Từ chuyện quy hoạch đến thị hiếu của người mua nhà

Theo đại diện Cushman & Wakefield, việc xây dựng và phát triển những không gian công cộng tại đô thị vẫn là một thách thức tại Việt Nam.

Quá trình đô thị hóa làm cho mật độ xây dựng ở các thành phố trở dày đặc hơn và nhu cầu về tài nguyên đất đai cao hơn, điều này đã tạo ra áp lực lên việc hình thành và gìn giữ những khoảng không gian công cộng tại các thành phố. Không gian công cộng sẽ bị thu hẹp hoặc mất đi hoàn toàn nếu chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc tận dụng tối đa quỹ đất để xây dựng dự án mà không thực sự quan tâm đến việc tạo không gian sống xanh kết nối giữa các tòa nhà và các tiện ích công cộng khác.

Những năm gần đây, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… đã đạt được những bước tiến đáng kể về đô thị hóa, tuy nhiên mật độ xây dựng dày đặc của các dự án tòa nhà văn phòng, bán lẻ cũng như chung cư cao tầng đang chen chúc trên quỹ đất ngày càng co hẹp.

Hiện tượng này cũng làm tăng mật độ dân số tập trung ở một khu vực, dẫn đến tình trạng quá tải về cơ sở hạ tầng, tỷ lệ mảng xanh so với đầu người giảm xuống rất thấp. Báo cáo của Tổng cục Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) năm 2020 cho biết, tỷ lệ trung bình diện tích cây xanh trên đầu người dân TPHCM chỉ đạt 0,55 m2/người. Theo ước tính, mỗi người dân đô thị cần diện tích khoảng 10m2 cây xanh để bảo đảm không khí trong lành cho cuộc sống.

Theo báo cáo quý 1/2022 của Cushman & Wakefield, trong bối cảnh giá đất tăng và quỹ đất hạn chế, giá bán thị trường căn hộ không ngừng đạt đỉnh trong 10 năm qua. Nhu cầu vẫn tiếp tục ổn định trong quý 1 và đến cuối năm nay, dự báo nguồn cung căn hộ cả năm 2022 sẽ đạt 10.000 căn, với sự phổ biến của mô hình Khu đô thị phức hợp quy mô lớn và các căn hộ siêu sang xuất hiện trên thị trường. Càng bỏ ra nhiều tiền để mua nhà ở, người mua sẽ càng chú trọng đến việc được an cư trong không gian xanh với chất lượng không khí tốt kèm theo kết nối tiện ích công cộng xung quanh. Do đó, trước khi bắt tay vào việc xây dựng các chủ đầu tư cần xác định thận trọng mục đích quy hoạch, giảm mật độ xây dựng, ưu tiên một phần quỹ đất dành cho trường học, khu vui chơi, cây xanh, chợ, bệnh viện..., từ đó giảm áp lực cho cho hạ tầng xung quanh, tránh tình trạng thiếu hụt không gian sinh hoạt cộng đồng và yếu tố "xanh".

Tương tự như thị trường nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng rất cần những quy chuẩn "xanh". Theo báo cáo quý 1/2022 của đơn vị này, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại TPHCM và bốn tỉnh trọng điểm miền Nam bao gồm Đồng Nai, Long An, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu, vẫn ổn định ở mức xấp xỉ 25.200 ha, tăng 1% theo năm. Nhu cầu cho tài sản công nghiệp như đất, nhà xưởng và kho bãi tăng ổn định, chủ yếu đến từ lĩnh vực sản xuất, thương mại điện tử, 3PL và bán lẻ. Vốn là lĩnh vực có tác động lớn về môi trường, nhà đầu tư công nghiệp càng phải chú trọng đến việc quy hoạch khu công nghiệp để có thể giảm thiểu khí thải, đảm bảo môi trường làm việc tốt cho chuyên gia và công nhân, gìn giữ môi trường sống cho cư dân địa phương xung quanh.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: "Bất động sản đóng góp mỹ quan cực kỳ lớn của đô thị và kiến trúc thành phố, nâng tầm khu vực. Trước khi cấp quyền sử dụng đất công, bên cạnh việc đánh giá năng lực chủ đầu tư, chúng ta cần đánh giá thêm về năng lực đóng góp mỹ quan, kiến trúc của đô thị cho TP. Tiềm năng thị trường bất động sản TP.HCM rất to lớn, và việc quy hoạch đúng đắn sẽ là nền tảng tốt để nước ta vươn lên tầm cao trong khu vực. Vì thế, rất cần có sự hỗ trợ và chính sách quy định tăng không gian "xanh" từ phía chính phủ lên các dự án."

Phú Mỹ Hưng là một ví dụ điển hình cho sự thành công trong việc quy hoạch mang đậm nét "nhân văn". Trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng rộng 409ha, được quy hoạch bài bản với nhiều mảng xanh nhiều sắc trải dài xuyên suốt từ bên trong các khu dân cư đến các công viên, khu đi bộ, kênh đào và sông rạch. Khu đô thị này sở hữu mật độ không gian xanh đáng nể với tỷ lệ diện tích cây xanh bình quân trên mỗi đầu người lên đến 8,9 m2. Khoảng cách hợp lý giữa các mảng xanh và tiện ích công cộng như trạm xe buýt, trường học, siêu thị tạo ra không gian sống hài hòa, hạ tầng được kết nối đầy đủ tiện ích, đáp ứng được nhu cầu sinh sống của người dân. Thành công của Phú Mỹ Hưng đến từ việc quy hoạch không gian hiệu quả ngay từ những ngày đầu cũng như chấp nhận hy sinh lợi nhuận tối đa để hướng đến phát triển bền vững.

Ở quy mô lớn hơn, một ví dụ điển hình cho việc quy hoạch "xanh" hiệu quả là chính là nước láng giềng Singapore. Chính phủ nước này từ năm 2008 đã đưa ra hệ thống đặt mục tiêu và chấm điểm "xanh" cho các dự án bất động sản, cũng như hỗ trợ chi phí cho các chủ đầu tư có sáng kiến giảm thiểu tác hại môi trường và kết hợp không gian xanh vào tòa nhà của họ. Chính những chính sách này đã mang đến vô vàn địa điểm mang tính sáng tạo nổi tiếng thế giới như vườn treo Garden by the Bay hay vườn nhiệt đới với thác nước hùng vĩ rộng hơn 6 hecta giữa sân bay quốc tế Changi.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, các khu đô thị không chỉ cần không gian xanh mà còn cần tập trung tạo ra những điểm đến như là công viên, khu đi bộ, quảng trường hay bờ sông. Các điểm đến này mang lại bản sắc riêng và giúp thu hút du khách, cư dân, nhà đầu tư và mô hình kinh doanh mới. Việt Nam đã có những bước đầu trong việc thực hiện các giải pháp đô thị tạo ra bản sắc như việc đưa phố đi bộ đầu tiên Nguyễn Huệ vào hoạt động tại TP.HCM vào tháng 4 năm 2015 và phố đi bộ thứ hai bao quanh khu vực hồ Hoàn Kiếm ở Hà Nội từ tháng 9 năm 2016. Các con đường này đã thu hút một lượng lớn người tham quan và mua sắm ở các cửa hàng, trung tâm thương mại xung quanh. Gần đây nhất ở TPHCM, chúng tôi ghi nhận công viên bến Bạch Đằng mở cửa, thu hút được nhiều người dân địa phương cũng như khách tham quan đến vui chơi và chụp ảnh.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bức tốc để phục hồi sau đại dịch, và cả các doanh nghiệp và chính phủ đang nổ lực thay đổi cảnh quan đô thị bằng việc kết hợp công nghệ nhằm cải thiện môi trường sống.  Tuy nhiên, việc hình thành những mảng xanh và địa điểm vui chơi công cộng chỉ mới bắt đầu, thành phố cần nhiều hơn sự tham gia từ người dân và nổ lực từ phía chính phủ để có thể đạt được những mục tiêu đã đề ra. Những lợi ích này hứa hẹn sẽ mang lại nhiều sự thay đổi đáng kể trong tương lai, tạo ra cảnh quan và giúp môi trường sống của người dân đô thị ngày càng văn minh và tiến bộ hơn. Đối với những dự án bất động sản trong tương lai, yếu tố ‘bền vững’ và "nhân văn" sẽ không chỉ là một xu hướng mà còn là một yếu tố quan trọng phải có trong dự án.