Xuất hiện loạt nghịch lý trên thị trường địa ốc

Tại báo cáo toàn cảnh thị trường BĐS năm 2021 với chủ đề "Định vị lại thị trường" do DKRA Vietnam tổ chức mới đây, các chuyên gia đã chỉ ra loạt nghịch lý xuất hiện trên thị trường BĐS. Bên cạnh tín hiệu lạc quan, thị trường cũng tồn tại các bất cập không nhỏ.

Sốt đất ảo xuất phát từ những thông tin vô căn cứ

Nghịch lý sốt đất bởi, dịch bệnh chưa được khống chế, kinh tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thế nhưng thời gian qua tại nhiều địa phương giá đất tăng mạnh, thậm chí nhiều nơi còn tăng phi mã.

Đáng nói, có những khu vực sốt đất dựa trên những thông tin chưa đủ căn cứ.

Ghi nhận cho thấy, từ giữa tháng 11 đến nay, sau khi có thông tin Tập đoàn Vingroup trúng đấu giá hơn 439,9 tỉ đồng đối với khu đất 132.415 m2 thuộc dự án khu đô thị - thương mại - dịch vụ nam Đông Hà ở P.Đông Lương (TP.Đông Hà), ngay lập tức giá đất ở quanh khu vực này tăng phi mã, khi giá đất ở một số khu đô thị mới ở Đông Hà chỉ dao động khoảng 13 - 15 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 40 - 70 triệu đồng/m2. Thị trường BĐS đã rơi vào tay đầu nậu, cò đất thao túng, bơm thổi, đẩy giá ăn theo thông tin của Tập đoàn Vingroup.

Đầu năm 2021, cơn sốt đất cũng bùng lên một cách bất thường tại Hớn Quản (Bình Phước), Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu); Thanh Hoá; Hải Phòng…rồi nhanh chóng hạ nhiệt trong khoảng thời gian ngắn. Đa số cũng xuất phát từ các thông tin quy hoạch, hạ tầng "chưa rõ ràng", hiện hữu, thậm chí những thông tin không xác thực.

Nhiều chuyên gia khẳng định, sốt đất thời gian qua đa số là sốt đất ảo. Đúng là có hiện tượng dòng tiền không đưa vào sản xuất kinh doanh mà đang chảy vào những kênh khác như: chứng khoán, vàng, BĐS. Trúng chứng khoán, nhiều nhà đầu tư rút tiền đổ vào nhà đất, nhất là những vùng "trũng", giá còn thấp. Thế nhưng, để giá đất tăng 2 - 3 lần chỉ trong một vài ngày như một số nơi là điều không thể. Đó chỉ có thể là sốt đất ảo.

Sức mua giảm, giá sơ cấp vẫn tăng mạnh

Theo DKRA Vietnam, mặc dù các tác động từ dịch Covid-19 làm nguồn cung mới và sức mua sụt giảm đáng kể, nhưng lại hình thành nghịch lý trên thị trường khi giá bán thứ cấp có xu hướng giảm trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, còn giá bán sơ cấp tăng. Trong đó, bất động sản hạng sang liên tục xác lập mặt bằng giá mới.

Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư BĐS kì cựu tại Tp.HCM cho hay, từ tháng 10 đến nay, sau khi mở cửa cho đi lại thì chỉ có nhà phố thành phố giữ giá, còn thị trường vùng ven và đất tỉnh đã lập mặt bằng giá mới so với thời điểm Quý 2/2021 trước bùng dịch. Vùng ven như Q.9, Hóc Môn, Củ Chi tăng 10- 20%. Chẳng hạn, nền đất 106m2 tại Q.9 (nay là Tp.Thủ Đức) trước dịch giao dịch 4,8 tỷ thì nay rao 5,5 tỷ; đất Củ Chi 220m2 trước dịch 2,8 tỷ nay rao 3,6 tỷ, 500m2 từ 3,4 tỷ lên 4,4 tỷ, 222m2 đất Hóc Môn trước 3,5 tỷ nay rao 4,2 tỷ. Thị trường đất tỉnh như Phú Mỹ, Định Quán, Bình Phước, Long An, Đăk Nông tăng trên 30%, so với thời điểm này hồi giữa năm 2020 thì đất tỉnh đã tăng hơn gấp đôi.

Điểm nghịch lý là tuy người bán đưa ra mặt bằng giá mới, nhưng giao dịch thanh khoản rất chậm. Lý do : Người bán thì tính thêm phần "trượt giá", "phát triển hạ tầng" và "lợi nhuận" vào giá trị tài sản, Người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5% - 10% so với quý 2/2021.

Do đó, người bán nếu không áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực ngân hàng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận bán bằng thời điểm quý 2/2021, hoặc giảm tối đa 5% để có giao dịch.

"Đó chính là lý do chúng ta thấy nghịch lý "thị trường đâu đâu cũng thấy tăng giá, nhưng đâu đâu cũng thấy than thở không bán được hàng"", ông Kiên nhấn mạnh.

Nhu cầu cao, căn hộ giá vừa túi tiền liên tục biến mất

Sự bất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền tăng cao nhưng không có loại hình BĐS tương đương đáp ứng cũng được xem là nghịch lý trên thị trường BĐS. Cụ thể, căn hộ hạng sang và hạng A chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ vừa túi tiền thiếu vắng. Theo DKRA Viettnam, tính đến năm 2021, thị trường đã vắng bóng căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 trong 2 năm liên tục.

Ghi nhận cho thấy, thị trường TP.Thủ Đức chiếm 95% nguồn cung trong quý 3/2021, nhưng nguồn cung chỉ tập trung phân khúc cao cấp và hạng sang. Tình hình như vậy có thể nói cơ hội mua nhà cho người trẻ sống tại Tp.HCM gần như bít cửa.

Báo cáo tháng 10/2021 của DKRA Việt Nam cũng chỉ ra, Tp.HCM ghi nhận có 5 dự án tung ra thị trường khoảng 371 căn nhưng tập trung ở phân khúc hạng A (cao cấp) và hạng sang, không có sản phẩm nhà giá vừa túi tiền nào.

Cũng theo đơn vị này, căn hộ hạng C - nhà ở vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng trên thị trường trong thời gian tới và nguồn cung giá thấp nhất cũng chỉ ở nhóm từ phân khúc trung - cao cấp trở lên.

Trong báo cáo mới đây, DKRA Vietnam chỉ ra, đây là năm thứ hai liên tiếp thị trường không còn loại hình căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 và căn hộ hạng sang lập kỷ lục giá mới với khoảng 400 triệu đồng/m2.

Theo đơn vị này, nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ tại TP HCM vẫn tiếp tục xu hướng giảm. Thị trường chịu những khó khăn nhất định như tỷ trọng nguồn cung theo phân khúc phân bổ không đều, những vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án chưa được cải thiện triệt để, tình hình dịch bệnh phức tạp, khan hiếm nguồn cung khiến mức giá tăng cao.