Vay gói 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà xã hội: Người được ngay, kẻ phải chờ

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Chuyên gia tài chính

308 bài viết

• Việc can thiệp tỉ giá bằng cách bán ngoại tệ ra thị trường cần cẩn trọng, vì đây là con dao 2 lưỡi trong bối cảnh dự trữ ngoại tệ của Việt Nam đang ở xung quanh 3 tháng nhập khẩu - ngưỡng an toàn
  Tại: Tìm cách hạ nhiệt tỷ giá

Ngày 1/4, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có văn bản gửi các ngân hàng thương mại và chi nhánh NHNN tại các tỉnh, thành phố yêu cầu nhanh chóng giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vào. NHNN xác định trong kỳ này, lãi suất sẽ thay đổi 6 tháng một lần. Từ nay đến 30/6, lãi suất với chủ đầu tư là 8,7%/năm, lãi suất với cá nhân mua nhà là 8,2%/năm. Thời gian ân hạn là 3 năm với chủ đầu tư, 5 năm với người mua nhà. NHNN quy định thời hạn giải ngân của gói tín dụng này kéo dài từ 1/4/2023 đến 31/12/2030. Các ngân hàng thương mại sẽ tự huy động nguồn vốn của mình để cho các đối tượng kể trên vay.

Đi đầu trong 4 ngân hàng quốc doanh triển khai gói ưu đãi này, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) công bố dành 30.000 tỷ đồng cho cả chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội triển khai từ ngày 3/4/2023. Theo đại diện ngân hàng này, chủ đầu tư muốn vay phải nằm trong danh sách của Bộ Xây dựng. Ngoài ra, ngoài hạn mức vay theo quy định, nếu có tài sản bảo đảm bổ sung, chủ đầu tư sẽ được áp dụng mức vay tối đa bằng 85% tổng mức đầu tư của phương án.

Với người mua nhà, bên cạnh dự án bắt đầu triển khai, khách hàng mua nhà tại dự án nhà ở xã hội đã bàn giao trên 5 năm đủ điều kiện vẫn được giải ngân theo gói này. Theo đó, khách hàng phải đáp ứng về tài sản thế chấp, khả năng trả nợ... Phía ngân hàng sẽ có biện pháp để “tránh tình trạng trục lợi” và mỗi người chỉ được vay một lần cho một căn nhà ở xã hội. Theo vị này, nhu cầu vay mua nhà ở xã hội chỉ tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Khảo sát của PV Tiền Phong, 3 năm nay cho thấy, dự án mới nhà ở xã hội tại 2 thành phố trên giậm chân tại chỗ nhưng các dự án cũ trên 5 năm đủ điều kiện chuyển nhượng nhiều. Tuy nhiên, mức giá nhà ở xã hội đã qua sử dụng cao gần bằng nhà thương mại.

Cụ thể, tại một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội sử dụng được 5 - 7 năm đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, giá giao dịch trên thị trường đều cao gấp đôi, thậm chí có dự án sử dụng hơn chục năm còn cao gấp 3 lần so với giá bán ban đầu. Trong khi giá ban đầu bán cho các đối tượng theo quy định tại các dự án nhà ở xã hội này cao nhất là gần 15 triệu đồng/m2.

Chủ đầu tư vẫn phải chờ

Theo đại diện 4 ngân hàng quốc doanh (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) đến thời điểm hiện tại vẫn chờ danh sách các dự án của Bộ Xây dựng công bố.

Trao đổi với PV Tiền Phong chiều 11/4, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng chỉ đưa ra danh sách các dự án theo tiêu chí: Dự án nào đã giải phóng mặt bằng, giao đất, cấp phép xây dựng, dự án nào chưa…. Thứ trưởng Sinh khẳng định, Bộ Xây dựng không phải là đơn vị thẩm định dự án theo tiêu chí vay của ngân hàng.

Chuyên gia Kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Bản thân ngân hàng có chuyên môn thẩm định dự án và biết dự án nào có khả năng thu hồi vốn dự án nào không. Không nên đẩy việc này cho Bộ Xây dựng”.

Ông Hiếu cho biết thêm, đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư, ngân hàng phải công bố thời hạn của gói vay vốn không chỉ là thời gian ưu đãi trong vòng 3 năm với chủ đầu tư hay 5 năm với người mua nhà. Theo đó, ông Hiếu kiến nghị thời gian vay áp dụng đối với người mua nhà kéo dài 20 năm để người thu nhập thấp có khả năng tích góp trả nợ.

“Lãi suất cho vay gói 120.000 tỷ đồng vẫn còn cao. Có lẽ nên xem xét cách làm với gói 30.000 tỷ đồng đã áp dụng trước đây, đó là NHNN tái cấp vốn cho các ngân hàng với lãi suất thấp 3% để các ngân hàng thương mại cho vay với mức lãi suất 5%/năm”, ông Hiếu nói.