Trả tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp lo bị phá vỡ phương án tài chính

Trên cơ sở các ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia thu nhận qua các hội thảo và trong quá trình lấy ý kiến qua văn bản, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổng hợp các ý kiến đóng góp gửi Bộ TN&MT về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Lo ngại rủi ro phương án tài chính

So với quy định hiện hành, dự thảo đã có sự điều chỉnh lớn đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần.

Theo đó, chỉ có các trường hợp sau thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê dất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 2 Điều 120): Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Như vậy, những dự án thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp, dự án kinh doanh khác sẽ phải chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm. VCCI cho biết, sự thay đổi lớn này khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại, với nhiều lý do.

Cụ thể, doanh nghiệp trước khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanh phải xây dựng phương án tài chính và yếu tố chi phí tiền thuê đất là một trong những yếu tố tài chính quan trọng phương án này. Việc phải trả tiền thuê đất hàng năm và tiền thuê đất có thể thay đổi khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro số tiền thuê đất tăng đột biến, phá vỡ các phương án tài chính của doanh nghiệp.

Mặc dù, khoản 4 Điều 154 dự thảo quy định, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 5 năm để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư, tuy nhiên không có giới hạn nào cho mức tăng sau mỗi kỳ ổn định 5 năm. Chu kỳ đầu tư, kinh doanh thường luôn dài hơn 5 năm, vì vậy, nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với những rủi ro về tài chính do nguy cơ tăng cao của các đợt tăng tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, việc trả tiền thuê đất hàng năm có thể tạo ra những rủi ro và tranh chấp pháp lý đối với một số lĩnh vực kinh doanh mà kỳ hạn trả tiền thuê đất và mua tài sản khác nhau.

Đơn cử, trong nhiều loại hình kinh doanh bất động sản thì người mua có thể phải nộp tiền trước cả kỳ hạn sử dụng nhưng chủ đầu tư lại trả tiền thuê đất hàng năm (ví dụ: các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ, …), điều này có thể dẫn đến rủi ro cho người mua, nhà đầu tư và Nhà nước trong việc đóng tiền thuê đất khi chủ đầu tư phá sản, giá đất tăng cao khiến cho dự án bị lỗ không có khả năng chi trả … Trong trường hợp này, Nhà nước sẽ không biết phải thu tiền của ai. Do vậy, trong trường hợp này đề xuất đối với đất thuộc loại hình kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch thuộc trường hợp thuê đất trả tiền 1 lần.

Ngoài ra, dự thảo đã bổ sung quy định đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất có thể thế chấp "quyền thuê”" trong hợp đồng thuê đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; bán "quyền thuê". Việc bổ sung quy định này để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn có nhiều băn khoăn về những rủi ro các quyền trên bị hạn chế, giá trị bất động sản bị giảm giá, tạo ra thiệt hại.

Vì vậy, các doanh nghiệp đề nghị cho phép lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, tùy thuộc vào tình hình tài chính và phương án kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc quy định trường hợp các dự án thương mại, dịch vụ thuộc trường hợp thuê đất trả tiền 1 lần. Có các chính sách mang động lực kinh tế để khuyến khích doanh nghiệp chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm.

Làm dự án thương mại, nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân khó khả thi

Dự thảo Luật Đất đai cũng đang thiết kế quy định về cơ chế thiết lập quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hướng: Nhà nước thu hồi đất để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở (Điều 78);

Nhà đầu tư thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (điểm c khoản 1 Điều 128). Trường hợp này Nhà nước không thu hồi đất (khoản 5 Điều 78).

Theo VCCI, đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là… không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện.

Thực tế, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị "ách tắc" chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.

Mặt khác, việc dự thảo phân tích Nhà nước thu hồi đất, dựa vào tính chất của đất như trên (Nhà nước thu hồi đất không phải là đất ở; nhà đầu tư thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải là đất ở) chưa phù hợp. Bởi vì, có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và các đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, đất đó phải có một phần là "đất ở". Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua.

Trong khi đó, liên quan đến quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất, giữa Điều 128 và Điều 78 đang quy định chưa thống nhất.

Cụ thể, khoản 2 Điều 128 Dự thảo quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất là "việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của Luật này". Tức là, những đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi tại khoản 2 Điều 78 nhà đầu tư có thể thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Nhưng, khoản 5 Điều 78 Dự thảo lại quy định "các dự án, công trình không thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của luật này". Như vậy, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở quy định tại khoản 2 Điều 78 Dự thảo sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay là nhà đầu tư tự thỏa thuận.

Để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, các doanh nghiệp đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng: Bỏ cụm từ "sử dụng các loại đất không phải là đất ở" tại điểm a khoản 3 Điều 78; "đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất" tại điểm c khoản 1 Điều 128;

Thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp).

Đồng thời, rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.