TP.HCM siết tách thửa, thị trường đất nền chịu tác động như thế nào?

TP.HCM đang tiến hành soạn thảo văn bản thay thế Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP để thống nhất với các điều khoản của luật và phù hợp với thực tiễn TP.

Sau 3 năm ban hành và đi vào thực tiễn, hàng loạt khu nhà ở đã được hình thành nhờ Quyết định 33. Thời điểm này, đến bất kỳ quận/huyện vùng ven và ngoại thành nào cũng rất dễ nhận ra những khu nhà ở ra đời theo quyết định này.

Điều này cũng có nghĩa hàng ngàn người dân, trong đó không ít là những người có thu nhập thấp và trung bình có thể tạo lập nhà ở hợp pháp, hợp với khả năng tài chính và có một chỗ an cư lạc nghiệp. Điều mà không dễ dàng gì có thể mua được từ các dự án BĐS mà các nhà phát triển đầu tư với giá cao.

Theo nhiều đại biểu đến từ các phòng Tài nguyên - Môi trường của nhiều quận - huyện trên địa bàn TP.HCM tại buổi tọa đàm chủ đề "Ngăn chặn tách thửa biến tường", trước đây, quyết định 33 của UBND TP.HCM có đưa ra một số quy định, nhưng không được làm rõ về thuật ngữ nên nhiều chủ đất bắt tay với giới đầu nậu và cò đất lợi dụng việc này khi tách thửa. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đất tách thửa, phân lô ồ ạt trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đảm bảo, nhiều nơi tạo nên những “khu ổ chuột” mới, phá nát quy hoạch chung.

Khắc phục tình trạng này, dự thảo quy định chủ đất có thửa đất ở diện tích từ 2.000m2 trở lên khi tách thửa phải lập thành dự án theo quy định của Luật nhà ở. Nếu xét về mặt kinh doanh chắc chắn quy định này sẽ khiến các 'cò' phân lô bị lỗ và giúp ngăn chặn bớt hiện tượng phân lô, tách thửa phá vỡ quy hoạch.

Về phía doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty BĐS Việt An Hòa cho biết hoàn toàn đồng tình và ủng hộ việc sửa đổi Quyết định 33 theo hướng siết việc phân lô, tách thửa ở khu vực dân cư. Ông Quang cho rằng, việc quy định diện tích đất trên 2.000m2 sau tách thửa phải lập dự án là cần thiết vì sẽ tạo nên các khu dân cư đông đúc với đầy đủ tiện ích, công viên, cây xanh, đường thoáng...Với những khu đất dưới 2.000m2 theo ông Quang không nên ép làm công viên…

Một quy định khác trong quyết định 33 thường được chủ đất "vin" vào để tách thửa là quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở. Cụ thể quyết định 33 quy định diện tích tối thiểu tách thửa giữa đất ở đã có nhà hiện hữu và đất ở chưa có nhà là khác nhau.

Tuy nhiên, quyết định 33 không nói rõ loại đất ở đã có nhà hiện hữu là như thế nào. Do vậy từ một thửa đất trống, chủ đất “lách” bằng cách xây một căn nhà tạm, nhỏ để được tách thửa, phân thửa đất thành những lô đất nhỏ hơn (nếu để đất trống).

Để khắc phục tình trạng này, trong dự thảo quyết định sửa đổi Quyết định 33 do Sở TN-MT TP.HCM làm đầu mối xây dựng, giải thích rõ đất ở có nhà hiện hữu phải là nhà ở được hình thành từ trước ngày quyết định 33 có hiệu lực (ngày 25/10/2014), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Ngoài ra, lâu nay có trường hợp thửa đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa theo quyết định 33 thì các chủ đất (đất thuộc sở hữu chung) lách bằng cách kiện ra tòa đòi phân chia thửa đất. Sau khi có bản án thì thi hành án theo phán quyết của tòa, nên thửa đất vẫn được giải quyết tách thửa.

Dự thảo lần này quy định bản án, quyết định của tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án được ban hành kể từ sau ngày quyết định thay thế quyết định 33 có hiệu lực thi hành, trong đó có phân chia thửa đất (tách thửa), thì diện tích thửa đất hình thành sau khi phân chia phải đảm bảo diện tích tối thiểu quy định tại quyết định này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng đây là giải pháp tốt nhất mà thành phố có thể làm được trong thẩm quyền của mình để chặn đứng tình trạng đầu nậu thao túng thị trường.

Cũng theo góp ý của ông Châu, TP.HCM nên tách quyết định này ra làm hai quyết định, gồm: một để giải quyết vấn đề tách thửa đối với đất ở để giải quyết nhu cầu của cá nhân và hộ gia đình. Quyết định thứ hai liên quan tới đất nông nghiệp, cũng như các loại đất khác.

Vì vậy, theo ông Châu, Quyết định khi ban hành nên là văn bản mới thay thế hoàn toàn Quyết định 33, khi đã thay thế được sẽ dễ cho các quận - huyện trong quá trình thực hiện. "Khi các quy định mới được ban hành, chắc chắn các dự án đất nền chính quy, thủ tục pháp lý đầy đủ hoặc những khu đất nhỏ lẻ có giấy phép xây dựng sẽ xác lập một mặt bằng giá mới", ông Châu nhấn mạnh thêm.