Vì sao giá nhà tăng, làm thế nào để 'kéo" giá xuống?

Tại buổi tọa đàm "phân khúc nào phù hợp với thị trường trong thời gian tới", các chuyên gia trong ngành đã "mổ xẻ" những nguyên nhân khiến giá nhà đất liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Mà theo cách chuyên gia phân tích, nếu giá cả BĐS cứ đà tăng thì sẽ để lại những hệ lụy cho thị trường BĐS.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam, lý do giá nhà đất tăng là do nguồn cung giảm. Trong tháng 11/2020 nguồn cung căn hộ Tp.HCM chưa đạt 11.000 căn, trong khi giai đoạn 2016-2018 thị trường luôn ở mức 50.000 căn. Chính sự khan cung đã đẩy giá BĐS tăng theo.

Bên cạnh đó, giữa năm 2020 chủ trương thành lập Tp.Thủ Đức trực thuộc Tp.HCM, ngay lập tức các dự án xem đây là cơ hội để tăng giá. Theo ông Hoàng, thực tế thì hạ tầng, chính sách đi đến đâu giá BĐS tăng đến đó.

Ngoài ra, có một lượng NĐT mới có tiền chờ đợi đón đầu (NĐT F0) cũng khiến giá trên thị trường BĐS âm thầm tăng.

Ảnh: Hạ Vy

Để giảm giá BĐS, theo ông Hoàng là cách làm khó. Thậm chí để ổn định giá nhà cũng cần sự cố gắng hết sức ở các phía. "Theo tôi, đau đến đâu chữa đến đó, thiếu cung thì làm sao đảm bảo nguồn cung, từ đó sẽ hạn chế được việc tăng giá BĐS vô tội vạ. Để làm được điều này cần giải pháp đồng bộ giữa các quan, chính quyền, các tổ chức chứ không riêng một ai", ông Hoàng nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư kí Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nguyên nhân giá cả BĐS tăng là do nguồn cung ra thị trường thiếu. Thiếu là do nhiều dự án đang chờ được phê duyệt chứ không phải cạn kiệt cung. Tại Tp.HCM, nếu dự án được phê duyệt thì sẽ có lượng hàng hóa lớn đổ ra thị trường. Vì thế, câu chuyện ở đây là, nếu cung và cầu cùng tăng lên một cách đột biến thì giá BĐS sẽ được điều chỉnh, còn bây giờ cầu tăng nhưng cung thiếu thì chắc chắn theo quy luật là giá phải tăng.

Bên cạnh đó, nếu tính thuế cấu thành nên giá BĐS thì BĐS sẽ không bao giờ giảm giá được. Hiện nay hầu hết các địa phương đều họp để tăng giá thuế đất trong bối cảnh hiện nay, theo ông Đính liệu có phù hợp? liệu có tạo ra áp lực tăng giá BĐS nhiều hơn.

Ngoài ra, vị chuyên gia này khẳng định, phải thừa nhận cầu thực về BĐS đang yếu (do Covid-19). Chúng ta đang nhìn thấy lực cầu tăng nhưng cầu này không phải là thực mà là cầu ảo; đó là những nhu cầu muốn nhảy sang BĐS là kênh trú ẩn an toàn, tăng giá nhanh. Theo ông Đính, nếu BĐS phục vụ nhu cầu ảo này sẽ như thế nào, giá BĐS là giá thực hay giá ảo.

Để giảm giá BĐS, ông Đính cho rằng, làm sao phải đưa được chi phí xây dựng giảm; rút ngắn thủ tục đầu tư dự án còn 1-2 năm. Hiện nay một dự án BĐS quá trình hoàn thành thủ tục đang bị xử lý rất dài, chi phí tăng lên. Có những dự án khi mới nghiên cứu đưa giá khoảng 20 triệu đồng/m2 nhưng khi hoàn thiện các thủ tục thì kéo dài mất 5 năm, thậm chí có dự án lên 10-15 năm, khi đó họ không thể bán với giá 20 triệu đồng/m2 nữa. Cùng với đó, để giá nhà giảm thì các ngân hàng giảm chi phí cho vay.

Quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, có một số nguyên nhân khiến giá BĐS tăng mà không có dấu hiệu giảm, ngay cả dịch Covid-19 có thể kể đến như: Nhu cầu về BĐS trên thị trường vẫn còn khá lớn. 

Những người có nhu cầu về giá rẻ nhưng không có nguồn cung thì họ bắt buộc phải đi tìm phân khúc giá cao hơn. Song song đó, yếu tố hạ tầng, đô thị được đầu tư cũng khiến giá BĐS tăng theo. Trong 2 năm trước, hạ tầng được đầu tư nhiều ở các đô thị lớn, đến năm 2020 là năm hưởng thành quả khi hạ tầng hoàn thành; hình thành nên các đô thị và nhu cầu BĐS tăng lên, khiến giá tăng theo.

Ngoài ra, hàng chục năm nay, BĐS vẫn là kênh truyền thống được người dân đầu tư. Nhất là trong bối cảnh kinh tế biến động, đầu tư vào các kênh khác chưa chắc đã ổn thì BĐS vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn hơn.

Còn theo TS.Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên- Môi trường, trong thời gian tới, không nhìn thấy nguồn cung thị trường BĐS tăng lên. Cung thấp, cầu cao tạo nên hiệu ứng tăng giá. Còn những người nắm giữ BĐS biết được điều này, biết hiện trạng và tương lai nên không dại gì giảm giá, chỉ có tăng giá thêm. Theo ông Võ, mất cân đối cung – cầu hiện nay cũng chính là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng.

Mà lý do khiến thị trường lệch cung – cầu đó là hệ thống pháp luật còn chồng chéo. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM, lượng dự án phê duyệt vào năm 2019-2020 giảm đi gần 10 lần.

"Bảng giá đất, các luật còn đá nhau là trăn trở lớn nhất hiện nay khiến giá nhà tăng lên, những người có nhu cầu ở thực khó với tới", TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.