Thời điểm vàng để chen chân vào phân khúc BĐS từng được xem là "gà đẻ trứng vàng"

Bất động sản (BĐS) bán lẻ tại các khu vực nhà phố và trung tâm thương mại là một trong những phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất trong giai đoạn đại dịch Covid-19, đặc biệt là khi việc giãn cách xã hội đang diễn ra trên phạm vi toàn quốc.

Giãn cách xã hội làm giảm số lượng khách đến, các trung tâm bán lẻ cũng đồng thời sửa chữa và cải tạo khu vực kinh doanh, dẫn tới sự gia tăng diện tích trống. Cùng với đó, nhiều cửa hàng thi công xong nhưng không được khai trương, phải tiếp tục rơi vào thế bị động. Nhiều doanh nghiệp cũng tạm hoãn kế hoạch mở rộng thêm mặt bằng bán lẻ tại thị trường. Đây là tình hình chung của cả hai thị trường lớn BĐS bán lẻ là Hà Nội và TP.HCM.

Giá thuê BĐS bán lẻ giảm nhẹ

Nhận định về thị trường BĐS bán lẻ ở Hà Nội và TP.HCM, Savill Việt Nam cho rằng, giá thuê sẽ không giảm quá nhiều, phần lớn sẽ ở mức ổn định hoặc chỉ giảm nhẹ.

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, dịch Covid-19 kéo dài, kéo theo công suất thuê giảm 2% điểm theo quý, đạt 93% vào quý II/2021. 

Giá thuê trung bình tầng trệt tại trung tâm thương mại trong quý II/2021 tại Hà Nội đạt mức 41 USD/m2/tháng. Đối với các trung tâm thương mại, giá thuê hiện ghi nhận giảm nhiệt nhiều nhất tại khu vực tầng trệt, một số trung tâm thương mại đã bắt đầu giảm giá thuê cho khu vực tầng 1 khoảng 5-10% so với trước dịch, tính mặt bằng chung của cả trung tâm thương mại tại tất cả các tầng thuê thì giá thuê chỉ giảm nhẹ khoảng 2-3%.

Dự kiến 6 tháng cuối năm, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại tại Hà Nội sẽ không có sự thay đổi lớn, bởi tại các trung tâm thương mại, đã có một số ngành hàng được vận hành với chiến lược giữ giá thuê trung bình ở mức nhất định. Do đó đa phần các trung tâm thương mại tại 4 quận Nội thành Hà Nội vẫn đang đạt mức dao động từ 28-30 USD/m2/tháng.

Còn tại TP.HCM, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ, Savills Việt Nam đánh giá: "So với giai đoạn thịnh vượng của thị trường Bán lẻ, mỗi hợp đồng thuê hết hạn đều sẽ chốt được giá thuê mới tăng 8-10% thể hiện giá trị tăng trưởng lớn của khu thương mại, thì nay giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên. 

Tỷ lệ tăng giá hằng năm cũng giảm từ trung bình tăng 8% mỗi năm nay chỉ còn 5% mỗi năm, khiến tổng giá trị của một chu kỳ thuê của 1 bất động sản thương mại giảm đáng kể, thể hiện sự e ngại của thị trường và cán cân quyền lợi đang rơi vào tay những nhà bán lẻ và nhãn hàng nhiều hơn".

Cơ hội chen chân vào "đất vàng"

Từ thời điểm thị trường bắt đầu chịu tác động của dịch bệnh, khách thuê mặt bằng bán lẻ đã đưa ra các thay đổi trong điều khoản thuê. Mỗi hợp đồng thuê đều có các điều khoản bất khả kháng; trên cơ sở các hoạt động chống dịch bệnh và yêu cầu đóng cửa những ngành hàng không thiết yếu, khách thuê và chủ nhà đã bắt đầu đàm phán các điều khoản bất khả kháng liên quan đến Covid-19.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương Mại, Savills Hà Nội  nhận định: "Đây là một trong những yêu cầu hoàn toàn hợp lý vì giá thuê cần có sự điều chỉnh sao phù hợp với tình hình. Các chủ nhà cũng đã có nhiều chính sách hỗ trợ cho khách thuê, căn cứ vào điều kiện kinh doanh của khách thuê tại từng thời điểm, với những chính sách giảm giá thuê hợp lý. Thậm chí, tại những khu vực bắt buộc đóng cửa trong thời gian quá dài, chủ nhà có thể miễn phí 1-3 tháng tiền thuê tối đa trong thời gian bị phong toả".

"Đối với thị trường cho thuê bán lẻ, các khách thuê đều nhắm đến câu chuyện kinh doanh lâu dài. Hợp đồng thuê trụ sở kinh doanh cho một nhãn hàng lớn sẽ thường kéo dài từ 5-7 năm, thậm chí 10 năm. Do đó sẽ không chỉ vì vài tháng phong toả mà nhãn hàng đưa ra quyết định chấm dứt hợp đồng thuê. Bản thân các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ cũng bày tỏ mong muốn hỗ trợ các khách thuê trong giai đoạn Covid-19 để thị trường có thể hồi phục nhanh nhất có thể, bà Minh chia sẻ.

Đồng tình với quan điểm trên, bà Quyên cũng đưa ra ví dụ thực tế tại TP.HCM, việc nhiều mặt bằng trống khiến các nhãn hàng có tiềm lực tài chính mạnh nay có thể thu gom những vị trí tốt như ý muốn mà trước đây họ chưa bao giờ chen chân được vào các cuộc đấu giá thuê tại mặt bằng phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hồ Tùng Mậu…

Đồng thời, chủ đầu tư hỗ trợ giá thuê giảm 30% so với mặt bằng giá khu vực vào đầu năm 2020, thời gian thi công dài hơn từ 60-90 ngày so với trước đây tối đa chỉ được 30 ngày cho một mặt bằng khoảng 100-150m2. 

Trong Trung tâm Thương mại lớn thì chủ đầu tư đồng hành nhiều hơn với khách thuê bằng cách giảm giá thuê 20-50% tùy ngành hàng vào những tháng thấp điểm lượng khách mua sắm, miễn phí tiền thuê, miễn phí Phí dịch vụ hoặc giảm 50% Phí dịch vụ trong suốt thời gian giãn cách các cửa hàng không thiết yếu phải đóng cửa theo Quy định Chính phủ.

Còn tại Hà Nội, bà Minh nhận định: "Các nhãn hàng đang hoạt động tại Hà Nội dự định chờ tới khi tình hình dịch được cải thiện và việc triển khai vắc-xin để tiếp tục kế hoạch mở rộng mặt bằng. Tuy nhiên, vẫn có một số nhãn hàng mới, chưa xuất hiện tại Hà Nội, đang tận dụng thời điểm giá thuê bắt đầu giảm nhiệt, để tìm kiếm những vị trí đắc địa hơn cho cửa hàng đầu tiên của họ".

"Dự kiến sau thời gian giãn cách xã hội này, các nhà bán lẻ sẽ mất ít nhất 3 tháng để các khu mua sắm dần phục hồi lượng giao thông mua sắm, và mất ít nhất 1 năm để nhà bán lẻ và người tiêu dùng lấy lại niềm tin và cả thị trường hoạt động lại cân bằng ổn định, phục hồi trạng thái và mức doanh thu như năm 2019. 

Trong thời gian này, các gian hàng mới phải âm thầm bán hàng và đẩy mạnh quảng cáo trực tuyến chứ không sử dụng cách thức tổ chức sự kiện tại cửa hàng như trước đây vẫn ưu tiên để làm điểm thu hút và tạo tiếng vang cho đợt khai trương ra mắt của mình được nữa", bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ, Savills Việt Nam cho hay.