Vì sao "sốt" đất nền ở nhiều nơi?

Tâm lý chuộng đất nền của người Việt

Không thể phủ nhận, từ trước đến nay đất nền là phân khúc dễ nóng sốt nhất trong tất cả các phân khúc BĐS. Người ta không bao giờ nói đến sốt căn hộ, nhà phố hay condotel, officetel nhưng cụm từ "sốt đất nền" thì lâu lâu lại "trỗi dậy" trên thị trường. Có thời điểm sốt đất nền lan rộng, có lúc lại chỉ sốt cục bộ ở một số địa phương.

Theo lý giải của các chuyên gia trong ngành, tình trạng nhiều NĐT đổ xô đầu tư đất nền dẫn đến sốt nóng ở một số khu vực, xuất phát từ quan niệm của người Việt "tấc đất cắm dùi", "người sinh ra chứ đất không sinh ra". Cũng chính từ tâm lý "thích đất nền" mà giới đầu cơ địa ốc vin vào để trục lợi.

Ngoài ra, tâm lý chuộng đất nền của người Việt còn xuất phát từ quyền sở hữu lâu dài đất đai. Việc sử dụng một ngôi nhà thuê, chung cư khác với một nền đất. Sở hữu nền đất, người mua sẽ được thỏa mãn tâm lý "độc tôn" khi là chủ nhân thực sự của khối tài sản chứ không phải hình thức sở hữu chung như đối với căn hộ tập thể.

Đa số người Việt ngày nay có xu hướng chuộng xây nhà gắn liền với một mảnh vườn nhỏ để trồng rau, do đó, đất nền ngày càng được ưa chuộng, nhất là ở những khu vực ven thành phố, mật độ xây dựng thấp, không khí trong lành. Thêm vào đó, với nền đất của riêng mình, người mua có thể tùy ý sử dụng (phải hợp pháp) khi xây dựng nhà ở, kinh doanh dịch vụ, cho thuê… tạo ra được giá trị lâu bền.

Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu, tâm lý chuộng đất nền của người Việt luôn được duy trì trong các năm vừa qua. Người mua BĐS vẫn dành mối quan tâm lớn cho đất nền. Tại thị trường Hà Nội, câu chuyện nóng nhất thời gian qua chính là phân khúc đất nền, đất thổ cư tại các quận Đông Anh, Hoài Đức, Long Biên, Hà Đông, Nam và Bắc Từ Liêm. Còn tại Tp.HCM, khu vực Thành phố Thủ Đức cũng đang chộn rộn, trước đó, Củ Chi, Hóc Môn cũng là những địa danh được nhắc đến nhiều về các đợt sốt đất nền. Và dường như các cơn sốt đất đang dần lan rộng ra các tỉnh lân cận, thậm chí ở một số khu vực mà nhiều người nghĩ sẽ không bao giờ sốt được cũng sốt ăn theo các thông tin về quy hoạch, hạ tầng.

Là kênh đầu tư sinh lợi hấp dẫn

Với tốc độ phát triển của hạ tầng giao thông và đô thị hóa như hiện nay thì giá trị đất nền ghi nhận gia tăng rất nhanh chóng trong những năm qua, nhất là những khu đất nằm ngay trục đường huyết mạch, gần khu dân cư, mặt tiền đường… giá đất có thể tăng đột biến gấp nhiều lần so với thời điểm đầu tư. Điển hình như các tỉnh ven Tp.HCM, ngay sau khi Tp. HCM có chính sách giãn dân cùng với hàng loạt các dự án giao thông được triển khai, cùng với sự góp mặt của nhiều chủ đầu tư lớn đã đẩy giá đất nền tại khu vực này tăng lên từ 20 – 40% chỉ trong vòng nửa năm.

Giới đầu tư BĐS cũng đánh giá, đất nền là một kênh đầu tư an toàn, lâu dài bởi nguồn vốn linh hoạt, tính thanh khoản cao vì quỹ đất đang ít dần trong khi người Việt lại chuộng nhà liền thổ.

Ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng Văn Phòng Hội Môi Giới Bất Động Sản Việt Nam - KV Miền Nam cho hay, trước đến nay đất nền là một kênh đầu tư hấp dẫn. Khoảng 5 năm trở lại đây, lợi nhuận đất nền tăng rất tốt từ 15 -50, 70 có nơi đến 100%. Không thể phủ nhận, trong tất cả các kênh đầu tư thì căn hộ, officetel, condotel, nhà liền thổ lợi nhuận thấp so với đất nền. Đất nền tăng trung bình mỗi năm khoảng trên 20% năm. Nếu so với chứng khoán hay gửi tiết kiệm thì biên lợi nhuận của đất nền ổn định hơn. Chưa kể, nguồn cung đất nền hạn chế càng kích thích sự tăng trưởng về giá, lợi nhuận của phân khúc này.

Theo ông Hùng, do nắm bắt xu hướng và tâm lý nhà đầu tư quan tâm thị trường đất nền nên hình thành 2 dạng sốt, đó là sốt ảo (do giới đầu cơ tung ra nhằm trục lợi và có số đông người hành nghề môi giới tạo nên hoặc các dự án ma của những khu vực đang có nhiều yếu tố phát triển); dạng thứ hai là sốt cục bộ, là những khu vực đang và sắp đầu tư hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội. Các thông tin này được công bố chính thức giao thông kết nối ngày càng thuận tiện,… thúc đẩy các NĐT đất nền tiền vào khu vực này.

Nhiều nhà đầu tư tay ngang tham gia thị trường

Nếu như khoảng vài chục năm trước chỉ có những nhà đầu tư chuyên BĐS mới tìm kiếm sản phẩm để mua đi bán lại kiếm lời nhanh chóng thì hiện nay những người có chút vốn trong tay nhảy vào thị trường BĐS cũng ngày một nhiều hơn.

Không chỉ NĐT cá nhân mà cả những công ty bất động sản "tay ngang" cũng tham gia vào "cuộc chơi" này và vì thiếu kinh nghiệm, thiếu chuyên nghiệp trong việc định giá sản phẩm hoặc cố tình trục lợi mà những đối tượng này đã đẩy giá, đẩy nhu cầu lên cao gấp nhiều lần so với thực tế; từ đó gây ra những cơn sốt "ảo" tại một số khu vực.

Theo ghi nhận, nếu các NĐT căn hộ dễ dàng chuyển hướng sang đầu tư đất nền, nhà phố thì những NĐT nhà đất lâu năm lại rất khó để dịch chuyển. Bởi đa số những NĐT"lão làng" trên thị trường nhà đất hiện nay đều chỉ tập trung vào đầu tư phân khúc này và "không chuyên" về căn hộ cho nên không muốn mạo hiểm thay đổi. Phần khác là vì yếu tố lợi nhuận giữa căn hộ và nhà đất chêch lệch khá cao khiến họ khó lòng chuyển hướng. Do đó, sự tác động đến thị trường ở nhóm số đông tạo nên những hiệu ứng tích cực. Đây chính là nguyên nhân để phân khúc đất nền dễ biến động giá và "hút" lượng lớn người tham gia.