Thương mại điện tử bùng nổ nhờ dịch bệnh, nhà kho bất ngờ trở thành "hàng hot" trên thị trường bất động sản

Cuối những năm 1990, Hamid Moghadam, ông trùm bất động sản gốc Iran đã đặt cược 5 triệu USD vào công ty kinh doanh rau củ trực tuyến Webvan của Mỹ. Nhưng đó là 1 thương vụ thất bại khi Webvan là một trong những ví dụ nổi tiếng nhất minh họa cho bong bóng dot-com.

Kinh nghiệm đau thương khiến ông từ chối cơ hội đầu tư vào 1 công ty thương mại điện tử non trẻ khác: Amazon, với suy nghĩ rằng Amazon chỉ tập trung vào sách là quá hẹp so với thực phẩm và do đó tương lai sẽ mờ mịt. Nhìn vào Amazon ngày nay, bạn có thể cho rằng Moghadam là 1 doanh nhân không nhạy bén.

Thế nhưng bạn đã lầm. Nhận thấy tiềm năng của việc kinh doanh trực tuyến, công ty mà ông đồng sáng lập – AMB – đã bán tất cả các trung tâm thương mại đang sở hữu và mua hàng triệu feet vuông mặt bằng nhà kho ở cạnh nhiều sân bay trên khắp nước Mỹ.

"Chúng tôi đoán sai công ty nhưng đã đúng về xu hướng lớn", Moghadam nói. 2 thập kỷ sau, công ty mà ông dẫn dắt, Prologis, hiện là chủ đất lớn nhất của Amazon. Năm nay 63 tuổi, Maghadam là bá chủ thế giới trong ngành kinh doanh nhà kho.

Tốt nghiệp ĐH Stanford và khởi nghiệp từ ngành bất động sản chỉ vì không có ai ở Mỹ muốn thuê ông trong thời kỳ cách mạng Iran, Moghadam đã làm nên sự nghiệp từ những cú đặt cược lớn. Năm 2011, khi ngành bất động sản vẫn chưa hồi phục hoàn toàn từ khủng hoảng tài chính, ông đã có được thương vụ thắng lớn khi hợp nhất AMB với đối thủ Prologis, tạo ra công ty mới có tổng tài sản 46 tỷ USD.

Kể từ đó đến nay, công ty đầu tư bất động sản này đã vươn ra toàn cầu, nắm trong tay tài sản 125 tỷ USD và sở hữu số mặt bằng có tổng diện tích 1 tỷ feet vuông (tương đương 90km2, tức gấp đôi Manhattan). Nhờ ngành thương mại điện tử hưởng lợi trong dịch bệnh, giá cổ phiếu của công ty tăng vọt, nâng giá trị vốn hóa lên 68 tỷ USD.

Moghadam không phải là người duy nhất nhận ra rằng mặt bằng kho bãi sẽ là 1 khoản đầu tư tốt trong thời đại thương mại điện tử. Riêng trong năm ngoái quỹ đầu tư Blackstone cũng đã đầu tư 25 tỷ USD vào các nhà kho ở Mỹ và châu Âu. Quỹ này gọi logistics là "xu hướng đầu tư hấp dẫn nhất trên toàn cầu". Thế giới đang đứng trước 1 cuộc cạnh tranh khốc liệt trên những khu đất công nghiệp không sử dụng.

Cuộc cạnh tranh giữa "ông vua nhà kho" và "ông trùm vốn cổ phần tư nhân" rất đáng để theo dõi, bởi nó không chỉ định hình tương lai của ngành thương mại điện tử mà sẽ thay đổi cả diện mạo của các đô thị.

Để tìm hiểu lý do tại sao, hãy đạp xe quanh khu Lea Valley của London. Hãy dừng lại ở Ravenside Retail Park, nơi đầy rẫy những cửa hàng bán lẻ đã phải đóng cửa như Mothercare (chuyên đồ mẹ và bé) và Maplin (chuyên đồ điện). Khu này đã trở thành "vùng đất số 0" trong "cuốn sách khải huyền của ngành bán lẻ". Tháng 1, Prologis chi 68 triệu USD thâu tóm khu đất này ngay trước khi Covid-19 dày vò những người đi thuê còn lại. Công ty dự tính trong vài năm nữa, khi các hợp đồng thuê nhà cuối cùng hết hạn, sẽ biến vùng này thành 1 nhà kho nhiều tầng phục vụ những công ty thương mại điện tử như Amazon.

Đó cũng là xu hướng đang diễn ra trên toàn cầu. Ở Mỹ, những trung tâm logistic ra đời trong hoàn cảnh tương tự đang mọc lên từ "đống đổ nát" của những trung tâm thương mại đã chết.

Trước đây các nhà đầu tư thường nghĩ rằng ngành kinh doanh nhà kho giống như "dựng lên 4 bức tường và 1 cái mái che mà bạn hi vọng rằng sẽ không bị dột". Nói cách khác, ngành này khá đơn giản. Nhưng Moghadam quả quyết rằng kinh doanh nhà kho rất thú vị.

Theo ông, nhiệm vụ trước tiên là quyết định điểm kết thúc của chuỗi cung ứng là ở đâu. Ông thường chọn những thị trường tiêu dùng sôi động trên khắp thế giới thay vì chỉ chăm chăm phục vụ các nhà sản xuất, bởi vì như ông từng nói "người tiêu dùng không dịch chuyển, các nhà máy phải đi theo họ". Cách làm này khiến các nhà kho của ông được đặt gần những khu đô thị lớn, nơi đất đai khá khan hiếm.

Moghadam cho rằng kinh doanh kho bãi cũng đòi hỏi sự kiên nhẫn. Ở Mỹ, phải mất vài chục năm để thương mại điện tử chiếm được tỷ trọng 2 con số trong tổng chi tiêu cho ngành bán lẻ. Nhưng các lệnh phong tỏa đã đẩy nhanh tốc độ một cách đáng kinh ngạc. Trước dịch, chỉ khoảng 20% nhà kho của Prologis phục vụ thương mại điện tử, ngày nay con số là 40%.

Hai thách thức khác mà các công ty kinh doanh nhà kho phải đối mặt là giành được sự trung thành của khách hàng và đảm bảo dòng tiền. Các chuyên gia phân tích trên TTCK cho rằng Blockstone lép vế trước Prologis ở thách thức đầu tiên. Chiến lược "mua, sửa chữa và bán đi" của các quỹ vốn cổ phần tư nhân sẽ ngăn cản các công ty logistic xây dựng mối quan hệ dài hạn với khách hàng – điều cho phép họ đồng hành cùng các khách hàng đi tới cùng trời cuối đất. Nhưng sự thật là Blackstone đã bắt đầu đầu tư vào mảng này từ 1 thập kỷ trước, và hiện đã sở hữu 850 feet vuông trên toàn cầu. Quỹ có 45 tỷ USD được phân bổ cho các giao dịch bất động sản. Prologis có hơn 13 tỷ USD.

Covid-19 càng khiến ngành kinh doanh nhà kho trở nên hấp dẫn hơn. Bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, những người đi thuê khó có thể trả tiền thuê mặt bằng và nợ xấu tăng mạnh. Nhưng không giống như cách đây 1 thập kỷ, ở thời điểm trước dịch tỷ lệ tối ưu hóa đã ở mức khá cao, và thương mại điện tử phát triển khiến nhu cầu thuê kho bãi tăng vọt.

Trong tương lai, các trung tâm logistic sẽ tiến gần hơn đến các vùng đô thị lớn hoặc những vùng ngoại ô vì các nhà bán lẻ trực tuyến tìm cách rút ngắn thời gian giao hàng xuống mức thấp nhất có thể. Nhưng xu hướng này đang bị kìm hãm bởi tình trạng thiếu đất đai và lao động. Trước đây các lãnh đạo thành phố cũng như người lao động không tỏ ra hào hứng với các nhà kho, tuy nhiên có lẽ đại dịch sẽ khiến điều đó thay đổi. Những cửa hàng bán lẻ và khách sạn phải đóng cửa vì Covid-19 sẽ tạo ra nhiều không gian cho ngành logistic. Và tỷ lệ thất nghiệp tăng cao giúp công việc trong ngành này trở nên hấp dẫn hơn trong mắt người lao động. Đợt dịch vừa qua Amazon tuyển dụng thêm tới 100.000 nhân viên vì đơn hàng tăng đột biến.

Hơn ai hết, Prologis muốn đánh bóng hình ảnh của ngành này. Để hiểu cách mà Prologis đang làm, hãy đến khu East End, nơi công ty đang có dự định cải tạo lại 1 nhà kho 4 tầng được xây dựng từ thời Victoria. Mục tiêu là tăng sức chứa, và nhà kho này sẽ có cả phòng tập gym và quán cafe. Nhà kho sẽ sử dụng điện mặt trời và bao quanh bởi những không gian xanh. Những nhà kho tương tự như vậy sẽ trở thành nơi làm việc lý tưởng trong tương lai không xa.

Tham khảo The Economist