm 2009, nhiều khách hàng đã góp vốn mua căn hộ tại dự án căn hộ cao cấp The Montana do công ty Ngân Thanh làm chủ đầu tư với tổng số tiền gần 6 tỷ đồng. Dự án sau đó ngừng triển khai. Công ty này đã trả lại cho khách hàng gần 1 tỷ, rồi không trả tiếp như đã hứa hẹn.
Khách hàng Dự án Căn hộ Vạn Hưng Phát (đường Bông Sao, quận 8, TP.HCM), cũng đã khởi kiện Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát là chủ đầu tư, yêu cầu đòi lại tiền đã đóng mua căn hộ tại đây. Lý do họ đưa ra là dự án đã ngừng xây dựng.
Khách hàng luôn thua thiệt
Không phải tới bây giờ "cháy nhà mới ra mặt chuột" mà từ trước tới nay, nhiều người mua mắc phải trái đắng "dự án rùa bò" đành phải ngậm ngùi vì chủ đầu tư xuống nước xin khách hàng xí xóa.
Theo luật sư Nguyễn Minh Đức, khách hàng có quyền khởi kiện các chủ đầu tư, yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán nhà do chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ thi công đã thỏa thuận trong hợp đồng. Theo Luật kinh doanh BĐS, chủ đầu tư giao BĐS chậm thì phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền mà khách hàng đã ứng trước, tính theo lãi suất vay của ngân hàng thương mại tại thời điểm giao BĐS.
Luật sư Lê Minh Toàn cho rằng, khách hàng mua nhà/căn hộ khó kiện chủ đầu tư ra tòa vì gặp nhiều rào cản khó vượt qua. Các chủ đầu tư thường khôn khéo "cài" vào hợp đồng một số điều khoản bất lợi cho khách hàng. Một thực tế phổ biến khi mua nhà/căn hộ chung cư là các hợp đồng mua bán này (hợp đồng mẫu) đều được chủ đầu tư soạn thảo với những điều khoản có lợi nhất cho mình và đẩy người mua vào thế phải chấp nhận.
Nhiều hợp đồng không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản; quyền và nghĩa vụ của người góp vốn, mua nhà; không quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng công trình và thời hạn giao nhà... dẫn đến tình trạng, khi tranh chấp xảy ra, người mua không thể bắt lỗi chủ đầu tư vì hợp đồng có quá nhiều lỗ hổng có lợi cho chủ đầu tư trong việc thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình.
Một bất lợi cho người mua, hợp đồng mua bán của một số dự án cam kết thường chung chung, không thể hiện mức lãi suất cụ thể nên hai bên thường không thỏa thuận được số tiền bồi thường. Như trường hợp bà Trương Thị Mỹ Loan ở trên, TAND quận Tân Phú tuyên xử chủ đầu tư bồi thường lãi suất 18%/năm. Nhưng khi xét xử phúc thẩm, TAND TPHCM lại áp dụng lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước là 8%/năm. Vì hợp đồng mua bán giữa bà Loan với chủ đầu tư không ghi rõ mức lãi suất cụ thể nên tòa căn cứ vào Luật Dân sự để giải quyết.
Luật sư Đức nhận định, tính chất của các hợp đồng là các thỏa thuận dân sự, trong bất cứ trường hợp nào, người mua nhà vẫn nắm chắc phần thiệt. Hơn nữa, các vụ tranh chấp dân sự này khi kiện ra tòa nhanh nhất cũng phải mất 1-2 năm và có khi còn kéo dài hơn.
Theo Duy Anh
CÙNG CHUYÊN MỤC
Nhiều dự án Tập đoàn Phúc Sơn của Hậu "Pháo" bị điểm tên
07:25 , 29/02/2024
