"Sống lại" chứng khoán hóa bất động sản

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, một số CTCK đã trăn trở đi tìm những sản phẩm mới hỗ trợ NĐT. Phát hành trái phiếu kèm chứng quyền nhằm huy động vốn cho dự án bất động sản (BĐS) là một trong những sản phẩm đang được các CTCK manh nha xây dựng.

Lợi cả ba bên?

Theo quy định, các doanh nghiệp BĐS chỉ được huy động 20% vốn cho phần xây móng. Tuy nhiên, đối với mỗi dự án chung cư, nhà cao tầng, thì phần móng thường chiếm đến 35% tổng giá trị công trình, nên giới hạn trên khiến nhiều doanh nghiệp BĐS bị thiếu vốn.

Là CTCK có lượng tiền mặt lớn do không "dính" tự doanh, CTCK T đã tìm một số đối tác kinh doanh BĐS để thiết kế một sản phẩm khác biệt cho các NĐT. Theo đó, CTCK đứng ra thu xếp vốn cho dự án bằng cách phát hành một loại trái phiếu kèm chứng quyền mua căn hộ, với mức giá căn hộ thấp hơn nhiều so với giá thị trường. NĐT mua căn hộ bằng trái phiếu sẽ phải nộp 100% số tiền mua căn hộ, trong đó CTCK hỗ trợ 50%. NĐT nhận trái tức hàng năm, được mua căn hộ với giá gốc, còn doanh nghiệp BĐS có vốn thực hiện dự án.

Chi phí vốn cho kiểu huy động này rất thấp so với mặt bằng lãi suất hiện nay. Để huy động được vốn, doanh nghiệp BĐS chấp nhận bán giá thấp cho các NĐT góp vốn. Phía CTCK thu được phí hỗ trợ vốn của NĐT và phí thu xếp vốn cho doanh nghiệp BĐS. NĐT sẽ thanh toán nốt 50% giá trị căn hộ cho CTCK khi dự án hoàn thành. Phía CTCK không chịu rủi ro, bởi tài sản đảm bảo chính là 50% giá trị NĐT đã nộp và quyền mua căn hộ giá ưu đãi.

Theo quy định hiện hành, CTCK không có chức năng gọi vốn, nhưng sản phẩm trên được "núp" dưới bóng hợp đồng hợp tác đầu tư - một cách lách luật phổ biến hiện nay cho các sản phẩm mới.

Rủi ro

Không phải đến bây giờ khi TTCK khó khăn thì các CTCK mới nghĩ ra sản phẩm chứng khoán hóa BĐS. Từ năm 2008, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã đi tiên phong và khá thành công trong lĩnh vực này. Trong năm 2008, Sacomreal đã 3 lần phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự án BĐS, với mức lãi suất 8,8 - 13,2%/năm, kỳ hạn 6 - 9 tháng, mỗi trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5 - 8% trên giá bán. Hầu hết trái chủ của đợt phát hành 1 đều nhận quyền mua hoặc nhượng lại quyền mua cho người khác khi trái phiếu đáo hạn.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất thành lập Quỹ tín thác BĐS (REIT) - mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ này là huy động vốn nhàn rỗi của các NĐT nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, khắc phục tình trạng vốn cho thị trường nhà ở chỉ trông chờ vào ngân hàng như hiện nay. Quỹ này sẽ đầu tư 100% vốn vào BĐS và được ưu đãi về thuế.

Quỹ tín thác BĐS được xem là một trong những cách chứng khoán hóa BĐS (thông qua chứng chỉ quỹ) và nhiều người có thể đầu tư, vì vốn huy động có thể chỉ từ vài triệu đồng. Người dân sẽ được chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp. Ý tưởng này của Bộ Xây dựng đã manh nha cách đây vài năm, nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được. Trên thực tế, REIT là mô hình đã phổ biến từ lâu ở các nước phát triển và tỏ ra rất hiệu quả.

Luật Chứng khoán sửa đổi bổ sung, có hiệu lực từ 1/7/2011, cho phép quỹ đầu tư BĐS hoạt động. Đây là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS. Tuy nhiên, quỹ này huy động vốn ra sao, NĐT có được giao dịch các chứng chỉ quỹ hay không… vẫn là những vấn đề để ngỏ, chờ nghị định của Chính phủ và thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn.

Sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ bắt nguồn từ sự bùng phát quá mức hoạt động chứng khoán hóa BĐS, nhiều nước đã thận trọng hơn với sản phẩm này. Tại Việt Nam, với quan điểm duy trì sự ổn định cho thị trường, chưa biết bao giờ sản phẩm trên mới được cho phép thực hiện.

Trong khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, việc CTCK triển khai hợp đồng hợp tác đầu tư vào BĐS tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Rủi ro đối với trái chủ trong các dự án này phụ thuộc vào việc thẩm định dự án của nhà đầu tư, khả năng bảo lãnh phát hành của đơn vị bảo lãnh phát hành. Nếu dự án không đắc địa, tiềm năng không lớn, thì khi mua trái phiếu sẽ khó thanh khoản. Bởi NĐT mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS không trông đợi vào trái tức, mà mong muốn mua căn hộ giá thấp.

Ngoài ra, cơ chế giám sát doanh nghiệp dùng tiền phát hành vào đúng mục đích dự án, đảm bảo chất lượng, tiến độ cho đầu ra đúng cam kết là một thách thức. Bởi lẽ, không phải CTCK nào cũng có năng lực giám sát phía đối tác trong việc tuân thủ những quy định nêu trên. Đặc biệt, khi tranh chấp xảy ra sẽ không có cơ chế bảo vệ NĐT, vì chưa có quy định về vấn đề này.

Theo Ngân Giang
ĐTCK