VNDIRECT: “Giá thuê BĐS KCN sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, đặc biệt ở khu vực thành thị do thiếu nguồn cung”

Trong báo cáo mới được công bố, CTCK VNDIRECT đã có những đánh giá lạc quan với triển vọng ngành Bất động sản Khu công nghiệp (BĐS KCN) trong năm 2021.

Theo VNDIRECT, Việt Nam đã và đang nổi lên như là một điểm đến tiềm năng đối với các tập đoàn đa quốc gia có kế hoạch đa dạng hóa hoạt động ra khỏi Trung Quốc. Điều đó ngày càng rõ nét hơn kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát như chất xúc tác để đẩy nhanh quá trình tái cơ cấu chuỗi sản xuất toàn cầu. VNDIRECT tin rằng thị trường BĐS KCN Việt Nam sẽ duy trì sức hấp dẫn trong năm 2021, nhờ thành công được công nhận trên toàn cầu trong việc ngăn chặn đại dịch cùng với những lý do sau:

Việt Nam vẫn là một điểm đến hấp dẫn với chi phí hoạt động thấp và nhiều ưu đãi về thuế

Chiến tranh thương mại Mỹ-Trung đã thúc đẩy xu hướng chuyển dịch nhà máy khỏi Trung Quốc vào năm 2019, bằng chứng là FDI từ Trung Quốc và Hong Kong vào Việt Nam tăng mạnh trong 9T/19. Bên cạnh đó, chiến lược "Trung Quốc +1" với mục tiêu mở rộng hoạt động các nhà máy Trung Quốc sang các quốc gia khác nhằm đa dạng hóa rủi ro và giảm chi phí nhân công cũng thúc đẩy sự dịch chuyển của các công ty từ Trung Quốc sang ASEAN. Đây là cơ hội lớn cho các công ty vận hành khu công nghiệp hưởng lợi từ dòng vốn FDI trong vài năm tiếp theo.

So với các quốc gia trong khu vực (Phillippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Myanmar) về mức độ thu hút vốn FDI, Việt Nam vẫn là quốc gia tiềm năng cho sự chuyển dịch của các công ty nhờ vào chi phí hoạt động thấp. Dù giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam tăng mạnh trong năm 2019-2020 nhưng với mức giá 103,5 USD/m2/kỳ thuê vẫn là mức thấp thứ hai trong các quốc gia trong khu vực, chỉ cao hơn giá thuê đất tại Myanmar. Tại Việt Nam, lương công nhân chỉ bằng một nửa so với Thái Lan và Malaysia. Chỉ có Indonesia có mức giá điện thấp hơn so với Việt Nam, trong khi Việt Nam có chi phí xây dựng nhà kho/nhà xưởng thấp nhất so với Malaysia và Indonesia.

Bên cạnh chi phí hoạt động thấp, Việt Nam đã cắt giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ mức 22% xuống mức 20% vào năm 2016 cho tất cả các công ty trong nước và nước ngoài để tăng cường thu hút sản xuất. Ngoài ra, các công ty tại các khu công nghiệp còn được hưởng các ưu đãi khác như miễn/giảm thuế và miễn thị thực. Các ưu đãi thuế phổ biến dành cho các công ty ở các khu công nghiệp bao gồm miễn thuế trong 2 đến 4 năm, giảm thuế trong 3 đến 15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

Các hiệp định thương mại tự do (FTA) giúp thu hút nhiều dòng vốn FDI vào Việt Nam

Việt Nam đang tăng cường sử dụng lợi thế từ các FTA để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế. Theo Bộ Công Thương, giá trị xuất khẩu có áp dụng ưu đãi thuế quan FTA trong năm 2019 đạt 47,55 triệu USD, tương đương với 37,2% tổng giá trị xuất khẩu đến các thị trường có ký kết FTA với Việt Nam, tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường Chile có tỷ lệ sử dụng ưu đãi thuế quan cao nhất, đạt 67,72% thông qua hiệp định VCFTA, kế đó là Ấn Độ và Hàn Quốc với tỷ lệ sử dụng ưu đãi thuế quan lần lượt là 65,13% và 49,78%.

Thuế xuất khẩu hàng hóa từ Việt Nam đến liên minh châu Âu sẽ được xóa bỏ ngay khi EVFTA có hiệu lực hoặc trong thời gian ngắn sau đó (tối đa là 7 năm). Đây là mức cam kết cao nhất mà Việt Nam đã đạt được trong số các FTA đã ký kết. Hiện nay, chỉ 42% giá trị xuất khẩu của Việt Nam tới liên minh châu Âu được hưởng mức thuế 0% thông qua biểu thuế ưu đãi toàn cầu (GSP). Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế - xã hội quốc gia (NCIF) ước tính rằng EVFTA sẽ giúp GDP của Việt Nam tăng 4,3% cho đến năm 2030. Tổng giá trị xuất khẩu tới liên minh châu Âu ước tính sẽ tăng 44,4% cho đến năm 2030.

VNDIRECT cho rằng hiệp định EVFTA sẽ giúp thúc đẩy đầu tư sản xuất tới Việt Nam, giúp duy trì luồng vốn FDI tới trong các năm tới.

Nền kinh tế kỹ thuật số bùng nổ tại Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN làm dịch vụ kho bãi

Theo Google, Temasek và BAIN&COMPANY, nền kinh tế kỹ thuật số của Việt Nam đang bùng nổ với doanh thu tăng trưởng 38% mỗi năm kể từ năm 2015 lên 12 tỷ USD vào năm 2019, chiếm hơn 5% GDP cả nước năm 2019. Theo thống kê của WeAreSocial, tại thời điểm tháng 01/2020, Việt Nam có hơn 68 triệu người dùng Internet, tương đương hơn 2/3 dân số và hơn 146 triệu thuê bao kết nối mạng di động.

Kênh trực tuyến ngày càng trở nên quan trọng hơn trong những giai đoạn phát triển tiếp theo của ngành bán lẻ. Số liệu ở trên chưa tính đến tác động của đại dịch, sự kiện đã đẩy nhanh tốc độ phát triển của thương mại điện tử do người tiêu dùng bị hạn chế mua hàng trực tiếp và phải chuyển sang mua sắm online.

Sự mở rộng sản xuất mạnh mẽ của các khách thuê hiện hữu

Bên cạnh các nhà đầu tư mới đang tìm kiếm cơ hội, các khách thuê hiện hữu cũng đang tích cực mở rộng sản xuất tại Việt Nam. Cụ thể, vào Q2/2020 LG Electronics thông báo sẽ xây dựng trung tâm R&D thứ 2 tại Việt Nam, Intel cũng đang nhắm đến việc mở rộng sản xuất tại Việt Nam trong những năm tới, Mitsubishi Motors đang tìm kiếm cơ hội xây dựng nhà máy thứ 2 tại Bình Định hay Ford Việt Nam đã công bố kế hoạch 82 triệu USD để mở rộng cơ sở lắp ráp tại Hải Dương.

Kỳ vọng giá cho thuê sẽ tiếp tục tăng

Bất chấp hai đợt bùng phát dịch Covid-19 tại Việt Nam, giá thuê đất tại hai vùng công nghiệp trọng điểm trong năm 2020 vẫn tăng mạnh, với mức giá trung bình tăng 9,7% svck (cuối Q2/20) lên 105 USD/m2/chu kỳ thuê ở các tỉnh phía Nam và 6,9% svck (cuối Q3/20) lên 96 USD/m2/chu kỳ thuê ở các tỉnh phía Bắc. Tại khu vực kinh tế phía Nam, TP HCM vẫn là địa điểm được ưa chuộng nhất, với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao đạt 91% và giá thuê tăng trưởng cao nhất là 12,3%.

Trong khi đó ở phía Bắc, Hưng Yên và Bắc Ninh ghi nhận mức tăng ấn tượng lần lượt là 12,5% và 11,7% svck. Với nhu cầu đang tăng cao, VNDIRECT cho rằng giá thuê KCN sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, đặc biệt là những KCN ở khu vực thành thị do thiếu hụt nguồn cung.