Tương lai của Evergrande khi nhìn vào thành phố 4 triệu dân: Hàng loạt dự án bị bỏ hoang, người mua chi cả trăm nghìn USD nhưng vô vọng chờ ngày nhận nhà

Những dãy toà nhà dân cư cao khoảng 26 tầng vẫn chưa được hoàn thiện ở một thành phố cách Thượng Hải khoảng 560km về phía tây. Tấm bạt nhựa che chắn vẫn bay phấp phới khi gặp gió. Một số khu vực khác ở thành phố Lục An cũng có nhiều dự án vẫn đang bị bỏ dở, ví dụ như một công viên giải trí trị giá 9 tỷ USD chưa được hoàn thiện. Một nhà máy xe điện trị giá 4 tỷ USD vẫn chỉ là đống khung thép với cây dại mọc tràn ra đường.

Tham vọng của Evergrande "đè bẹp" nền kinh tế Trung Quốc 

Các công trình này được coi là tượng đài cho những tham vọng lớn của "chúa nợ" China Evergrande. Tập đoàn này đang gặp khó khăn một phần vì đã phát triển mạnh các bất động sản ở những nơi như Lục An, đây là địa điểm xuất hiện các dự án của Evergrande trong khi cư dân của thành phố lại sụt giảm. Evergrande cũng khởi động hàng trăm dự án ở hơn 200 thành phố của Trung Quốc.

Trong quá trình phát triển, Evergrande đã ôm khoản nợ hơn 300 tỷ USD. Tháng 9, tập đoàn này cho biết họ đang phải đối mặt với những khó khăn chưa từng có và nỗ lực bảo vệ khách hàng. Nhiều ngày sau, họ cũng lỡ hạn thanh toán trái phiếu USD. 

Người mua nhà ở những khu chung cư chưa hoàn thiện đang tự hỏi tiền của mình đã về đâu. Jiang - một nông dân 59 tuổi ở Lục An, cho biết: "Chúng tôi đã chi toàn bộ tiền tiết kiệm của gia đình cho căn hộ này."

Một dự án của Evergrande tại Lục An.

Tháng 8, bà đã mua một căn hộ trị giá 890.000 tệ (138.000 USD) trong một dự án của Evergrande có tên là Junting với 47 toà nhà chung cư. Người dân địa phương cho biết dự án này đã tạm dừng thi công từ nhiều tháng trước. Bởi vậy, Jiang không biết khi nào dự án sẽ được tái khởi động.

Trọng tâm của kế hoạch mở rộng của Evergrande là một "nền kinh tế bất động sản" trên khắp Trung Quốc, trong đó mọi người từ các nhà phát triển đến bên hậu thuẫn tài chính và lãnh đạo thành phố đều có động lực để duy trì sự bùng nổ. Evergrande đã tìm thấy một thị trường "béo bở", bao gồm nhân viên của công ty và nông dân - những người mong muốn chuyển đến những khu vực thành thị hiện đại hơn, tin rằng giá trị bất động sản sẽ chỉ tăng lên.

Đối với các lãnh đạo địa phương, các nhà phát triển bất động sản mang lại cho họ một nguồn doanh thu. Với mức thuế không cao, các thành phố của Trung Quốc thu được gần 1/3 doanh thu đến từ việc bán đất cho các nhà phát triển như Evergrande. Họ tận bán đất nông nghiệp cho các tập đoàn đó và nông dân sẽ được mua căn hộ với giá chiết khấu.

Bất động sản đã trở thành động lực kinh tế lớn nhất và nguồn doanh thu quan trọng nhất của một số thành phố. Doanh thu từ việc bán đất của Lục An đạt tổng cộng 1,2 tỷ USD trong nửa đầu năm nay, trong khi doanh thu từ thuế là 900 triệu USD.

Tuy nhiên, Logan Wright - giám đốc nghiên cứu thị trường Trung Quốc tại Rhodium Group, cho biết, hoạt động xây dựng bất động sản ở các thành phố nhỏ hơn đã đi trước nhu cầu trong 5 năm qua. Do đó, thị trường này ngày càng phụ thuộc vào các nhà đầu tư và đầu cơ để mua bất động sản. Khoảng 21% ngôi nhà ở thành thị Trung Quốc đã bị bỏ trống trong năm 2017, tương đương 65 triệu căn hộ.

Khi Trung Quốc siết chặt quy định, hoạt động xây nhà mới đã chậm lại và giá nhà đất cũng sụt giảm ở nhiều nơi. Theo Rhodium, doanh thu bán đất của chính quyền địa phương giảm 17,5% trong tháng 8 so với 1 năm trước.

Đường vào công viên Fairyland vẫn ngổn ngang những ống bê tông.

Các nhà kinh tế của Goldman Sachs cảnh báo, thị trường bất động sản của Trung Quốc lao dốc mạnh có thể "làm trầm trọng và khuếch đại áp lực lớn" đối với thị trường việc làm và nền kinh tế Trung Quốc. Theo một số ước tính, hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm gần 1/3 kinh tế Trung Quốc.

Hầu hết các nhà kinh tế và nhà đầu tư cho rằng chính phủ Trung Quốc sẽ tái cơ cấu Evergrande. Cuối tháng trước, PBOC cho biết họ sẽ "duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người mua nhà." Song, các nhà kinh tế nhận định, hoạt động kinh tế sẽ suy giảm nếu Bắc Kinh tiếp tục giảm đòn bẩy và loại bỏ tận gốc tình trạng đầu cơ bất động sản.

Những dự án "không người xây" ở Lục An 

Quay trở lại với Lục An, số lượng dân cư ở thành phố này đã giảm 5% trong 10 năm qua. Trong số 4 triệu dân, nhiều người ở độ tuổi trên 60 và thu nhập khả dụng hàng năm của thành phố là 3.500 - thấp hơn mức trung bình toàn quốc là khoảng 5.000 USD.

Dậu vây, từ khoảng năm 2011 đến 2020, Evergrande đã đầu tư hơn 10 tỷ USD và khởi động nhiều dự án lớn ở Lục An, trong đó có các khu dân cư phức hợp, nhà máy xe điện và công viên giải trí "Fairyland". Theo WSJ, 4 dự án chưa hoàn thành của tập đoàn này cho đến nay đã tạm ngừng xây dựng. Các chủ cửa hàng gần đó cho biết công việc kinh doanh gặp nhiều khó khăn khi công nhân xây dựng không còn đến công trường.

Theo cơ sở dữ liệu doanh nghiệp Tianyancha, có ít nhất 23 vụ kiện liên quan đến hối phiếu thương mại được đệ trình trong năm nay chống lại các công ty con của Evergrande ở tỉnh An Huy. Các nguyên đơn là những nhà sản xuất đơn, cáp, bê tông, thang máy và các công ty xây dựng.

Các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải thường hạn chế nguồn cung đất cho các dự án xây dựng mới. Do đó, Evergrande và nhiều nhà phát triển khác đã tìm đến những thành phố nhỏ và vắng vẻ hơn như Lục An. Khi Evergrande bắt đầu mua đất ở Lục An vào năm 2011, nơi này khá yên bình và thưa thớt.

Nhà máy xe điện ở Lục An cũng trống trơn.

Ở thời gian cao điểm, người mua nhà thậm chí xếp hàng trong vài giờ đồng hồ để bốc thăm, sau đó chọn căn nhà. Năm 2012, một quan chức cấp cao của tỉnh An Huy đã ca ngợi Evergrande, dành lời khen đối với thế mạnh về quy mô và thương hiệu, giúp họ trở thành doanh nghiệp "đầu rồng" ở Trung Quốc với tầm ảnh hưởng quốc tế.

Từ năm 2019 đến cuối tháng 9/2021, Evergrande là nhà phát triển lớn nhất tại Lục An, dựa theo số lượng căn hộ đã bán trước khi các dự án được hoàn thiện, với 8/123 căn hộ mới. Ngoài ra, Evergrande cũng xây dựng các toà nhà thương mại, rạp chiếu phim. Năm 2019, họ mua thêm 14 lô đất ở Lục An, đưa doanh số bán nhà tại thành phố lên hơn 2,6 tỷ USD. Nhờ đó, ngân sách của chính quyền địa phương đã tăng gấp 3 lần vào năm 2019.

Khi đó, Lục An cũng được lựa chọn là địa điểm đặt một trong những nhà máy sản xuất ô tô điện của Evergrande. Công ty cho biết, họ sẽ sản xuất 500.000 xe với sản lượng trị giá 15,5 tỷ USD mỗi năm và đóng góp 1,2 tỷ USD doanh thu thuế hàng năm cho chính quyền địa phương.

Khi các dự án khu dân cư mọc lên và cư dân chuyển đến những dự án đã hoàn thiện, Lục An trở thành một khu đô thị mới, với các dãy nhà được bao quanh bởi đất nông nghiệp.

Trong số các dự án xây dựng bị tạm dừng vào tháng trước có "Imperial Scenery Bay". Bên kia đường là một người phụ nữ 41 tuổi đang bán đồ uống và thực phẩm. Wang cho biết, chị đã mua một căn hộ tại đây vào năm ngoái với giá hơn 400.000 tệ, được chiết khấu khoảng 35% khi Evergrande cho biết họ đang hoàn thiện ở giai đoạn thứ 6.

Chị cố gắng đi vay bạn bè và người thân để mua nhà, được hứa hẹn sẽ hoàn thiện vào năm 2023. Wang cho biết, chị tin rằng chính phủ hoặc doanh nghiệp nhà nước sẽ vào cuộc để hoàn thiện dự án. Cũng giống như Wang, những người mua khác của Evergrande cũng giữ niềm tin như vậy.

Song, hiện vẫn chưa rõ số tiền mà các nhà phát triển như Evergrande thu được từ người mua nhà đã đi đâu. Theo WSJ, có thể họ đã sử dụng để tài trợ cho các hoạt động.

Đến nay, công viên giải trí của Evergrande đã mở cửa, hoạt động một phần vào cuối tháng 9, với một số điểm vui chơi quy mô nhỏ và các nhà hàng vẫn chưa được mở cửa. Khu căn hộ cao tầng nằm trong công viên cũng chưa được hoàn thiện, còn đu quay cưỡi ngựa cũng không hoạt động. 

Tham khảo WSJ