Vì sao giá chung cư vẫn tăng bất chấp dịch Covid-19?

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng nhận định, trong bối cảnh khó khăn chung của năm Covid-19 nhưng giá nhà đất vẫn tăng, ông bình luận gì về kết  quả này, thưa ông?

Thị trường bất động sản ở TPHCM hiện nay nếu đánh giá về mặt mua bán thì đúng là có diễn ra các giao dịch và xu hướng giá tăng hoặc có chỗ đi ngang, vì vậy, nếu nói tốt cũng không tốt mà nếu nói đi xuống cũng không phải nhưng rõ ràng lượng giao dịch không như trước đây. Riêng phân khúc cho thuê, đặc biệt là các căn hộ cho thuê và các căn hộ làm dịch vụ văn phòng bị ảnh hưởng rất nặng nề.

Năm 2020, các dự án mới tung ra thị trường rất ít nên nguồn cung giảm, không đáp ứng được nhu cầu của đông đảo người dân dẫn tới giá căn hộ không giảm. Nguồn cung không dồi dào kể cả bán giá gốc từ các chủ đầu tư ngay từ đầu cũng đã được xác lập mức giá rất cao so với những năm về trước, cho nên mua với mục đích đầu tư lướt sóng ít xảy ra. Nếu nhà đầu tư trông chờ tăng giá từ 10 đến 15% thậm chí 20% như trước đây chắc chắn là không có.

Tức là giao dịch trên thị trường chủ yếu là nhu cầu thực?

Nhu cầu mua căn hộ để ở là nhu cầu thật và chiếm ưu thế so với nhu cầu đầu tư. Phần đông người dân luôn hiện hữu nên dù giá hơi cao họ vẫn chấp nhận, đặc biệt gần đây có thể vận dụng rất tốt sự hỗ trợ từ các chính sách ngân hàng, tiết kiệm … để sở hữu một căn hộ. Đó là sự chấp nhận của người mua về mức giá trong điều kiện nguồn cung như hiện nay.

Đối với những người có tiền nhàn rỗi thì có xu hướng đầu tư vào đất nền vùng ven hoặc đất nền kết hợp với đất vườn ở các khu vực như Long An, Bình Dương hay Long Thành (Đồng Nai) hoặc Bảo Lộc (Lâm Đồng), nhà đầu tư kỳ vọng sẽ thu lợi từ việc tăng giá đất. Đây là phân khúc tạo hiệu quả gia tăng giá trị rất lớn.

Cộng tất cả các yếu tố đó lại sẽ thấy thị trường bất động sản không đi xuống mà thậm chí có một số nơi giá tăng rất cao.

Xu hướng của người mua hiện nay như thế nào?

Nếu đối tượng là giới công sở, trí thức hoặc các cặp vợ chồng trẻ ở các đô thị, thì xu hướng hiện nay của họ là chọn mua căn hộ làm nơi sinh sống và hướng đến sự tiện nghi, tiện ích của căn hộ.

Còn giới đầu tư mua kiếm lợi sẽ chú ý đến việc khai thác cho thuê, và sự gia tăng giá trị trong tương lai của căn hộ như thế nào, vì vậy họ sẽ chú trọng đến vị trí, chất lượng, hình ảnh và khả năng thu hút khách thuê, giá thuê … nhưng quan trọng là giá mua ban đầu và khả năng tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, các vấn đề nổi lên ở các dự án căn hộ chung cư hiện nay là nếu mua để ở thì đơn giá có thể rất cao nhưng làm sao tổng giá trị căn hộ phải phù hợp với mức thu nhập và phải ở tầm 2 tỷ - 2,5 tỷ trở lại. Đây là mức giá phổ thông chấp nhận được đối với tầng lớp dân cư có nhu cầu mua để ở.

Do vậy, các chủ đầu tư phải thiết kế diện tích vừa phải nhưng cần tối đa hóa được sự tiện dụng trong diện tích đó, tức là phải bố trí hài hòa các khu chức năng, các trang thiết bị hiện đại như thế nào để trong không gian khiêm tốn nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu sống cơ bản cho cư dân.

Thứ hai, người mua sẽ đánh giá vào sự tiện dụng của căn hộ, tức là đã mua chung cư thì phải chấp nhận một số hạn chế so với đất nền nhưng về mặt tiện ích công cộng, đặc biệt là vị trí thuận tiện không quá xa so với khu vực vùng ven. Đó là những yếu tố then chốt để người mua quyết định mua căn hộ hay mua nhà phố, đất nền.

Yếu tố tiện ích nào được người mua ưu tiên chọn lựa?

Trước đây khi quyết định mua căn hộ người mua chỉ quan tâm đến diện tích chứ ít quan tâm đến không gian sống bên ngoài và các tiện ích khác. Nhưng thời gian gần đây người mua đã quan tâm nhiều đến các dịch vụ tiện ích của căn hộ. Vì vậy, những dịch vụ về vận hành quản lý đang góp phần làm gia tăng giá trị căn hộ.

Đến thời điểm này, xét trên bình diện m2 thì giá căn hộ không còn quá rẻ so với nhà phố đất nền. Vậy tại sao người mua vẫn chọn căn hộ lý do là căn hộ tạo cho người dân sự tiện dụng trong cuộc sống. Ví dụ, có chỗ để ôtô, xe máy, mỗi dự án chung cư đều có tích hợp các tiện ích như công viên cây xanh, hồ bơi, những nơi giải trí ... và người dân được quyền tiếp cận các tiện ích này có thể miễn phí hoặc có phí tùy theo từng dịch vụ.

Ngoài ra, an ninh và môi trường sống được đảm bảo sạch sẽ hơn so với bên ngoài, nhờ vào dịch vụ quản lý vận hành tốt... Tất cả những yếu tố đó dẫn đến một không gian sống thoải mái và những giá trị này cũng góp phần làm cho giá trị căn hộ có thể gia tăng theo thời gian chứ không đi xuống.

Cảm ơn ông đã chia sẻ!