TP.HCM chưa thể tìm được đơn vị định giá đất sau 29 lần ra thông báo

Khu đất có diện tích hơn 4.400 m2 được quy hoạch đầu tư xây dựng chợ. Dự án được phê duyệt từ năm 2011, nhưng đến nay vẫn chưa định được giá đất để Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thành Chính thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thời gian qua, những ách tắc trong khâu định giá đất đã khiến cho không ít dự án trên địa bàn TP.HCM ngưng trệ, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ thu ngân sách Nhà nước.

Cụ thể, cùng ngày phát đi thông báo mời đơn vị định giá khu đất 4.400 m2 tại huyện Hóc Môn của công ty Thành Chính, Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố cũng có thư mời các đơn vị thẩm định giá đất cho khu đất có diện tích 59.530 m2 tại số 2 đường Phan Văn Hớn thuộc ấp Tiền Lân, xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn.

Khu đất này được quy hoạch đầu tư xây dựng nhà ở, do Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng An Thịnh làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 231 căn nhà liên kế vườn và 52 căn nhà vườn liên lập. Trong đó có dành một phần quỹ nhà, đất tham gia chương trình tái định cư theo Chỉ thị số 24/2004/CT-UB ngày 31/8/2004 của UBND Thành phố.

Tuy nhiên, kể từ năm 2010 khi dự án được phê duyệt đến nay, vẫn chưa xác định được giá đất cụ thể để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bên cạnh các địa chỉ nhà đất được mời định giá để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính, được biết, thời gian qua, Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã nhiều lần phát đi thư mời thẩm định giá các địa chỉ đất công để làm cơ sở chuyển nhượng, bán chỉ định. Trong đó, có nhiều địa chỉ nhà đất được phát thông báo nhiều lần.

Theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường, có rất nhiều hồ sơ dự án được Sở đăng thông tin mời thầu để lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định nhưng không có đơn vị tham gia dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất.

Trên địa bàn TP.HCM hiện có khoảng 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất theo danh sách do Bộ Tài chính công bố. Tuy nhiên, thực tế thì chưa đến 10 doanh nghiệp thật sự có thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Trong khi đó, pháp luật không có quy định chế tài đối với các doanh nghiệp thẩm định giá không tham gia gói thầu thẩm định giá dẫn đến thực tế là có nhiều hồ sơ đã làm thủ tục mời thầu nhiều lần, thậm chí trên 10 lần vẫn không có đơn vị tư vấn thẩm định giá tham gia.

Cơ sở để thực hiện công tác định giá đất là các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến có nhiều quyết định pháp lý của dự án không chặt chẽ, không rõ ràng dẫn đến ách tắc trong khâu thẩm định giá đất làm cơ sở cho chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Thực tế cho thấy, những ách tắc phát sinh trong việc định giá và thẩm định giá đất cũng là nguyên nhân chính dẫn đến việc nhiều dự án chưa thể triển khai thực hiện hoặc đã triển khai nhưng chưa hoàn thiện về mặt pháp lý vì chưa xác định được giá đất cụ thể, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ thu ngân sách Nhà nước của thành phố.

Quá trình xác định giá đất bị kéo dài nhiều năm làm tăng chỉ phí đầu tư kéo theo giá bất động sản tăng, vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu về nhà ở, làm cho tình hình nhà ở đô thị vốn còn hạn chế càng trở nên căng thẳng hơn.

Nhận định liên quan đến thực trạng trên, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng hiện nay đang tồn tại hàng loạt bất cập xảy ra với các phương án định giá đất đang áp dụng hiện nay.

Thứ nhất, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia định giá đất, do sợ "rủi ro".

Thứ hai, bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, thành phố (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất, để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Tuy nhiên, theo vị Chủ tịch HoREA, quy trình trên có thể gây ra "rủi ro pháp lý" cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan, đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất".