Vì sao lượng bán biệt thự và nhà phố tại TP.HCM thấp kỷ lục trong 5 năm gần đây?

Đây là lượng mở bán thấp kỷ lục trong 5 năm qua. Cũng trong quý 4 vừa qua, theo nghiên cứu của đơn vị này, số lượng bán ra từ phân khúc này là 340 căn, chủ yếu từ các dự án đã mở bán trước đó. Nhu cầu vẫn ở mức tốt, với tỷ lệ bán trong năm 2018 ở mức 92%. Với nguồn cung hạn chế, giá bán phân khúc này ở thị trường sơ cấp tiếp tục có xu hướng tăng, với mức tăng khoảng 14% theo năm.

Theo đánh giá của JLL, năm 2018 là một năm đầu tư tốt cho các nhà phát triển dự án biệt thự, nhà phố. Trên thị trường thứ cấp, giá bán nhìn chung cao hơn quý trước trên toàn thành phố, tăng 3,2%. Mức giá trung bình vào khoảng 2.700USD - 2.800USD/m². 

Công ty này dự đoán, năm 2019 có khoảng 4.500 căn biệt thự, nhà phố được chào bán. Tỷ lệ bán dự kiến ở mức cao, tương đương 90% và giá bán có xu hướng tăng nhưng tốc độ tăng chậm lại.

Về thị trường căn hộ, lượng mở bán chính thức tại TP.HCM đạt gần 8.300 căn, trong đó 99% các dự án đã tiến hành tiền mở bán từ 2 - 3 quý trước. Chỉ có 70 căn từ dự án Goldora Plaza là dự án mở bán mới trong quý 4-2018. Lượng bán ra đạt hơn 8.800 căn, khiến tổng lượng bán trong năm đạt 40.032 căn. Tuy lượng bán giảm 13,8% theo năm, nhưng tỷ lệ giữa số căn được bán và tổng hàng tồn trong năm vẫn cao hơn năm trước, đạt khoảng 95%.

Trên thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ giữa các dự án ổn định theo quý, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và bình dân. Phân khúc trung cấp tăng giá khá ấn tượng, từ 3% tới 6% theo quý. Ở thị trường thứ cấp, giá giảm ở phân khúc cao cấp nhưng xu hướng ngược lại ở phân khúc giá thấp hơn. Mặt bằng chung, lợi nhuận vốn hóa cho một nhà đầu tư thứ cấp được xem là thành công trong năm 2018 phổ biến ở mức từ 9% - 12% theo năm.

Trong khi đó, theo CBRE Việt Nam, trong năm 2018 vừa qua, phân khúc nhà phố/ biệt thự có sự sụt giảm đáng kể của nguồn cung mới trong bối cảnh diễn ra các cơn sốt đất cục bộ tại một số quận của TP.HCM và các khu vực lân cận đã đẩy mức giá giao dịch của loại hình sản phẩm bất động sản gắn liền với đất tăng cao. Cùng với đó, nhà phố thương mại phát triển mạnh mẽ và nhận được sự quan tâm lớn của người mua.

Trong năm 2018, CBRE Việt Nam cho biết thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TP.HCM ghi nhận những biến động lớn liên quan đến cả nguồn cung, giá bán và loại hình sản phẩm.

Tính đến hết năm 2018, toàn thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TP.HCM chào đón thêm 1.251 căn từ 12 dự án, giảm 62% so với năm 2017. Đa số sản phẩm chào bán trong năm 2018 là nhà phố với 722 căn, chiếm 57,7% nguồn cung mới.

Phần lớn nguồn cung mới đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án đã được giới thiệu ra thị trường trước đó như Simcity giai đoạn 2 (Q4/2018), Lovera Park giai đoạn 3 (Q1/2018), Dragon Village giai đoạn 1 và 2 (Q1 và Q2/2018). Sự thiếu hụt lớn về nguồn cung mới đã đưa tỷ lệ tiêu thụ của thị trường lên mức cao. Nhìn chung, toàn thị trường đã đạt mức tiêu thụ trung bình khoảng 91.1% trong năm 2018.

Trong đó, khu Đông bao gồm Quận 2 và 9 vẫn đang tiếp tục dẫn đầu thị trường về mức tăng trưởng nguồn cung mới khi mà hai quận này đã đưa ra thị trường 998 căn trong năm 2018, chiếm 79,8% tổng nguồn cung toàn thành phố.

Theo CBRE, do sự thiếu hụt về nguồn cung mới, giá bán sản phẩm ở thị trường thứ cấp và sơ cấp, đặc biệt là với sản phẩm nhà phố thương mại có xu hướng gia tăng nhanh chóng. Ở thị trường sơ cấp, giá bán biệt thự xây sẵn trung bình của thị trường đạt 4.153 USD/m2 đất, tăng 47% so với năm ngoái. Sản phẩm nhà phố xây sẵn cũng cho thấy một xu hướng tăng giá tương tự với mức tăng 65% trong năm 2018 so với năm 2017.

Một số công ty nghiên cứu thị trường có chung nhận định rằng nguồn cung nhà phố, biệt thự trong năm 2019 có thể lên đến mức 2,500 - 3,500 căn nếu thị trường thuận lợi và sự chuẩn bị đầy đủ kịp thời của nhiều chủ đầu tư. 

Trong đó, Khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung, sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ. Đặc biệt, các khu vực vùng ven và ráp gianh giữa TP.HCM với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Xu thế này sẽ tiếp tục được củng cố trong các năm tới trong bối cảnh khan hiếm về quỹ đất sạch trong phạm vi TP. HCM.

"Theo tôi, thị trường TP.HCM trong năm tới sẽ sôi động ở vùng lân cận, bởi quỹ đất ở các khu trung tâm đã cạn kiệt. Các khu vực xung quanh, các vùng ven của TP.HCM đang được các nhà đầu tư, khách hàng đón chờ. Tôi nghĩ, nguồn cung 2019 đang khan hiếm nên thị trường căn hộ “nóng” là điều dễ hiểu", một doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM cho biết.

Theo giới kinh doanh, uy tín chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án chính là điều quan trọng đầu tiên người mua cần chú ý. Một dự án có pháp lý minh bạch chắc chắn sẽ là dự án "sạch", giúp khách hàng an tâm khi xuống tiền. Bên cạnh đó, người tiêu dùng khôn ngoan cũng cần "đối chiếu" với các dự án đã hoàn thiện trước đây của chính chủ đầu tư này.

Đầu tư bất động sản, đặc biệt là phân khúc biệt thự, nhà phố cao cấp trên chục tỷ đồng, người mua phải biết "chọn mặt gửi vàng". Dự án nào có tín hiệu tăng trưởng lợi nhuận tốt trên thị trường liên tục trong một thời gian dài, thì các nhà đầu tư sẽ "canh" mua sản phẩm đó.