Tín hiệu khởi sắc trở lại từ mua bán - sáp nhập bất động sản

Giao dịch M&A nhà ở ảm đạm, vắng bóng khối ngoại

Theo thống kê của KPMG Việt Nam, hoạt động giao dịch M&A trong 9 tháng năm 2024 chủ yếu diễn ra trong lĩnh vực bất động sản (chiếm 53% tổng giá trị giao dịch M&A cả nước).

Mặc dù vậy, từ quý I đến quý III năm nay, cả nước có rất ít thương vụ giá trị lớn trong mảng nhà ở. Đặc biệt, tại thị trường TP.HCM không ghi nhận dự án nhà ở nào thực hiện M&A.

Chỉ đến đầu tháng 10 vừa qua, Tập đoàn Bitexco mới thông báo về việc chuyển nhượng 100% vốn góp tại Saigon Glory (chủ đầu tư dự án The Spirit of Saigon tại khu tứ giác Bến Thành, Quận 1, TP.HCM) cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội.

"Thời gian gần đây, ngành này đang chững lại do giá, có người nói giá còn hấp dẫn nhưng có người cho rằng giá quá cao, vượt qua khả năng chi trả của người dân. Khả năng mua lại các sản phẩm bất động sản hiện nay đang rất ít. Đó là một trong những yêu tố rào cản bên cạnh các rào cản khác về hồ sơ, pháp lý, cách thực hiện đúng giao dịch cho đúng,… dẫn đến tình trạng M&A trong bất động sản khá chậm" - Bà Lê Bình – Tổng Giám đốc Công ty tư vấn Thương vụ ASART lý giải nguyên nhân dẫn đến sự vắng bóng của M&A vào bất động sản nhà ở.

Nhìn vào các thương vụ được công bố trong thời gian qua, có thể thấy thị trường M&A bất động sản vẫn thiếu vắng sự hiện diện của khối ngoại.

Theo bà Lê Bình, thị trường M&A đối với lĩnh vực bất động sản từ trước tới nay chủ yếu đến từ các nhà đầu tư trong nước. Các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam thường là nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Những năm qua, các nhà đầu tư nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý. Luật Kinh doanh bất động sản quy định, bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mới được phép chuyển nhượng nên khiến không ít giao dịch gặp ách tắc. Do vậy, họ phải xem xét lại từng dự án và tái cấu trúc, thoái vốn một phần, chờ thêm thông tin cụ thể để tham gia thị trường.

Bà Trần Thị Khánh Linh - Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư của Savills nhận định, nhu cầu bất động sản nhà ở của các nhà đầu tư quốc tế vẫn cao. Tuy nhiên, các doanh nghiệp nước ngoài yêu cầu dự án phải có quy hoạch chi tiết 1/500 và có thông báo đóng tiền sử dụng đất. Dù vậy, việc phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nhà ở bị chậm lại do giai đoạn điều chỉnh các bộ luật liên quan. Điều này khiến nguồn cung các dự án nhà ở trở nên hạn chế, buộc khối ngoại phải chuyển sang các dự án khu công nghiệp và văn phòng.

Vẫn có những thương vụ lớn

Trong năm 2024, mặc dù số lượng giao dịch nhà ở thực hiện M&A còn ảm đạm nhưng vẫn có những dự án nhận được sự tin tưởng từ các đối tác quốc tế.

Có thể kể đến một vài thương vụ như: Tập đoàn Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) mua lại 25% cổ phần Dự án Paragon Đại Phước (tại Đồng Nai) từ Nam Long với giá khoảng 26 triệu USD; Becamex IDC chuyển nhượng một dự án nhà ở trị giá 553 triệu USD tại Bình Dương cho Sycamore Limited (công ty con của CapitaLand Group từ Singapore); Kim Oanh Group khi ký kết hợp tác đầu tư Dự án The One World (tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD) với 4 tập đoàn hàng đầu Nhật Bản gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development và AEON đầu tư xây dựng Dự án Một thế giới (còn gọi là Dự án Hòa Lân) có quy mô gần 50 ha với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.

Bà Đặng Thị Kim Oanh - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Kim Oanh Group cho biết, điều kiện để được làm việc với các tập đoàn lớn đến từ Nhật Bản rất khó với nhiều yêu cầu chi tiết mà các thương vụ M&A tại thị trường Việt Nam chưa có, hợp đồng cũng ràng buộc rất kỹ tiến độ.

Để đi đến ký kết, Kim Oanh Group đã phải đáp ứng quỹ đất có vị trí đắc địa, pháp lý rõ ràng, đồng thời chấp nhận "trả tiền theo tiến độ pháp lý".

"Với các đối tác, dự án của chúng ta từ pháp lý, vị trị phải như thế nào, chúng ta muốn gì để tạo nên sự thành công  của hai bên. Nhường nhau một bước với tư duy: thành công trước lợi nhuận. Lợi nhuận có thể ít lại nhưng chúng ta thành công với khách hàng, đối tác, đóng góp được cho đất nước, xã hội chính là thành công của Kim Oanh Group trong thời gian qua" - Bà Kim Oanh cho biết.

Kỳ vọng từ tháo gỡ vướng mắc pháp lý

Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Đức Tâm, hiện nay, có 66 dự án bất động sản với số vốn đầu tư 129.000 tỷ đồng đang gặp vướng mắc về pháp lý, nếu tháo gỡ được các dự án này sẽ có lượng vốn rất lớn đưa vào nền kinh tế.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư vẫn đang tham mưu cho Chính phủ tập trung tháo gỡ những vướng mắc các dự án để thu hút các nhà đầu tư. Đồng thời, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu, đề xuất với các cấp có thẩm quyền hoàn thiện thể chế, cơ chế, chính sách, đặc biệt là hoàn thiện Dự thảo Luật Đầu tư công (sửa đổi); Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, quy hoạch, đấu thầu, PPP. Dự kiến các đề suất này sẽ được Quốc hội thông qua trong thời gian tới. Các luật này cộng hưởng với việc sửa đổi và thực thi các thể chế, chính sách như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo ra đột phá mới trong năm 2025 đối với thị trường M&A.

Hai năm qua, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn cùng với nền kinh tế thế giới đi xuống khiến thị trường M&A trong lĩnh vực bất động sản chưa mấy khả quan. Mặc dù vậy, ông Nguyễn Công Ái – Tổng Giám đốc KPMG Việt Nam vẫn tin tưởng, với sự vào cuộc quyết liệt của hệ thống chính trị khi có những động thái gỡ khó về mặt pháp lý, năm 2025 sẽ đánh dấu gia tăng mạnh mẽ của các hoạt động trên thị trường M&A đối với bất động sản.

"Thời gian tới, với các bước tháo gỡ của Chính phủ cũng như nỗ lực của chính các doanh nghiệp, đặc biệt là sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp huy động vốn tốt hơn, có nguồn lực để đầu tư vào bất động sản. Dự kiến thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại và điều này, đây là yếu tố vô cùng quan trong ảnh hưởng đến M&A Việt Nam trong năm sau" - Ông Nguyễn Công Ái bày tỏ.

Ông Leong Seng - Giám đốc Bộ phận Phát triển Bất động sản Nhà ở, Khối Bất động sản Keppel Việt Nam tin tưởng, khi các chính sách và quy định trở nên chặt chẽ hơn, thị trường sẽ chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án với tính tuân thủ cao, tạo đà cho sự gia tăng mạnh mẽ các hoạt động trên thị trường M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Những cải thiện tích cực của môi trường đầu tư tại Việt Nam không chỉ thúc đẩy lòng tin của các nhà đầu tư nước ngoài mà còn mở ra nhiều cơ hội phát triển cho các ngành.