Trước "ngọn gió" CPTPP, một chú "diều" dệt may vẫn nặng tình với bất động sản!

Doanh nghiệp dệt may luôn được biết đến là đơn vị có nhiều quỹ đất khu công nghiệp (KCN - để phát triển nhà máy, vùng nguyên liệu…), mặc dù vốn khiêm tốn (516,5 tỷ) nhưng TCM vẫn không ngoại lệ.

Theo BCTC HN đã kiểm toán năm 2017, TCM ghi nhận tổng giá trị quyền sử dụng đất cuối kỳ là 220,6 tỷ đồng, đồng thời khoản mục tòa nhà cho thuê hiện đạt hơn 6,5 tỷ đồng giá trị còn lại. Theo thông tin từ báo cáo định giá tài sản vào tháng 9/2005, Công ty được giao nhiều lô đất, trong đó có 5 lô với tổng diện tích 36.716 m2 được định giá lại phát sinh một khoản phải trả dài hạn vẫn còn đến hôm nay. Khoản tiền này sẽ được trả lại khi TCM hoàn tất việc chuyển giao quyền sử dụng đất sang tên Công ty. Do đó, tính đến ngày 31/12/2017, bên cạnh nợ vay dài hạn, TCM còn ghi nhận gần 101 tỷ đồng phải trả dài hạn khác.

Với quỹ đất sẵn có, việc cho thuê để nhận lãi đột biến hay phát triển dự án trong thời buổi thị trường nhà đất tăng trưởng là điều hiển nhiên. Và với TCM, nội bộ Công ty đang cho thấy có 2 luồng nguyện vọng khác nhau: Một số lãnh đạo muốn bán BĐS thu lợi nhuận, tuy nhiên đối tác lớn nước ngoài dự kiến giữ lại nhằm phát triển dự án.

Chia làm hai luồng nguyện vọng – Bán đất thu lãi hoặc giữ lại làm dự án

Hạ hồi phân giải, hai chiến lược trên vẫn có những mặt lợi cũng như rủi ro nhất định. Với một đơn vị chuyên kinh doanh dệt may, bán đất thu lợi nhuận thoạt đầu nghe vẻ khả quan hơn nhằm thu tiền đầu tư vào chiến lược cốt lõi, chưa kể trong thời buổi ngành đang có nhiều điểm sáng từ CPTPP. Giới đầu tư đa phần ủng hộ quyết định này, bởi với thị giá hiện tại của đất, nguồn thu về rất lớn, có khi cao hơn cả định giá Công ty!

Tuy nhiên, xét ở khía cạnh ngược lại, thị trường BĐS cũng đang trong giai đoạn năng động, dự kiến tiếp tục tăng nhu cầu ở tất cả các phân khúc. Vậy, việc làm dự án nếu biết cách hợp tác với những nhà chuyên phát triển dự án (DXG, NVL…), quản trị tiến độ công việc tốt có thể giúp Công ty gặt hái nhiều "trái ngọt".

Nhìn chung, mặc dù vẫn còn nhiều mong muốn trái chiều, song trước mắt TCM cho biết sẽ phát triển dự án bất động sản (BĐS), trong đó nổi lên có dự án TC1 đang liên doanh đầu tư với Eland. Dự án có tổng chi phí đầu tư ban đầu (chưa tính tiền đất) khoảng 38 triệu USD, trong đó TCM sở hữu 85% và Eland nắm 15% vốn, dự án dự kiến khởi công vào tháng 8/2018. TC1 được chia thành 4 block, block 1 sẽ được chào bán vào tháng 1/2019 gồm hơn 600 căn hộ và office, diện tích mỗi căn hộ từ 65-70 m2 có giá bán dao động trong khoảng 900-1,000 USD/m2.

Phối cảnh dự án TC1 Tower, trước đó có tên gọi là Thành Công Tower 1.

Đây cũng chính là catalyst được nhiều CTCK kỳ vọng vào bức tranh tăng trưởng tương lai của TCM. Tuy nhiên đến nay phía Công ty vẫn chưa chốt được thời gian cụ thể triển khai cũng như chào bán sản phẩm. Riêng tại E-Land – đối tác chiến lược - ủng hộ việc phát triển dự án, do đó không dừng lại ở TCM, đơn vị này cũng hợp tác đầu tư BĐS với một số tên tuổi khác tại Việt Nam.

Giá biến động mạnh, cổ đông nhỏ lẻ nóng ruột!

Nói về dệt may - một trong những lĩnh vực nước ta có lợi thế về vùng nguyên liệu, nhân công… đã từng đi đầu về phát triển. Đến những năm 2015-2016, câu chuyện TPP-12 tiếp tục mở ra một chân trời mới với mức thuế ưu đãi kỳ vọng sẽ đẩy mạnh xuất khẩu, giảm thiểu sự phụ thuộc vào Trung Quốc, tiếp quản công nghệ bên ngoài… nâng ngành lên một tầm cao mới. Song, vẫn còn đó bao nỗi lo toan về yêu cầu chất lượng khắt khe, bán rẻ nguồn lao động hay đặc biệt liên quan đến xuất sứ nguyên liệu. Loay hoay chưa xong, Tân tổng thống Donald Trump đắc cử và chính thức tuyên bố Mỹ rút khỏi Hiệp định khiến thị trường trong nước càng bối rối, cổ phiếu cũng "đứt dây đàn" từ những đỉnh cao thị giá.

Và trong bối cảnh ấy, riêng TCM vẫn từng bước tăng trưởng, lội ngược dòng khi 6 tháng đầu năm 2017 liên tục gia tăng ấn tượng, mặc cho những "người đồng hành" còn lại liên tục lao dốc, kể cả ông lớn như VGG, GIL… Theo đó, chỉ sau chưa đầy 1 năm cổ phiếu TCM đã phục hồi những 100%, lượng giao dịch tại TCM cũng sôi động hẳn, giúp nhà đầu tư gần như lấy lại toàn bộ những gì đã mất.

Đến nay, khi CPTPP được ký kết sau bao nỗ lực của 11 thành viên còn lại, cổ phiếu TCM lại lình xình, thậm chí 3 tháng đầu năm 2018 đi lùi 18%, chốt phiên 6/4 tại mức 24.100 đồng/cp.

Biến động cổ phiếu TCM 3 năm qua.

Chưa kể, TCM còn điều chỉnh tỷ lệ cổ tức năm 2017. "Nóng ruột" với thị giá, cổ tức lại không như kỳ vọng, một cổ đông sở hữu 52.000 cổ phiếu đã bức xúc ngay tại ĐHĐCĐ hôm 6/4/2018.

Trả lời điều này, đại diện TCM phân trần việc điều chỉnh cổ tức là nhằm để lại vốn đầu tư, tốt cho dài hạn Công ty, còn giá cổ phiếu là biến động theo cung cầu thị trường, Công ty không thể kiểm soát. "Chính cổ đông đã chọn đầu tư TCM, còn việc thị giá chúng tôi không thể giải thích được, TCM chỉ có thể trình bày về chiến lược kinh doanh mà thôi", vị này khẳng định.

Đi tìm nguyên nhân

Nói về nguyên nhân cổ phiếu giảm giá, thứ nhất có lẽ đến từ việc nới room ngoại, khởi xướng vào cuối năm 2016, đây được xem là nhân tố quan trọng đẩy giá cổ phiếu TCM thăng hoa mặc cho bối cảnh thị trường dệt may ảm đạm. Đến nay sau nhiều cố gắng TCM chính thức trình cổ đông hoãn công tác này lại, do vướng phải 4 ngành nghề kinh doanh đặc biệt có 3 dự án BĐS đang triển khai. Điều này có lẽ không quá bất ngờ, và 1 năm dài đợi chờ thì kỳ vọng nới room có lẽ cũng cạn dần, không còn hỗ trợ thị giá.

Thứ hai kể từ sau vụ cháy nhà máy vào quý 4 năm ngoái, lại xảy ra vào ngay thời điểm mọi động lực đã phản ánh hết vào thị giá, cổ phiếu TCM theo đó mất đà dẫn và cứ thế điều chỉnh.

Thông tin bên lề, mặc dù toàn bộ vụ cháy đã được mua bảo hiểm, tuy nhiên đến nay TCM vẫn chưa nhận được tiền. Theo Chủ tịch Công ty là bà Phan Thị Huệ, nguyên nhân cháy do chập điện, tổng bảo hiểm dự kiến là 25 tỷ, sắp đến đơn vị bảo hiểm sẽ thanh toán trước 8 tỷ.

Tối ngày 16/9/2017, kho vải của TCM cháy với tổng tiêu hao ước khoảng khoảng 1,4-1,5 triệu USD.

Một nguyên nhân khác liên quan đến hoạt động kinh doanh, theo CTCK Bản Việt (VCSC) việc tăng trưởng xuất khẩu may mặc tại TCM đang thấp hơn kỳ vọng.

Cụ thể, cạnh tranh gay gắt tại Mỹ và EU làm ảnh hưởng doanh số xuất khẩu may mặc của TCM trong năm 2017, khi chỉ tăng 7% so với dự phóng trước đây của VCSC là 15%, trong khi doanh số xuất khẩu may mặc tăng 15% trong năm 2016.

Chưa kể, với đối tác lớn nhất hiện nay là Mỹ, TCM cũng đang phải chuyển đổi thị phần sang các đối tác khác như Nhật Bản, EU… nhằm hưởng lợi CPTPP. Song không thể phủ nhận Mỹ trước mắt sẽ vẫn là thị trường chính, không chỉ riêng cho TCM mà cả những doanh nghiệp khác, ban lãnh đạo Công ty chia sẻ thêm.

Tựu trung lại, mặc dù năm qua Công ty đã chuyển nhượng khá nhiều quỹ đất, điển hình có mảnh đất thuê của KCN Xuyên Á mang lại gần 27 tỷ đồng lợi nhuận, 1.4 ha đất Nhà máy sợi số 3 tại KCN Đức Hòa (Long An) hay việc bán 1 ha đất KCN Trảng Bàng… tuy nhiên giai đoạn sắp đến TCM vẫn ưu tiên phát triển dự án, theo khẳng định của người cầm cương tại Đại hội năm nay.